主编：孟庆海 编导：殷莉 张严胜 摄像：李慧 樊金峰 樊建恩 李培

　　今天我们接着来说说楼市。自从4月15日和17日，国务院连续出台遏制房价过快上涨的调控措施，房地产市场立刻发生了连锁反应。根据中国指数研究院统计，4月的最后十个交易日，在监测的35个城市中，有21个城市房地产成交量环比下跌，跌幅最大的杭州，甚至环比下滑了70%以上。一家的数据不可避免有片面性，但楼市骤然转冷却的确已经发生。这给房地产业带来了什么影响？我们的记者跟踪采访了几位房地产从业人员，先来看看他们的感受。

　　随着房地产成交量的大幅下降，买主违约现象大幅上涨

　　这里是北京二手房中介房屋公园的兴隆家园门店，记者在这里了解到，房地产新政出台后，这个门店的成交量锐减，半个月来，他们只卖出了一套房子。而新政前，他们半个月的成交量大约是20到25套，和以前相比，现在已经接近零成交。

　　销售人员：在新政之前，还有好多客户在去抢房，再去争房呢。新政出台之后，客户就消失了。

　　没有客户，没有成交，门店就失去了收入，作为店长的安仲磊感受到了巨大的压力，可屋漏偏遭连夜雨，已经交了定金的买房者开始大量毁约，这对已经处于困境中的安仲磊来说无异于雪上加霜。

　　房屋公司经纪人 安仲磊：像一套200万的房产，我们收代理费时2.5%，总共差不多接近5万的中介费，那样的话，我们个人的话，提成差不多能赚到1万多，这样的话，如果签完合同了，我本来可以说是赚到手了，这样一违约的话，我一分钱也赚不到。

　　市场上到底有多少人毁约，占比多高，这些信息安仲磊一直不向记者透露，但是北京中原三级市场研究部此前发布的数据显示，今年4月15日以后，二手房买方违约现象集中出现，比例已占到违约总数的70%。而另外一方面，伴随着买房客户大量消失，房源却在不断的增加，议价空间也在加大。

　　安仲磊：这个是前期业主他报340万，这两天呢新政出台之后，主动给我们打电话，给我们说这房子你先报320万把，便宜20万

　　客户的主动降价，并没有带来实际成交量的增加，同样，北京链家地产的副总林倩也告诉记者，这次新政带来的冲击，与以往相比要强烈的多。在链家地产珠江骏景店的目标达成板上，在距离月底还有9天的时候，A组的目标是411123元，而实际达成5324元，B组目标是341124元，而实际达成也仅仅是64325元，还不到目标的2成。

　　北京链家地产副总裁 林倩：我预估大概北京这几天一个日均二手房成交量不会超过280套，那这个数字如果延续下去的话，那整个5月份的成交，大概不会超过8千套，那么跟3月的两万多套的一个高峰相比的话，那大概是锐降了7成左右的一个成交量。

　　成交量的锐减，以及客户的消失，但是他们员工却都在忙碌的工作，林倩告诉记者，因为这次纠纷比较难处理，在3月份，由于业主不断跳价，很多买方都愿意主动支付大额的定金，但是新政的出台却使整个房产市场出现了反转的局面。一些付少数违约金的买方，大多放弃定金，但是付大额定金的客服，就希望能够拿回定金。

　　林倩：对，新政之后，就是我们，不管是我们的经纪人也好，或是后台的交易中心的服务人员也好，大概多出来，就是突然冒出来的一个重点工作，

　　我注意到节目中提到了一个现象，北京不少卖房子的业主一个月前还因为房价飞涨不断跳单，而现在主动违约的一方，却变成了买房子的买主。买卖双方博弈的形势转换之快，也让我们感受到这次房产新政的力度堪称空前。面对如然而至的调控风暴，市场各个层面的参与者又在如何应对呢？我们分别调查了北京、广州、深圳、大连几个城市，一起来看看。

