新华网广州4月28日专电题：新政策引发市场“共振” “防火墙”能否扼住房价“野马”

　　新华社记者王凯蕾

　　房地产新政策一经推出，立即引发资本市场强烈“共振”，地产股在持续低迷中屡创新低。23日，证监会又称将联合国土部加强对房地产企业融资监管。

　　业内人士指出，证监会这一表态意味着今后房地产企业想融资首先得经过国土资源部审核，企业再融资难度加大。自2010年以来，地产股走势不佳，说明资本市场对房产调控政策的担忧由来已久，此次靴子落地最终引爆积聚已久的市场担忧情绪。

　　新政策重拳出击 地产股“集体跳水”

　　4月14日，国务院常务会议定调采取更有力政策措施遏制高房价，随后又连续出台提高第二套房贷首付、利率1.1倍、限制异地购房、限制第三套房等政策，并首推房价问责制，调控力度史无前例，地产股应声急跌。

　　业内专家指出，本次集体大跌是近段时间以来地产股持续低迷的一次集中反映。事实上，自2010年开局至今，地产股已经持续跑输大市，累计下跌幅度接近20%。

　　数据显示，自2010年4月6日以来，房地产板块资金净流出已超200亿元，机构撤离迹象明显。以万科A(000002)为例，目前其股价与2009年的高点相比跌幅超过40%。

　　招商证券地产行业分析师贾祖国认为，房价非理性上涨加剧了资本市场对宏观政策收紧的担忧，近段时间以来地产股持续走低，恰好说明了房地产企业的后续发展并不被资本市场所看好。

　　“自2009年开始，资本市场就开始对持续飙升的地产价格有所警惕，这次政府出台的房地产调控措施严厉程度更是出乎市场预料，从而诱发了地产股的连续大跌。”贾祖国说。

　　民生证券房地产分析师王新亮认为，这次地产调控措施的严厉程度远高于往年任何一次，说明政府这次调控的目的就是要还原房地产的“居住属性”，实现居者有其屋。

　　“包括即将出台的二套房认定标准，系列房产新政不难看出政府的决心，而资本市场早就嗅到了风声，地产股前期的低迷走势正是对目前房地产价格调整的回应。”王新亮说。

　　资金闸门收紧 地产业遭遇“倒春寒”

　　继国务院下发通知要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管后，23日，证监会相关负责人表示，证监会将采取措施，联合国土资源部共同加强对房地产企业融资监管。

　　目前，沪深两市共有41家房地产上市企业在排队等候证监会再融资审核，拟募集资金超过千亿元，国土部已完成首批试点运行的25家企业的初审工作。其中，万科A(000002)启动112亿元的股权融资计划，保利地产(600048)拟定向增发125.44亿元，金地集团(600383)拟定向非公开增发约48亿元，招商地产(000024)股东大会通过56.24亿元的定向增发议案。

　　民生证券房地产分析师王新亮认为，再融资是上市房地产企业融资的重要渠道，由于房地产是资金密集型行业，如果再融资受阻，会使得整个企业经营现金流紧绷，拟开发项目的投资进度将受到影响。

　　与此同时，海外上市的内地房地产企业频繁发债融资。4月14日，恒大地产(03333.HK)宣布发行年利率为13%、总计6亿美元的额外优先票据。事实上，这已经是恒大地产在4个月内第二次发债，2010年1月，恒大集团曾经发行金额7.5亿美元，年利率也为13%的高息债。

　　无独有偶，4月16日，碧桂园(02007.HK)宣布面向海外投资者发行总价值5.5亿美元的优先票据，票面利率达11.25%。碧桂园相关人士接受记者采访时表示，公司目前销售良好，资金流没有问题，海外发债有助公司改善其短期流动资金状况。

　　业内专家指出，近期内地在港上市房地产企业频繁海外发债，实际上是受宏观政策面收紧的影响，准备“过冬”的一种未雨绸缪的表现。

　　“在A股市场限制房地产企业上市融资以及收紧房贷等政策，无不体现了政府坚决遏制房地产价格过快上涨的决心。在严厉的调控之下，2010年的春天，房地产企业注定要经历严酷的‘倒春寒’。”王新亮说。

　　警惕地产“绑架”金融 新政意在构筑“防火墙”

　　据央行数据显示，2010年一季度房地产个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，与此同时，2010年一季度房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%。

　　国信证券分析师方焱认为，这是央行罕有就单个季度发布金融机构贷款投向发布报告，可见对信贷投放的监管将是本轮房地产调控的重点。

　　业内人士指出，上周股市大跌再次提醒各方，调控房价是牵一发而动全身的事情，必须统筹考虑，避免调控房价对资本市场造成巨大的负面影响。美国次贷危机就是一个很好的警示，政府一定要建立起地产与金融之间的“防火墙”，避免地产价格波动威胁国家的金融安全。

　　广发证券首席策略分析师游文峰指出，最近出台的调控措施意在房地产与金融体系之间设置安全线，大幅提高二套房贷首付比例、严格控制三套房贷和限制房企在资本市场再融资等措施都是为了控制房地产市场的金融风险，要求银行在地产贷款方面更加谨慎，不可因短期利益而不顾未来巨大风险。

　　招商证券地产行业分析师贾祖国认为，A股市场地产业再融资暂停则是扎紧了另外一个融资的口子，双管齐下，避免投资者和纳税人为地产风险买单。

　　“政府对房地产市场的宏观调控造成的资本市场短期波动是不可避免的，但这一切都不可因为短期的阵痛而半途而废，让老百姓失去对宏观调控的信心。长远来看，一个健康的房地产市场才能保证中国经济的可持续发展。”广发证券首席宏观策略分析师游文峰说。

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