苗娜 许佳

　　天津网讯 近期楼市的“调控潮”显然还没有结束。21日晚，中国银监会银行监管一部主任杨家才在接受媒体采访时表示，第二套住房认定标准以房屋数量为限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位，而不再以银行信贷记录为准。“以房为限、以家庭为单位”可能会是即将出台的二套房认定标准相关规定的基本原则。二套房相关规定也将会充分考虑首套自住房和改善性用房的合理需求。以房屋数量界定是首套、二套还是多套，是对以贷款发放界定二套房政策的一个改变。此前执行的二套房认定标准为：是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清。尽管这并不是正式成文的政策，但消息一出，又掀起了一波楼市波澜。 

　　政策指针：二套房标准仍在制定中 

　　4月14日，国务院常务会议提出，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 

　　4月17日，国务院办公厅下发了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，明确要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。通知同时要求，住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。 

　　目前，由住房城乡建设部会同人民银行、银监会对二套房标准的制定还在进行中。 

　　中介：各部门信息共享成难题 

　　对于市场而言，“认房不认贷”意味着二套房贷政策在认定方面再次收紧。对此，大部分业内人士表示，此举将进一步打击投资者的购房热情，因为即使此前没有申请过房贷，只要名下有房依然在信贷方面会受到限制。据悉，市场上已经出现了退房的客户，但是鉴于政策影响面的铺开还需要一定时间，目前对于天津二手房交易尚无重大影响。 

　　我爱我家企划总监陈萌在接受记者采访时表示，二套房贷政策细则的执行程序尚有待明确。“我们比较关注的是各方面的信息如何共享，以保证政策的有效执行。”他表示，“‘认房不认贷’的二套房认定原则将涉及房产权属登记、个人征信、户籍三大方面，这需要房管局、银行、民政部门、公安部门的协同配合才能完成，而几大部门的信息共享将是首先需要解决的问题。”据介绍，在目前的购房群体中存在着夫妻不在同一户籍地、天津没有婚姻登记证明以及配偶和子女不在同一城市等问题，同时还涉及婚前婚后财产的认定问题，这些都将给日后以家庭为单位，“认房不认贷”的二套房认定形式带来执行困难。“因此我们现在期待着根据城市具体情况制定的实施细则的出台。”陈萌说。 

　　银行：目前条件尚无法认定二套房 

　　“按照现在的条件，以房屋套数认定二套房，对我们银行来说是操作不了的。”昨日，天津一家股份制银行个贷部负责人向记者表示。 

　　记者了解到，目前包括工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行以及民生银行等多家银行在内的天津银行基本上都是采取通过查询人民银行个人征信系统的方式来认定购房人所购的房产是否属于第二套房。即，如果购房者本人、配偶以及未成年子女名下有过房贷记录，那么无论之前房贷是否结清，再申请住房贷款都算作第二套。 

　　不过，记者从中国人民银行天津分行了解到，目前个人征信报告里贷款方面记录的信息包括：2004年前未还清贷款和有不良记录贷款、2004年后所有贷款。这也就意味着，如果购房人此前的房贷在2004年已经还清并且无任何不良记录，那么通过个人征信系统是无法查询到的。 

　　谈及“二套房贷认定不以贷款次数，而以房屋数量”为认定标准，天津多家银行相关负责人表示：目前是实现不了的。“出于保护个人隐私等角度考虑，现在通过天津市房管局并不能查询到某个人名下到底有几套房产，更别提这个人在外地购房的记录。”民生银行相关人士表示。该人士认为，如果真的以房屋套数认定，那肯定需要相关部门出台方案。而杨家才在接受央视访问时也表示：“涉及房屋监管方面的信息，需要住建部方面给出明确认定，银行方面处于执行层面。” 

　　同时，天津银行业人士也表示，如果真的实行这种最严格的二套房贷制度，那么对银行来说则会产生“不好的影响”，而且如果真的实施，那也只能是阶段性的，而非长期性的。 

　　专家：有利于降温投资投机性购房 

　　对于该政策，南开大学经济学博士刘玉录认为“很可能是为打击投机性炒房出台的阶段性政策”。“在现阶段，将投资者尽快逼出场，使楼市降温而出台一些针对性强的措施是必要的。‘认房不认贷’使得一些资金充裕、没有过房贷记录的投资者也被归入二套甚至多套房的认定范围，有利于给投资投机性购房降温。” 

　　但是，他同时提出，该认定标准目前只是有关人员的“透露”而非正式文件，“如果要出台相关政策需要央行出面，银监会负责监督执行。因此到真正发文的时候应该对各方面配合的可操作性以及认定标准对各方面的影响有所考虑。”同时，他建议未来可参考住建部对于改善型住房“人均居住面积是否高于该城市平均水平”的认定标准来对二套房进行认定，以进一步区分不同购房需求，保障房产基本居住功能。 

　　“从近日一次次信贷收紧的信号可以看出国家这一轮调控的决心。”他说，“如果政策发挥到极致，相信最晚在7至8月就可以看到房价绝对下滑的现象，而且是百分之几甚至一成左右。”

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