　　开发商调整策略，投资客退场

　　根据北京市住建委统计：在国务院楼市新政出台当天，4月14号，北京预售商品期房成交量为1274套，而在新政出台后第二天也就是4月15号，京预售商品期房成交量只有367套，缩水达75%。而到了4月27号，京预售商品期房成交量维持在321套的低位。于此同时，在价格方面，周环比下降13.92%。

　　北京某楼盘销售人员：说实话，一次性付款的，比之前贷款的要便宜3000元，因为我们是着急回款买地。

　　新房交易大幅萎缩，二手房市场成交如何呢？ 这是北京东三环的一家房产中介门店，有四套要卖的房源，上面标示的房源电话是同一个手机号，这几套房的房主都是同一个人。

　　卖房人 乔先生：我今天刚刚卖了两套，现在手里面还有四套，准备这几天就赶紧出手卖了它。

　　记者：为什么要赶紧出手卖呢？

　　卖房人 乔先生：现在国家的调控力度太大，力度是前几年都没有的，我认为北京的房子价格在不久之后的将来，肯定会降，所以得赶紧卖了

　　这位神秘的乔先生从2006年开始辞掉工作，专门从事买房卖房，从开始借钱买房，四年时间里资产已经接近千万。当记者问他今后是否还继续炒房时，这位职业炒房人明确表示，至少一段时间内不再干这事了。

　　卖房人 乔先生：我觉得我一年之内吧，短期之内暂时不会考虑买房子的，而且我担心房地产的各种税费，国家可能马上就要开征了，这样的话，如果买了多套房的话，风险比较大。

　　广州购房者退房，房产商促销

　　在广州，新政出台一周时间内，已经出现了40宗新房退房案，退房率大约是5%，涨了近5倍，于此同时，广州一手房成交量锐减，二手房价格也开始下降。不少卖家已经将价格下降10%，即便如此购房者还是选择观望。

　　广州市民 黄先生：现在由于它首付比例的增加，所以我们可能也要观望一段时间。

　　与先前形成对比的是，现在轮到开发商着急了，一些楼盘虽然没有大幅降价，不过开始送精装修，物管费和送家电等变相折扣，来吸引顾客，部分小开发商，甚至在研究通过信用卡分期付款，为买家垫付一成首付的可能性。

　　广州某房地产开放商：为了应对这个楼市，我们赠送3500元每平米的精装修

　　深圳，房产纠纷大增

　　这是深圳罗湖区的一家房产中介公司，新政后不少买房人和卖房人，都过来找中介公司，像这位王女士，现在房子首付款已经打过去了，就差银行最后发放贷款了，不过赶上房产新政出台，现在银行能否给她放贷变成了未知数。

　　深圳购房者 王女士：我现在不知道我这房子是要还是不要，是退还是不退，如果要退这个房子，我中间的首付款，包括我的定金我肯定要拿回来，

　　眼下这套房子的业主也是坚决不让步

　　深圳卖房者 汪女士：定金是不会退的，

　　但夹在中间的中介公司也是很无奈。店经理告诉记者像这种房产交易纠纷最近非常多。

　　深证某中介人员：我管辖的片区目前已经有十七八宗有问题的了，现在每一天都在处理这些单了。

　　随后记者在深圳的一家律师事务所看到，律师们也都在忙着处理因为房屋买卖，而引起的房屋纠纷案件。

　　深圳广和律师事务所负责人：自从新政出台之后啊，因为这样那样的法律问题，咨询过我的都有七八宗了，就我们所来说都有六七十宗了。

　　大连楼市余热未减

　　记者在大连这个二线城市调查中发现新政的效果并没有显现出来，交易量在延续之前的态势，还有部分楼盘在悄然涨价。

　　贾广葆：以前1万1，新政1万4了，卖的还挺好嘞

　　贾广葆提到的这家楼盘位于大连市中山区，4月20号的时候，开始发售尾盘的20多套房子，虽然定价上有所上涨，但一个星期不到就售出了7 8套房子。而在专家掌握的情况中，这种现象还并非个案。

