□张骏斓

　　继4月30日京版“国十条”正式公布后，昨日深圳版“国十条”也尘埃落定，京沪深这三大高房价城市中，就只剩下上海还未出台落实“国十条”的相关细则。有媒体援引专家预测，沪版新政细则最快5月中旬有望公布，此细则是效仿京版重手打压，还是与深圳版一同采用“保守疗法”呢？昨天，沪上部分房地产业内专家及相关人士对上海新政细则及影响给出了六大猜想。

　　猜想一：动用临时性限定购房套数措施？

　　在4月19日公布的“国十条”中，明确的规定要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。而北京的细则就严格按照执行，确定“自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。”而昨日公布深圳版细则，并未动用此临时性措施，只是规定对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰，曾参与过上海房地产市场“十二五”规划的相关课题研究。他向记者坦言，北京的政策非常严苛，此举意味着一家只能新买一套房子，即使你一次性付款也不行。而上海实体经济发展对于房地产市场还存在一定的依赖，因此政府不会立马对住房套数进行限定。而上海易居研究院综合研究部部长杨红旭则向记者表示，限制只能新购一套房，属明确的行政手段，其对投资投机者的打击程度基本达到最大。而上海与北京房地产市场的投资投机现象基本相同，因此如果房价近期无法得到有效控制的话，并不能排除上海政府推出与北京一样的行政手段，临时性限定购房套数措施。

　　猜想二：二套房改善型说法调整？

　　在“国十条”中，对贷款购买第二套住房的家庭，首次明确了贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。而北京与深圳的细则基本都执行了此规定，同时北京的细则还明确了金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。北京住房公积金管理中心也发布公告称，自5日起北京市公积金贷款购买二套房首付将提升至五成，公积金购第三套房将暂停发放贷款。

　　而依照早前的上海政府相关规定，购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民本可以享受 “利率7折、最低首付2成”的优惠，但依照最新的“国十条”，已经明确了首付比例就不得低于5成。对此，杨红旭认为，即将公布的上海细则，为了与中央政策保持一致，很有可能摈弃改善型的说法。

　　昨日记者电话咨询了多家商业银行，相关工作人员也均明确地表示了银行对于改善型住房并无认定，二套房将严格执行首付50%，贷款利率为基准利率的1.1倍。而在公积金贷款方面，4月底上海公积金管理中心官网的一次嘉宾互聊活动中，相关专家就曾透露，比照国务院下发的 “国十条”，上海未来是否对改善型住房贷款利率及首付的优惠进行调整，近期将会有操作细则作进一步的明晰、制定与发布，虽然现在仍旧按照原有制度，但是已经从紧执行。而坊间已经盛传现在二套房用公积金贷款基本无法成功。

　　猜想三：外地居民贷款以居住证为准？

　　由于“国十条”的出台主要是打击投资投机的需求，因此规定了对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。已经出台细则的一些城市也与其保持一致，业内人士也认为，上海细则中这条规定出现基本上是板上钉钉的。

　　杨红旭透露，去年以来上海市相关部门也在考虑如限制外地炒房者的举措，其受政府部门委托对相关措施做过专题研究。陈杰则预测，上海版的细则对于这条，有可能会与居住证进行挂钩，如此一来，上海版细则中的一条就变成了 “不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明和上海居住证的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”由于办理上海居住证有相关的受理条件，因此如果此条与居住证挂钩的话，对于楼市影响将会高于“国十条”原有规定。

　　猜想四：开发商领证开卖提前？

　　捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为，一直是开发商的惯用伎俩，对此在本次“国十条”中就明确了对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。而北京细则规定了 “对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 ”

　　其实，早在2007年，上海就对此开发商领证开卖有所规定。沪上房地产分析师顾海波向记者指出，上海市不仅规定了拿到预售证后10天内必须开盘，同时还规定了开盘面积不得少于3万平方米，然而开发商想捂盘的话，完全可以通过不领证、分批少领证来达到捂盘惜售的目的，因此造成了这个规定被很多开发商钻空子。因此他认为，如果上海版的“国十条”对这方面有所涉及，最好从开发商拿地时就在出让合同中限定销售的时间和进展，让开发商没有捂盘的空子可钻。

　　猜想五：住房交易税费调整？

　　税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，对于市场买卖双方影响非常明显，在2008年，“沪十四条”的优惠政策推出，迅速使得上海的房地产业走出了低迷，同时也使得房价开始了又一轮上涨态势。在本次中央调控中，也提到了房地产业的相关税收政策。

　　而上海也许还会在住房交易税上有所突破，在4月中旬，上海国民住房和公积金研究中心的负责人在接受媒体采访时透露，上海近期将公布文件，调整交易税费，消息一出，沪上各大交易中心还出现了一轮交税潮。上海中原地产研究咨询部高级经理马冀向记者说到，交易税费方面，目前国家并无明确新政，上海即使调整，空间也不大，因此对楼市影响有限。同时陈杰认为，该政策细则的出台，也许会与早前的“沪十四条”一样，设定了一个有效期。

　　猜想六：改革土地拍卖制度？

　　在“国十条”中提及到要“坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索‘综合评标’、‘一次竞价’、‘双向竞价’等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 ”虽然北京与深圳都没有就此细化，但是业内人士认为，上海或许在这方面“首吃螃蟹”。

　　在2009年，上海的土地市场火爆异常，地王频频被刷新，为此，上海市推出了预申请制度和 “综合评标”方式，并在一些热门地块上进行了尝试，而从今年的一些土地拍卖过程看，这些形式还有推广之势。

　　对此，房地产行业的市人大代表、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红向记者表示，通过招标的形式出让土地，在一定的项目上也能产生积极的意义，但是如果要推广，这对综合评标组的成员道德约束相当高，因此政府在这方面要有所把控。

　　同时改革的目的也要明确，就是将更多的资金投入到保障性住房上，缓解现在供需不平衡的矛盾。他建议，政府部门将原有土地出让金10%用于保障性住房的建设提高到30%，加大保障性住房的投入，加快保障性住房的建设。

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