唐文祺 刘展超 熊剑锋

　　一日之内，与物业税相关的消息出现三种，是人们求之心切，还是这项被认为能遏制楼市投机的措施果真临盆待产了？

　　一日三则传闻

　　昨日，有媒体报道称，上海拟开征住房保有税，且“基本方案已经确定”。对此，上海市住房保障和房屋管理局当天下午发表声明称，如果有关部门正在做一些研究，也完全属于正常。在房产保有阶段征税，要经国家层面定，地方应贯彻执行好。“房管部门虽不是税收征管的主管部门，但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好。”

　　又有传闻称，物业税开征方案已于4月7日晚通过住房和城乡建设部的审批，试点地区目前定在京沪深渝。

　　住房和城乡建设部一位局级官员在接受《第一财经日报》记者采访时表示，不了解此事。该官员认为，物业税的问题主要应由财税部门负责具体事宜。中国房地产业协会副会长朱中一也表示不知情。

　　同日，又有媒体引述“有关人士”的话称，中央政府即将开征的是房地产特别消费税，而非物业税，因为物业税必须经过全国人大批准才能施行。

　　受上述传闻影响，8日沪深股市地产股再度受挫，房地产板块整体跌幅达到了1.58%，保利地产(600048.SH)下跌3.08%，万科A(000002.SZ)下跌1.27%。

　　迂回开征物业税？

　　一位财税系统的内部人士告诉记者，由于物业税的征收方式，与中国房地产市场实施的土地出让制度有所矛盾，“考虑到征收物业税难度很大，因此很有可能以房产保有税取而代之。”

　　与物业税不同，房产保有税的课征对象则指向土地之上的房屋部分。

　　但即使是在房产保有环节上征税，这一过程并不是如外界想象的简单。上海财经大学房地产经济研究中心主任丁健认为，一个新税种的出台及征收，需要全国人大表决通过，并不是由地方政府部门制定了即能推行。

　　上海市住房保障和房屋管理局向记者表示，从税种操作的角度来说，房管局只提供相应信息。“征不征税不是由房管局决定的，还是得由财税局和人大来决定。”

　　有知情人士向记者表示，随着物业税预期增大，针对新税种的出台准则，上海的相关部门曾经召开过内部会议。会议上明确表示，涉及到中等收入及以下家庭的新税种，出台的可能性很小。针对富有人群征税的可能性很大。

　　对于税率，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，如果开征住房保有税，税率应该是差别化的，起征点设为1%左右比较合适。

　　时机不成熟？

　　2006年底，时任建设部副部长的刘志峰曾对外透露，财政部、税务总局及房地产相关部门，正在研究增加住房保有环节税费，以提高大户型购买使用成本。在此之后，市场屡屡传出有望开征物业税的消息。

　　一位房地产开发企业高层则对记者表示，物业税应该不会近期开征，因为目前并非最好的时机。

　　“最好的时间节点在2007年左右，当时宏观经济情况正在往上走，开征物业税带来的冲击不会影响到经济大局，而目前中国的经济形势还没有到完全令人放心的地步，一旦开征物业税，对经济的影响很难估量。”该房地产开发企业高层表示。

　　上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强则对记者表示，当前一线重点城市的房价很高，采用此前的一些常规手段已经难以有效控制房价过快上涨了，政府如果此时推出物业税，“那就意味着要对楼市动真格了。”

　　是否重复征税？

　　而房产消费税的消息也并非无中生有。3月24日，重庆市长黄奇帆曾表示，重庆市已向国务院上报方案，希望对高端房征收特别房产消费税。

　　业内人士认为，在目前开征物业税存在诸多障碍，当前开征的可能性不大。

　　在财政部6日公布的2010年工作要点中，也并未涉及物业税，但提及了完善房产税制度。有专家表示，指出征收物业税可以从完善现有的房产税制度着手，因此在物业税征收条件尚不具备的情况下，房产税将成为政府调控房地产市场的手段。

　　当前房地产业的税费主要有土地增值税、房产税等税种。其中房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入，向产权所有人征收的一种税。

　　业内专家解释，尽管都属于财产税，现行的房产税和物业税存在两个方面的差别：房产税仅对经营性房屋征税，而物业税对所有房屋征税；房产税的税基为房产的余值即原值减去折旧征收，而物业税是按照房产的评估值征收。

　　(本报记者胥会云对本文亦有贡献)

 

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