　　贾广葆：我们了解了十几家开发商公司，1/3房价小幅上涨，几百块到1000多块不等，还有1/3的开发商采取观望的态度。

　　我们可以看到，新政的实施，对国内一二线城市的房产市场，带来的影响也是各不相同，从中国指数研究院统计的数据也可以看到：4月19号到25号这一周监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌，一线城市成交量全面下挫，杭州跌幅最大，环比下跌72.55%。10个重点监测的城市中，9个城市成交面积环比下跌，北京和上海下跌3-4成。国务院新政效果显现，尤其对房价过快上涨的城市作用明显，投资性需求得到了有效控制。

　　只要是与房地产沾边的人，不管是炒房者、中介公司、开发商，甚至律师事务所，都在刚刚过去的这两个星期里，体会到了调控政策带来的变化。沪深股市的房地产上市公司以及相关的钢铁、建材板块，这几天股价也在大幅跳水。难道房地产业真的已经走到了一个十字路口吗？如果算上4月19日建设部发出的53号令，4月中旬的五天时间里，针对房地产已经使出了三记调控重拳。虽然这套组合拳的首要目标直指炒房、屯房等投机行为，但也涵盖了土地供应、保障性住房建设等深层次问题。这一回合的房产新政对房地产企业的运营模式会产生什么影响呢？我们也跟踪采访了几位房地产开发商。

　　开发商对于相关政策的解读和应对方法

　　2009年SOHO中国以137亿元的销售额一举夺得北京房地产市场的销售冠军，其掌门人潘石屹对于房地产新政又是怎么看的呢？ 刚一见面，潘石屹就告诉记者，这两天他正忙着组织全公司的人逐个条款地研究刚出台的房地产新政。

　　潘石屹：其实我们昨天一天学习这些政策，学习完以后，我觉得就是肯定会有变化的，会有比较大的变化，我现在就让各个部门去来研究这些政策，不明白的向这些政府部门去问，在我们整个的资金的安排、销售的策略、进土地的策略都要适当地做调整。

　　记者：这个调整是指什么？可能会更加谨慎一些，保守一些？

　　潘石屹：谨慎一些

　　在新浪网的房产博客中，潘石屹对房地产市场的言论一直都是网民们关注的焦点。在房地产新政出台后，潘石屹也在第一时间发表了他对新政的看法。他在博客中写到：最近出台调控房地产市场政策的密集程度和严厉程度都是近年来少有的。

　　潘石屹：这一次出台政策比较全面、比较系统。而用的手段呢，都比较到位。我觉得就是六年前出的政策、五年前、四年前陆陆续续出的政策，就是它就是调控的时候，用的这个行政的手段比较多。例如像建筑面积多少平方米以下的一定要占到多大的比重这些东西比较多。而这一次呢就是说，通过货币政策、税收政策、土地政策来调整，就是真正是一个宏观的调控，而不是一个具体微观的，你的户型应该怎么设计这样的调控。所以我觉得就是2010年出台的新国十条，就是这个效果会好一些。

　　那么此次的房地产新政真的能让居高不下的房价回落吗？潘石屹又有怎样的看法呢？

　　记者：你感觉这次政策的调整是不是历年来力度最大的调整？

　　潘石屹：我觉得这个货币政策的影响是立竿见影的，第一个影响是成交量会迅速地萎缩。我觉得未来的话，这个成交量还会萎缩下去。因为这个首付款的比例提高了，然后按揭贷款的利率提高了，这样的话，就说是一下就把需求就开始萎缩下来了。第二个呢，就是二手房的变化要比一手房要敏感，这是我的一个判断。理由是什么呢？就是二手房是真正能够反映出来市场的变化的，而那一手房，就是房地产开发商的一手房，是跟房地产开发商资金链条能不能断，有没有钱，有很大的关系。我有好多的钱，我为什么要降价呢？

