国资委的初衷是避免央企抬高地价，但从长远来说，央企退出更有利于其他开发商，而不是购房者

　　文/《财经国家周刊》记者 魏洪磊

　　恰似北京这个低温的春季，78家央企退出地产业的计划，甚至连局中人也感到捉摸不定。围绕是否退出、何谓退出、谁来接盘等核心问题，各方至今未有定论。

　　退出方案提交两周以来，国资委尚无任何表态。一位接近国资委的人士透露，在是否退出的问题上，国资委内部仍有截然不同的两种声音。

　　“一种认为央企不仅不能退出，而且要做得更大；另一种则主张央企完全退出。”上述人士表示，据他得到的消息，“前一种声音反而更大一些”。

　　78家中的部分央企并未完全停下脚步。“我们仍有很多拿地计划，现在只是停下来观察一下，看事态向哪个方向发展。”一位央企高管透露。

　　旁观者亦未放过任何风吹草动。“你要知道它们具体怎么操作，一定给我透露一下。”一位北京地产国企的副总在采访中再三对记者表示，

　　悬而未决之下，各方力量仍在等待与博弈。

　　退场之争

　　国资委在3月18日的强硬表态，成为78家央企退出地产业的关键节点。

　　当日，国资委重申，“78家不以房地产为主业的央企，要加快结构调整步伐，15个工作日内制定有序退出的方案”。

　　4月12日，78家央企均向国资委提交了退出方案。国资委一位官员对此表示，“在退出问题上，78家央企的态度都很坚决。”

　　但步调一致的背后，关于“是否退出”之争，同样在民间演绎。

　　北京金隅嘉业副总经理何弢表示，“央企目前就是高地价的最大推手”。作为北京市直属国企，金隅的主战场始终锁定本土市场，但自2009年以来，北京的多数核心地块均为央企所获。

　　而一位央企高管则将矛头指向其他类型的企业：“就北京而言，天价楼盘哪一个是央企制造的？我们不追求利润的最大化，更看重安全性。”

　　“我个人认为，央企是否退出房地产，决定权应该在央企。”房地产高级经济师章林晓认为，国资委的初衷是避免央企抬高地价，但从长远来说，央企退出更有利于其他开发商，而不是购房者。

　　在思源经济研发中心总监龙程看来，78家央企在4月12日提交的方案“只是个表态”。他认为，在半个月内不可能完成计划。“就是个时间安排，声明需要多久可以退出，退出哪些。”

　　上述央企高管也表示，国资委此次意在督促央企做好退出时间表，“比如2年内，按怎样的计划退出？有了时间表，进度便可以控制。”

　　但更多的疑问接踵而至。

　　“何谓退出，如何退出，这两个问题到现在也没有明确的指令。”一位央企高管对《财经国家周刊》记者表示。

　　“究竟是不能参与项目，还是不允许央企资金进入？如果只是前者，我认为这不是真正的退出。”何弢说。

　　龙程同样疑惑于“退出”的定义：“企业的资金可以自由支配，假如央企间接介入地产项目，如何处理也很模糊。”

　　局势尚不明朗之际，已有央企率先动作。主角亦不陌生，正是“一日三地王”缔造者之一的中国兵器装备集团(下称兵装集团)。

　　4月初，以生产运钞车和防弹车闻名的上市公司迪马股份(600565.SH)上演“蛇吞象”的资本运作——以非公开收购方式受让南方东银集团等关联公司高达43亿元地产资产，转型房地产开发公司。

　　而南方东银集团正是兵装集团位于重庆的房地产平台。

　　根据迪马股份公告，其2009年地产业务收入仅3亿元，而此次却将兵装集团43亿元的地产资产一举“吃进”。重组完成后，兵装集团仍通过南方东银集团曲线控股迪马股份。

　　有接近兵装集团的人士表示，“这种曲线投资的方法很聪明，毕竟国资委还没有对央企的资金流向做出限制。”

