地产中介：二套房首付50%摧毁购买力

http://www.sina.com.cn 2010年04月15日 20:16 中国证券报-中证网

　　4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对此，“链家地产”副总裁林倩表示，二套房首付及利率双双提高对市场影响较大，其中首付提高十个百分点将几乎造成购买力“摧毁”。

　　“链家地产”市场研究部统计数据分析，2009年全年二手房平均按揭成数达到5.29成，也就是说贷款人群平均首付比例为4.71成左右；而当前改善性需求等二套房购买者的比例已经占到二手房成交的15%左右。就此林倩认为，从以上两个数据来看，50%的首付虽然只比原来提高10个百分点，但已经超出二手房市场平均支付能力，而假设2010年的购房需求仅为20万套左右的话，去除一季度2.5万套左右的成交，也会影响到至少2.6万套左右需求的置业节奏。

　　因此，此次二套房首付再次提高的影响相对要大得多，再加上当前房价的快速增长，很多二套房投资人群的首付能力面临更大考验，首付比例提高也面临更大投资风险，因此，从一定程度上说，此次二套房首付调高，将会放慢房产投资速度，从而平抑房价。

　　其次，利率提高持有增本增加比例较大，降低购房意愿。此前，关于二套房利率执行方面各时间段优惠程度不一，而此次再次调高至基准利率的1.1倍，对持有成本增加影响程度相当大。以一套贷款100万，贷款期限20年的房子为例，月还款要增加1300余元，利息成本总支出增加32万元左右。林倩认为，持有成本大比例增加，会为当前高涨的需求降温，从而减少追涨房价等现象的发生，平抑房价。

　　不过，具体效果仍要以实际执行力度为准，毕竟自二套房政策在2007年9月份首次出台至今，政策相关执行方面已经几起几落，因此此次政策的实际影响需进一步观察。

　　附表1：”二套房” 政策出台以来首付及利率变化表

　　时间

　　事件2007年09月27日

　　央行、银监会共同发布通知，通知规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”2008年10月22日

　　人民银行扩大房贷利率下浮幅度，将商业性个人首套住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%2008年12月

　　政策进一步松动，根据规定，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策2009年1月

　　北京二套房贷政策放开，二套房贷比照首套房执行2009年12月15日

　　“国四条”出台，国务院提出“支持自住房抑制投机购房，加大差别化信贷政策执行力度。”2010年1月10日

　　“国十一条”出台，规定指出“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价2010年4月12日

　　五大行收紧二套房贷款利率，其中，工行利率优惠最低由7折提至8.5折；农行、建行近日取消了二套房贷款的利率优惠；中行则执行1.1倍基准利率，交行正酝酿新政2010年4月15日

　　国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