　　为了证明自己的观点，潘石屹给记者出示一份主要上市公司的现金状况表。

　　潘石屹：你看这个就是超过100亿的，拥有现金超过100亿的房地产公司，有了这样一大堆，你说他的账面上有100亿的现金，他就不会急着降价。

　　记者：那在什么情况下会逼得开发商不得不降价？

　　潘石屹：我觉得立竿见影的东西就是房地产开发商的资金链条非常得紧张。

　　记者：你估计会到多长时间会有一部分的开发商他资金链可能会出现问题？

　　潘石屹：上市公司我觉得从目前这个情况来看，支撑上，支撑一年时间是没有任何问题的，就是从了目前的现金状况来看，支撑一年时间没有问题。

　　潘石屹：真正什么时候房价能够回落，或者平稳，不要这样剧烈地上涨，一定应该是在一年以后。

　　尽管潘石屹认为此次新政会使房地产市场进入一次大的调整，不过当记者问到房价回调的空间会有多大这个问题时，潘石屹则表示这得看后续还有一些什么政策以及政策的力度有多大，目前还不好判断。 和潘石屹相比，天津滨海新区最大的房地产开发商孟庆如似乎更加悲观。

　　孟庆如：说实话目前开发商的心情，全国房地产的心情是一致的，就心情特别慌而且也是没有底。我预计在三个月后，就能显现出价格的松动和下降的趋势，应该来讲在半年左右价格就会出现大幅度下降。从全国上讲，应该整个的价格下降在10%以上，一线城市一定会达到30%以上，极个别的一些个楼盘，比如说上涨过快的，过去上涨过快的，性价比相对差，它的下降幅度远远超过30%，可能会达到50%左右这个速度。

　　孟庆如告诉记者，在房地产新政出台以后，他发现一种焦虑的情绪就开始在开发商之中蔓延，如今已经是愈演愈烈。

　　孟庆如：到现在一个多礼拜的时间，现在就是找我们公司主动，本身有地的，找我们公司合作的大概有7、8家。

　　记者：以前多不多这种情况？

　　孟庆如：以前说实话，就一周多时间跟我们洽谈的速度，一年也不会有此速度，

　　孟庆如打电话：年底这样的项目会多得拿扫帚扫 不着急

　　孟庆如决定，暂时把资金从房地产市场中抽离出来。

　　不过此刻孟庆如对这些房地产项目并不感兴趣，因为在他看来，一两年后他一定可以用更低的价格拿到类似这样的项目或地块。 孟庆如决定，暂时把资金从房地产市场中抽离出来。

　　孟庆如：现在看到国家的政策呢，对控制高房价的决心很大，所以这方面基本上目前放弃，我目前最想投的企业，就像那些个节能减排、降耗、高科技、环保等等这些国家特别鼓励发展的这些企业，也是我们做股权投资的一个方向。

　　记者：那您大概想拿多少钱进行这个股权投资？就从您原来的，您原本就是单一的做房地产是吧？

　　孟庆如：应该是会拿出公司自有资金的50%左右，去做股权的投资。

　　我们再来看看其它房地产开放商对于新政的看法。

　　万科相关负责人表示：个别热点城市房价快速上涨的势头将被扭转，规模性降价可能会在3个月后出现。

　　保利地产董事长李彬海表示，近期出台的宏观调控政策将遏制房价上涨势头，而且由此引发的市场调控周期将长于2008年。

　　华远集团总裁任志强则认为：这次房产新政只是个开始，并且新政一定会对市场有一定影响，但并不是拐点。

　　招商地产董事总经理林少斌表示，目前房地产市场依然处于供不应求的状态，而且开发商资金压力都不大，市场很难出现深幅度调整。但他认为新政策还是会对市场造成冲击。

　　鹏润房地产有限责任公司副总裁陈云峰在博文中表示：新国十条要达到真正效果，必须要有好的执行力。

　　总体来看，各大开发商对于中央的房地产新政普遍抱支持态度。

　　演播室

　　我们看到，不管是北京的开发商潘石屹，还是天津的开发商孟庆如，他们都打算在未来一两年采取更谨慎的投资策略。而且，他们都认为，以新国十条为代表的政策拳正在发挥效应，房地产市场由此将展开一轮大调整和洗牌。为什么这一轮房产新政具有如此巨大的震慑力？开发商对于相关政策又是怎样解读的呢？我们一起来了解一下。