　　谁来接盘

　　“何谓退出”尚无定论之际，如何退出更似一个伪命题。“我们也在向国资委咨询，但他们也说没有明确说法，国资委运作的难度很大。”何弢透露。

　　协议转让、内部划转和挂牌，被认为是此次交易中最主要的三种途径。前两者的参与者无疑是央企，后者则充满变数。

　　何弢表示，央企之间，若股权简单可以直接划转，股权复杂的则先收回再划转。对于协议转让，需要双方事先协商，“可以设置很多限制条件来操作”。

　　“接盘者，肯定还是央企优先。”龙程认为，如何安置原有职工、维持原有项目的经营等，都需要配套措施。“SOHO中国做不了的，中粮就可以。中粮不仅能开发，还能经营，产业链很丰富。而纯粹的开发企业则很难接盘。”

　　何弢同样指出，央企之间整合的可能性比较大，操作性也更好。“‘零打碎敲’的那种可以去市场上交易。整体去市场上交易，难免出现很多灰色空间。如果国资委牵头做内部整合，操作起来相对容易一点。”

　　16家主业为地产的央企对此同样心知肚明。保利地产、中粮地产等公司高管均透露，“若央企退出项目符合公司发展，会考虑接盘。”

　　在北京产权交易所和上海产权交易所挂牌的央企地产项目吸引了多方关注，但挂牌者寥寥。截至目前，只有中远集团、中国航天科工集团、中国核工业集团、中石油集团公司和中石化集团公司等少数几家央企现身。

　　“已经挂牌的主要是没做好的地产项目，实质性的退出，还没有转让的案例。”何弢说。作为潜在的接盘者，北京金隅也一直在关注北京产权交易所的挂牌信息，至今一无所获。

　　尽管业界认为此时接盘风险不小，但何弢认为这与参与招拍挂并无不同，“只要算着合适，我们就会拿。”

　　最大受益者

　　易居中国的一组统计数据显示，截至2008年，78家央企所属三级以上房地产子企业共227户，约占央企全部三级以上房地产企业数量的60%，但销售收入仅占15%，利润只占7%。

　　78家央企的退出，对抑制高房价的作用不言而喻。

　　首开仁信副总经理李捷对《财经国家周刊》记者表示，高房价的根源在于政府垄断土地、资本流动性过剩和民间对通胀的预期，“与央企关系不大。”

　　“如果只是为了针对央企拿地王，那为什么不让地方国企退场？为什么不对16家地产央企做出限制？”龙程说。此外，诸如中国烟草这样的地产新军，其主管部门为国家烟草专卖局，国资委对其并无约束力。

　　龙程分析，此次78家央企退出，表面上看是针对地王，实质上依然是沿袭自2006年以来的央企整合。“只不过将工作由幕后移至台前，不会改变进度，也不影响央企的业务布局。”

　　兵装集团的一位高层人士也表示，“国资委这次趁机把央企的业务整合工作推一推，目的是形成几个巨无霸的地产公司。”

　　近一周时间内，这位高层已接到多家央企高管的电话——“谈谈嘛，给谁不是给。”

　　中国建筑、保利地产、华润等地产央企被视作此次整合中的最大受益者。事实上，它们已未雨绸缪。

　　3月30日，中国建筑(601668.SH)发布公告说，董事会审议通过了变更募集资金投资项目的议案，其中包括增资中海地产。有行业人士推测，此举是中国建筑为接盘78家央企退出的部分优质地产资产而做准备。

　　“这次会催生几个巨无霸企业，在资金和土地上形成垄断。”何弢预测。章林晓亦表示，限定时间退出或转制，短期内会形成大量的供应，价格肯定远低于价值，接盘者往往会得到许多实惠。“肯定会有企业因为这次央企的退出，而非正常地壮大。”章林晓说。

　　何弢回忆，2005年，在国资委的推动下，央企曾有过一次整合，目的是“做大做强”，而此次整合则是圈定核心业务，重组为几个大的公司，出发点不一样。

　　易居上海地产研究院综合研究部部长杨红旭认可这一说法，但他表示，央企应在住房保障方面发挥更大作用。“一部分央企应调整为主要配合政府建保障房，不能发挥作用的国企当逐渐淡出。”

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