财政部财政科学研究所贾康

房地楼盘

冷清的二手房中介

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵

　　主编：鄢闻余 编导：胡长春 李凡 王星灿 摄像：樊金峰 陈艳波 刘勋 小张明 沈焱

　　往年的五一假期都是人们看房买房，楼市成交的旺季，但在今年五一节的前一天，《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》发布，明确要求暂停发放第三套房贷，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。这些前所未有严厉政策对北京的五一楼市带来了什么样的影响呢？我们的记者跟随一个地产经纪公司，一起度过了五一长假的三天。

　　严厉政策对楼市带来的影响

　　张敬安，是链家房地产经纪公司的房屋中介，已经在这里工作3年了。今年的五一假期，他并没有休息，还是像以往一样上班。因为自房地产新政策颁布以来，他还没有签成一单生意，他非常希望可以在这个假期实现他破零的希望。五月一号上午，店里几乎没有什么客人，只有几位来询问自己房子现在市场价格的业主。张敬安就只能不断的在网上收集更多的房源。

　　张敬安：张先生，您好，我是链家的张敬安。有个房子要卖是吧？房子是多大面积的？52是吧？

　　他们店所在的通州地区是北京市的近郊区，这里的房价在过年前还在每平米1万元左右， 但是从今年3月份开始，这里的房价开始快速上涨，短短2个月时间整个地区的平均价格就突破每平米2万元。房地产新政策出来之后，这里的房价率先回落，每平米降幅均超过1000元，部分楼盘每平米的降幅超过3000元。尽管价格有了大幅回落，但是成交量并没有因此上升，从刚刚公布的统计数字上看，北京4月份的二手房成交量相比去年同期下跌了53%。张敬安希望能找到更多的房源，为自己手上想买房的老客户提供看房的机会。也为自己在五一假期能够获得一单生意，提供更多的可能。

　　张敬安：我是链家的张敬安。阿姨，明天我有一个客户想看这个房子。咱们现在的报价是多少钱啊？我报的90万。阿姨啊，我争取这两天把这个房子推出去。因为我那个客户挺准的，他结婚用房。

　　张敬安不断翻找他手上老客户的登记资料，想起来，他的一个客户看中了他同事客户的房源，但是因为价钱的问题，一直僵持着，他打算跟同事先商量一下。

　　张敬安：你看这个是我客户的短信，那房子84万我就买下了。

　　同事：他当时跟我说的是，差不多86就能买，他说价位还能谈，如果真能看上房子的话还能降，但是我那个客户想84万买，你那天不是说最低85嘛？

　　张敬安：85万肯定能卖，要不你再打个电话问问要不就约在房子里，或者店里在聊聊？

　　同事：他就是心里想，能扛就暂时扛点，实在扛不住了，就便宜卖。

　　尽管五月一号这一天，张敬安没有发展一个新客户，但是明天已经约好了两位客户看房，他的心里也稍微踏实了一点。

　　五月二号的早上，张敬安一如往常的准时电话报道，在早上的例会当中他也得知，他所在片区的几个链家店，在1号这一天，只成交了3单房屋租赁的合同，而利润丰厚的房地产买卖合同，4月14日出台房地产调控新政到现在，他们这个片区的中介公司没有一家能签约成交的。

　　北京链家房地产经纪有限公司梨花园店经理张晓：“今天早上收到经理一个短信，可能就是咱们区没有开单，不是说市场不好，市场还是有鱼，只是说鱼少了，还是有鱼的，得把带看量提上去。”

　　五一一整天，尽管中介人员都在加班上班，联络客户看房，但是没有一个职工反馈客户有成交的意向，因此在2号的晨会上，店长特意为大家鼓了鼓劲，希望五一三天长假，他们能实现成交量零的突破。

　　北京链家房地产经纪有限公司梨花园店经理张晓：平常五一的话，可能在店里会看不到这么多人，大家在忙，都在带客户，大家带完客户，一个业务员，可能会这里谈一个，里屋谈一个，边上都是满的，客户比业务员人多，现在就是业务员比客户人多，在店里坐得。现在我们靠店面接待是肯定不行的，也就主要还是出去开发，街头开发。

　　开完早会，张敬安就接到了已经预约好的一位看房客户的来电。这位客户告诉张敬安，原定今天看房的计划取消了，鉴于现在的市场行情，他打算先观望一段时间再做计划。

　　张敬安：阿姨，我跟您说一声，我那个客户今天不过来了。我跟您说一声，您就别等着了，他跟电话说再等等看，这段时期，国家不是抑制这个价格嘛，他觉得可能还会降，他心里感觉这个房价还要降。

　　张敬安告诉记者，这两个星期，像这样的状况他和他的同事几乎每天都能碰到。不仅有客户取消看房计划，有些已经签约和预备签约的客户也甚至会跳单不来了。　

　　张敬安：是我的一个客户，4月15号带看的，当时他男朋友在外地，然后那个房子也看好了，就是等几天一回来之后，然后直接约房主就把这事定下来，但是那段时间就是网上或者新闻上陆续出现一套二套和贷款城市，我客户就动摇了，这段时期打电话说再等等。