　　尽管这几年疯狂的楼市让孟庆如和其它的房地产开发商一样赚得盆满钵满，然而从去年年底开始，做了17年房地产的孟庆如却越来越多地感到害怕。

　　孟庆如：说实话09年在去年下半年，确实是到了可以用疯狂或者是非常疯狂的地步，我有一个朋友去买套房回来跟我讲，他早去看好的房子了，然后呢没吃早点，出去买了煎饼果子回来，回来之后第一套房子涨了46万，这个事情应该说是屡见不鲜的。

　　记者：去年年底的时候？

　　孟庆如：今年年初应该说在房价上涨这块愈演愈烈，发自内心的说，大家都在上涨，的确是短期内利润的确在增加，也有呢，短期的投资多的成份，但是从可持续发展讲，说实话这种事情一定是不可持续的。从经济规律上讲，任何行业不可能总是在涨不跌，当然中国的房市现在就这十几年一直在涨没出现跌，07年经济危机呢，虽然是下跌了一点，但是由于经济危机的来临阻断了，也没跌透，所以导致呢，人们就认为房市不会下跌，我认为这个是非常可怕的。

　　孟庆如的害怕还来自于他的一个发现。在他所开发的某个楼盘的销售表中，孟庆如注意到，随着房价的一路上涨，去年下半年以来来买房的外地人越来越多，而买房的本地人却越来越少。

　　孟庆如：这个你像我们从开盘开始，2009年初开始几乎都是本地的，然后逐渐开始，到6月份开始外来人口在逐渐增加，2009年12月份，总共销售了34套，本地人当中只有7套，其余的27套全是外来人口。

　　记者：而且我发现浙江来买房的人特别多？

　　孟庆如：：哎，对相对浙江多一些，最多是浙江，浙江在这里。

　　记者：占到一半了都。

　　孟庆如：：浙江买房人数超过本地的，你比如看1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16。

　　记者：超过一半了浙江。

　　孟庆如：17。应该在一半，整整一半

　　记者：那这些人是在这里工作，还是家没在这里啊？

　　孟庆如：大多数，90%在这里都没有家的，安家安在这里的有10%左右。

　　经过打听孟庆如得知，这些外地人之所以千里迢迢跑到天津买房，其实并不是想在这里定居，而是觉得天津的房价相对于北京上海这样的一线城市来说更便宜一些，还有上涨的空间。在对这些外地炒房客的情况进行了进一步了解以后，孟庆如还发现一个有意思的现象。

　　孟庆如：你像本地人购房，他是尽量的少贷款，25:10少贷款的目的，就是将来少增加生活成本，老增加利息的负担。而我们这个看得非常明显的是什么呢？就对于投资购房来讲，投资购房就能贷多少贷多少，你比如说投资购房它是二套，它是能贷30%，过去首付30%，它决不交31%，就目的就是尽量的多贷款，多贷的目的是什么呢？你比如说我一套我可以付30%，那么有一套的钱我就可以买三套左右，如果付50%，我可以买两套

　　实际上，去年房价飙升的一个重要原因正是投机购房力量的急剧膨胀。在孟庆如看来，这一次的房地产新政正是打中了高房价的七寸。

　　孟庆如：因为这个政策核心就是对这个投机和投资购房可以说是打在七寸上，其中有一个就是买第三套房的时候，房价上涨过快地区，那么要有你在这地方工作的证明，要有你完税的证明，要有你在这个地方签的一年一上的劳动合同。这样来讲对投资和购房的这些人，肯定会对他们的压力很大。而且现在我们得到的消息，这方面现在，就是投资这些人在去买房的，现在热情在锐减。

