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　　机构热议房产税 世界各国税率不一

　　现在楼市里，还有一个传言，正在引发购房者的激烈讨论，一些媒体报道说，未来，房产税将要推出。消息先是导致了股市上房地产板块跌跌不休，其次，更多的购房者和投资者也参与到了讨论的行列里来。这个传言，专业研究机构究竟是怎样看待的呢？国外房产税又是如何征收呢？打开我们的财经链接，来具体了解一下。

　　国都证券针对房产税的传闻发布报告认为，这显示物业税加速推进的预期正在形成。。房价的过快上涨自身也酝酿着较大的调整风险；行业整体蕴含着较大风险。在具体影响方面，国都证券认为要根据具体的物业税征收方案而定。如果在高位重挫投资与投机需求，引发的市场波动可能过大；二季度仍然维持房地产行业“中性”的评级，股价低点可能在二季度形成。国泰君安认为，二季度保有环节大范围试点征收房产税的时机和条件还不成熟，主要是对房地产行业和经济短期负面冲击将很大，但类似于对某一城市的高端住宅是很有可能的。最大政策反应更有可能是信贷政策，将起到和房产税打击房价快速上涨的同样效果，但负面影响相对较小，维持房地产行业中性评级。而中信证券则认为，房产税是中国税务系统中最善变的一个税种，在没有看到实施细则之前，在对其的担心的市场反应上已足够充分。

　　从西方国家经验来看，物业税的开征并未避免房市泡沫的一再出现。美国对土地和房屋直接征收不动产税，各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%～3%；对使用贷款购房者则减免购房税；法国采用土地年度税的形式征收不动产税，主要包括由业主缴纳税金的“建成区土地税”和由居住者缴纳的“住宅税”；新西兰和澳大利亚，则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值，按0.3%～1%征收不动产税；在香港，房地产作出租用途，按照收入的15%缴纳物业税。

　　楼市新观察

　　成交火爆 上海房展会成中介集体狂欢

　　有人说，疯涨的房价面前，未来只有一个赢家，那就是房产中介公司，无论房价涨跌，只有中介公司会笑到最后，情况也的确是这样，昨天，上海楼市就爆出新闻，在刚刚结束的为期三天的上海一、二手房交易展示会上，良好的房屋交易量，让展会上的房产中介开始集体狂欢。这三天，中介公司是挣得最多的人。

　　在这次上海房展上，几乎每个房产中介都异常兴奋。虽然和前两年相比，今年房展会的客流并没有明显上升，但不少购房者的买房心态却更为急迫，不仅让每个中介手里都掌握了大量的客户资料，有的甚至当天看房，当天成交。

　　上海房产中介机构工作人员：“我白天接的客户晚上就去看房了，我觉得这个效益很好的，第一天我抓了十几个(客户)，第二天我抓了20多个，今年明显比去年客户多，实实在在的客户多。”

　　房产中介的狂欢还远不止在房展会里。会场外，越来越多新的中介机构也如雨后春笋般在市场出现。记者今天在上海鲁班路上看到，在2008年，因为房产寒流而倒闭的中天置业，如今已经成为中原地产的门店，今年，这家中介机构的门店要从200家拓展到300家。而一旁与中天同时关门的太平洋房产，在转为一家洗衣店一年多后，在这个春节前，再次成为房产中介门店。只是这次变成了新加坡的外资中介。

　　外资房产中介机构工作人员：“(外资)他们觉得上海市场是比较不错的。”

　　但值得关注的是，根据统计，这次上海房展上成交的房源，65%都是总价低于150万元的，这也意味着百姓的买房预算，并没有随着房价的上长而增长，刚性需求中买得起房子的人，事实上越来越少。

　　上海某房产中介机构工作人员：“一方面 刚性需求不象投资客 对自己资金还是有个保守预期，第二个，随着银行贷款政策影响，对贷款成数，首付比例，对于刚性需求来讲，是有经济压力的。”

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　　房地产中介类上市公司逆市大涨

　　看了刚才的消息，今天又机构预言说，房产中介公司的集体狂欢，的确是楼市未来注定的一个缩影，从目前资本市场的角度来看，趋势已经非常明显了，打开我们的财经链接，在今天的股市上，我们很容易找到这样的例子，房地产开发商和中介类两种公司正在上演分道扬镳的好戏，房地产板块今天跌的很惨，但房地产中介公司却在逆市大涨。来具体了解一下。

　　今天沪深股市唯一的房地产中介上市公司世联地产，在大盘下跌尤其房地产大跌的情况下逆市涨停。其原因在于公司发布了一季度业绩大增的预告。但是，剔除掉今天的表现也可以看出，虽然都在房地产行业，但中介公司在经营方向和财务特征上都与开发商相差很多。房地产中介公司主营业务一般包括代理销售、经纪业务和顾问咨询等三项。代理就是为开发商销售新房并赚取佣金，经纪业务指的是二手房买卖，顾问业务则是中介公司为开发商提供新盘定位及规划等收取咨询费。房地产中介公司负债率较低，总资产规模也没有开发商那么庞大，而且一般情况下，中介公司的经营等费用较低，导致毛利率比利润丰厚的房地产行业还要再高一些。轻资产、低负债等特点使得中介公司虽然总体上与房地产公司景气度基本一致，但抗风险能力较强，对信贷依赖较少。国内房地产中介公司已上市的主要有三家，世联地产在A股上市，易居中国在美国上市，合富辉煌在香港上市，近一月以来，港股合富辉煌大涨33%，美股易居中国上涨20%，A股世联地产上涨22%。

　　楼市新观察

　　南京一季度二手房价虽升量大跌

　　从刚才的报道中，我们看到，眼下，北京上海的二手房交易都是量价飙涨。不过在南京，二手房交易却是价升量跌。一季度，南京二手房成交量环比出现暴跌，一季度三个月南京二手房成交量总和，竟然比去年12月一个月的成交量还要低。当然价格方面，也是不出预料地持续上涨。具体来了解一下。

　　南京的房地产数据显示，今年1至3月，南京共成交二手房13726套，这个数据同比2009年第一季度下滑15%，环比去年第四季度35606套的总成交量则下降了60%。

　　安格佳房地产经纪公司 朱一东：“ 主要就是说二月份拉低了咱们的成交总额，第二个就是说房源量这一块比起去年的话有所减少，因为前面(2009年)的成交一直比较大，而且二手房这一块的话释放出来的房源未必有那么多，所以说整体把这种成交量拉低了一些。”

　　成交量的下滑并没有带来房价回落。目前南京市二手房的成交均价已突破了每平方米万元，由于受到过江隧道的利好影响，江北地区二手房的价格尤其涨得厉害。

　　顺驰不动产市场部主任 金鑫：“ 浦口(区)可能在整个2009年平均下来(均价)其实也就在六千到七千(一平米)这样一个幅度，而今年2010年过年之后，基本上都是九千一万(一平米)这样一个价位。整个10年截至目前浦口是表现最为突出的局面。”

　　由于目前南京房地产市场仍然处于供小于求的状态，而刚性需求还很大，因此，业内人士预计，除非国家在近期出台很严厉的楼市打压政策，否则短时间内房价不会下跌。

　　安格佳房地产经纪公司 朱一东：“ 供的话只有0.6、0.7这样子，需求的话有1，二手房这块因为房源量偏少，如果说后期刚性需求释放出来的话，咱所有的购买客户还会选择买房子，这种释放出来导致它成交量会上涨，然后价格这一块毋庸置疑肯定会上涨。”

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