　　没有了看房计划，张敬安准备跟同事一起到附近一个人流量大的地方去招揽客户。

　　尽管张敬安不断的跟来往的行人介绍和推荐房子，但是并没有太多人愿意停下来了解。

　　张敬安：您这两天怎么想的？是先跟您先挂着，还是有客户给您先带着？

　　客户：我不是有你名片吗，我想好了给你电话。

　　张敬安：行。

　　一个小时过去了，　张敬安和他的同事没有留住一位客户，也没有拿到一个客户的联系电话。

　　张敬安：您要不给我留个电话，给您发短信，什么的。

　　客户：算了

　　两个小时后，仍然没有客户。店长决定带大家搬到城铁站旁边去碰碰运气。在城铁站，他们发现已有别的房屋中介公司在这里到处招牌招揽客人了。通州区的梨园城铁站算是通州地区的人流最多的交通枢纽地带。张敬安和他的同事把展板摆在路边，只要有行人在展板附近稍作停留，他们就热情地追上去询问，介绍情况。但是仍然没有客户表示愿意看房。

　　张敬安：其实以前没有什么时间上街头来开发客人，因为店里面的客户都接不完；即使出来开发的话，上来问的，几乎都直接就愿意看房了，有的甚至能当天谈得差不多签约了。现在几乎一天出来好几个小时，但是一天几乎碰不到一个肯去看看房子的。

　　张静安的店经历过07年房地产中介交易最清淡的时期，当时很多中介公司甚至一夜之间关门倒闭。从07年夏天到09年1月是整个房地产中介行业经历过的最严酷的寒冬，当时他们店每个月顶多能成交三四套商品房，新政出来以后，店长张小觉得，现在市场的清淡程度已经达到07年二手房最惨淡时期的状况。

　　北京链家房地产经纪有限公司梨花园店经理张晓：在以前的话，在街头开发的话，有的就是直接去看房子，然后回店里和客户谈，有的就直接签单了，因为我们以前在城铁旁边开发，有的市里的客户坐城铁过来，我们刚就在那里把他截住了，然后接待他直接看房，那时候的成交效率是很高的。现在的回店率跟那时候比少点。以前我们是要求每个业务员一周至少2个回店率，一般周六周日就能完成，现在是有的一周都完成不了一个。

　　在城铁站旁守了近2个小时，来往的人很多，但是依然没有争取到一个看房的机会。另一家中介公司的人撤走了，张敬安和同事们也决定先回店里。

　　已经过了下午两点，张敬安还没有吃午饭。　记者长假三天一直跟随张敬安进行拍摄，最终他没有完成一单交易，也没有带一个客户去看房。五一期间他没能实现节前预想的0的突破。　

　　张敬安： 这段时间自己也没有签单，自己也上火，因为涉及到死点和跳点。因为我们每个经纪人都有死点，假如说你要是完成不到这个业绩，然后公司就不用你了，就自动离职。

　　就在张敬安迎来这个零业绩的五一之时，北京市的二手房交易也陷入了冰点，据北京市房地产交易管理网的最新数据显示，5月1日、2日的日均签约量仅为211套，与4月份日均签约量1164套相比，降幅达82%。楼市旺季不旺，折射出了怎样的市场心态呢？我们的另一路记者参加一个北京的看房团，再来看看。

　　五一前夕，一家大型房产中介在其主页上推出了“五一看房团”活动，并推出了抗跌学区房、抗跌轨道房、抗跌商圈房、经典商圈房四大名目，一百多条看房线路。记者选取了抗跌商圈房中房源最多的一条线路，并播通了联系人的电话。

　　记者：我在网上看到有五一购房团，想过来看一下房子，想参加这个团。

　　房产中介：我们的购房团并不是说一大批人，我们的购房团就是只是跟业主约好了，比如说约好了三点到四点之间看房子，业主就会在这一个小时到两个小时之间的时间等着，跟平时的操作是一样的，是一样，就是业主这一块是集中了，看房子的时间是集中了

　　第二天下午四点，记者按照约定时间来到位于北京市东北四环附近上东阳光小区的这家中介门店。记者发现，店里除了工作人员，没有一位客户

　　记者：今天来看房的人多吗？

　　房屋中介：今天也有两个

　　工作人员带着记者看了一套两百平左右的三居，总价为689万元。

　　中介人员：最开始600万，现在689万。

　　记者：什么时候涨的？

　　房屋中介：就是看房的人多了以后，也就是二三个月。

　　工作人员告诉记者，上东阳光小区的成交价很长一段时间以来都维持在一平方米三万五左右的水平，而且基本上都是一百平米以上的大户型，因此总价较高。接连出台的国家和北京市的楼市新政现在还有没有对它的价格产生影响。

　　记者：这几天都没松动？

　　房屋中介：没有现在没有一个业主说我要降下来。

　　记者：口气有没有松一点？

　　房屋中介：没有。

　　不仅如此，这里的房源数量也没有什么增加。

　　房屋中介：出售的房源现在我们总共合起来不会超过十套。而且现在好多业主都不肯卖，你该这么想，政策一下来不允许买二套房，原来你就是有十套房子也有是你的房产，那就不动了，但是后来就卡得越来越紧了，手里面有房子谁也不愿意卖。

　　现在包括租赁的，包括买卖的房源都紧，它不是说光买卖的紧，就是租赁的也没有。我们现在手里边客户都几页几页地搁着。

　　当记者才离开第一家中介门店，一直守在另外一家店门口的这位中介人员很快追了上来。

　　记者：房源多吗？我看你们都站出来促销了

　　房屋中介人员：好多投资户买了好多房子，政策出来他可能会抛售，但这边阳光上东因为租金比较贵，三居室的租金租两万多，所以说业主不是特别想卖的话，他不会卖的。

　　那么，记者在上东阳光看到的房产交易的冷清局面是否只是个例呢？记者又联系了了抗跌商圈中的苹果社区线路的负责人，当记者如约前往的时候，发现店里依然只有清一色的工作人员。

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