　　根据新国十条的规定，不仅第二套、第三套房的首付和利率大幅度提高，而且对于房价上涨过快的地区，甚至对外地人购房进行了严格限制。正是这个条款击中了投机购房的要害。此项新政的威力很快显现出来，楼市成交量迅速萎缩，部分投机客开始大规模甩卖房产。 在潘石屹看来，此次房地产市场的调整只是刚刚开始。

　　潘石屹：就这个行业吸收别的行业的资金和这个技术，在这个各个方面量是非常大的，就是把别的行业的营养都给吸收过来了。所以就说是如果说房地产这个行业得了病的话，用个病的名词来说的话，应该是癌症。癌症不是这个细胞坏死了，没有生命力了，癌症正好相反，是这个细胞的生命力太强了，就是它这个迅速地扩张，把别的行业的营养全都给吸收过来了。

　　近几年随着房价的一路飙升，房地产成为了全社会最暴利的行业，也吸引着越来越多其它行业的资金流入到房地产市场。在地价、房价迭创新高的同时，各地方拍卖土地的收入也不断刷新历史记录。

　　潘石屹：如果是一个行业能够占当地财政收入的50%，在实际上就是说，像吸了毒一样，离不开这个行业了。如果这样的话，这个行业再不调整，再让它大，再让它大的话，它可能就对整个的，整个的经济都会有危害的。

　　记者：那这次的新政能够治好这个病吗？

　　潘石屹：我觉得就是这个新政呢，就是开始治这个病了，开始治这个病了。

　　实际上，在新国十条出台前后，相关政府部门相继出台了一系列规范房地产市场的措施。在对此次房地产新政进行仔细研究以后，潘石屹发现，除了提高房贷首付和利率等货币政策以外，还有不少政策会给房地产市场以及他们这样的房地产开发商产生重大影响。

　　潘石屹：住建部出台这个政策，就是在第二大条的第9条，就是所有的销售款的收入都要进入监管账号，然后随着工程的进展去拨款。这个实际上跟原来的预售制度，十多年的预售制度是完全不一样的。

　　记者：以前是什么样的？

　　潘石屹：以前就打到你自己的账上，你爱怎么花就怎么花去了。136亿一下打到你账上，跟136亿分上三年时间陆陆续续给你拨，它是两回事。18这样的话就意味着什么呢？就是开发商的资金会比较紧张的，有一部分钱你是不能动的，在这个监管账户上。

　　新国十条的第五条还规定，房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。在潘石屹看来，如果这些政策都严格执行，整个房地产市场的格局将发生改变。而正在加紧制定的税收和土地政策的推出，同样会对房地产市场带来重大影响。

　　潘石屹：从长期地要把房地产供求关系要调整过来，一定要靠土地政策，土地政策和税收政策，去来调整它。从我来看的话，这个政策呢，就是不一定说这个月出台政策了，下个月房价就跌了，我觉得这个可能达不到这个目的，可是只要方向对的话，应该慢慢地坚持下去。坚持一年、两年，甚至三年时间，就会把这个跑偏了这个路就会到了比较正确的路上来。

　　去年下半年疯涨的房价，涨得连开发商都害怕了，可见房地产市场的泡沫已经膨胀到了什么程度。这个产业畸形繁荣，价格失控，不仅不能满足老百姓的住房需求，伤害了公众利益，对整个经济发展也不是好事情。大量的社会财富一旦在暴利诱惑下，掉进了这个漩涡，不管是作为开发商还是炒房客的面目出现，它们实质上都是在玩一场无法自拔的金钱游戏，并不能给经济增长带来真正的动力。我们期待新一轮房地产调控，不但能打在遏制房价高涨的七寸上，还应当用倒逼的方式，让社会资金回流到那些能引领中国经济未来的产业上去。从这个意义上讲，房产新政也算是一次经济行为的被救赎。

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