二套房贷首付不低于50%，90平方米以上首套房贷首付不低于30%

　　房贷新政 关键在执行

　　本报记者 王炜

　　“坚决遏制部分城市房价过快上涨。”国务院常务会议的声音刚刚传出，人们猜测已久的二套房贷新政随即出台。

　　日前召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。同时，会议要求对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

　　新政策将抑制投机性购房

　　“在目前的市场状况下，提高二套房贷首付非常及时和必要。”我爱我家房地产经纪公司市场研究部有关专家表示，提高二套房贷的首付款和贷款利率，将会使得投机、投资的购房杠杆效用降低，将会对投机、投资购房起到明显的抑制作用。

　　2008年10月22日，为改变房地产市场的低迷状况，央行决定扩大房贷利率下浮幅度，将商业性个人首套住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同年12月，政策进一步松动，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　那么，调整后，对购房者有何影响？

　　以2008年12月23日以来的5年以上贷款基准利率5.94%计算，0.7倍为4.16%，1.1倍为6.53%。以贷款100万元、期限20年、等额本息还款方式计算，月还款利息成本将增加1332元，总的利息成本将增加近32万元。链家地产副总裁林倩认为，持有成本大比例增加，会为当前高涨的需求降温，减少追涨房价等现象的发生，进而稳定房价。

　　业内人士认为，该政策在一定程度上也会对改善型需求产生抑制作用，对目前改善和投资动机混合的恐慌性购房需求也会起到抑制作用。

　　更准确地引导购房需求

　　“购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%”这项新措施，实际上是信贷政策差别化的进一步细化。一方面保留了对首次置业购买中小户型的购房人的保护和鼓励，同时又对购买高价大户型的首套购房需求起到一定抑制作用。在引导合理的购房需求上，可以说这次的政策更加准确、合理。

　　“政策出台以后，会使市场上对中小户型的需求热度大幅提高。”一位开发商告诉记者，“另一方面，市场对总价高的大户型需求下降，也会减少这类房源推高房价整体水平的可能。”

　　需加紧出台配套政策

　　随着近期北京楼市量价齐涨，市场上的“短线炒房者”正在增加。我爱我家提供的数据显示，近期北京二手房市场全款客户比例快速上升。在3月中旬之前的二手房交易中，全款客户占1/3，而进入4月份后，全款客户已经接近一半。由于目前市场价格处于非理性上涨，很多炒家都放弃贷款方式，直接投入全款购房，进行短炒快炒，快进快出。

　　“因此，提高首付的政策出台，对全款炒房的投机型需求作用有限。”业内人士表示，还应当出台其它相关政策，才能在根本上抑制住投机的炒房行为。

　　在这次国务院常务会议上，还提出加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策，进一步增加住房有效供给，完善土地出让方式，加快保障性住房建设，加强市场监管等措施。“随着相关的配套政策逐步落地，调控的效果将进一步显现。”中国房地产协会副会长朱中一说，“当务之急是要让配套政策加紧出台，形成政策组合拳。”

　　“2007年9月以来，房贷首付政策已经几起几落，几经变化。”林倩表示，“政策初衷都是好的，具体的效果还是要看执行力度，因此实际影响需进一步观察。”

 

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