物业税“空转”六年仍未走出操作困境

　　地方政府对房地产经济的依赖，也使得不少地方对物业税征收并不感兴趣。但地方政府对物业税的抗拒正在缓解。今年1月，北京市财政局负责人表示：土地是稀缺的、有限的、不可再生的资源，政府不可能把土地出让金作为政府收入的长期增长点

　　法治周末见习记者 尹丽 法治周末记者 吴晓锋

　　物业税有点“犹抱琵琶半遮面”的感觉。

　　从2003年10月，《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提到“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”起，关于物业税“要不要开征”、“何时开征”、“如何开征”的讨论就没消停过。

　　今年年初，有媒体信誓旦旦：“北京最早在明年底开征物业税。”似乎一切即将明朗化。但随之而来的是国家税务总局财产行为税司负责人关于“物业税还处在研究阶段”的表示。

　　《法治周末》记者从北京、大连、长春等地税务部门工作人员处得知：这个问题比较敏感，不好谈，但物业税开征尚无时间表。

　　专家学者

　　征收物业税能产生积极作用

　　由于物业税征税的对象是房地产，计税依据是房产的市场价值，征收物业税会明显地导致房产持有成本提高。于是很多人都在讨论，有可能征收的物业税，能否改善当前的炒房现象，让诸多“望房兴叹”的人能够有买房的机会。

　　记者并未接触到典型的炒房者，但尚未买房的民众对物业税征收的态度多为欢迎。

　　房地产商对于物业税的可能征收似乎很紧张。一位税务机关工作人员向记者透露，不少房地产商由于不确定物业税究竟会不会使房价下跌，近期就非常频繁地去税务机关“打听动静”，希望获得最新的消息。

　　东北财经大学财税学院教授吴旭东表示，在做好了各项准备工作的前提下，开征物业税“理论上可以产生多个方面的积极作用”，包括对炒房者造成一定的打击。“开征物业税，一方面可以减少房地产流转阶段的成本，增加持有、使用、经营土地和房屋等不动产的成本及其可变风险，把拥有土地、房屋资产的风险，由一次性买入承担转变为保有期内分开承担。这可以使得囤积房屋的情况大大减少，从而有利于增加房屋市场供给，抑制房价上涨速度；另一方面，如果能够对有多套房屋的家庭征以较多的物业税，反之，对只有一套房屋的家庭则予以免税的政策，这样也能够在一定程度上缩小贫富差距。”

　　但也有人担心，如果将土地出让金纳入到物业税中逐年征收，炒房者反而能够以小搏大，用少量的资金炒更多的房。

　　税务机关

　　征税条件在操作层面不够成熟

　　自2003年以来，物业税“空转”工作在北京、辽宁、宁夏、重庆、深圳等试点省市已经开展了6年多。

　　所谓“空转”，即模拟评税，是虚拟意义上的资金循环。虽然未实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同。物业税“空转”工作由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，需要统计出物业数量，并在此基础上进行评估和税收统计。

　　尽管物业税的模拟评税工作已经开展了一段时间，但是《法治周末》记者在采访中发现，相关部门对物业税仍然保持相当的谨慎态度。“物业税涉及的面比较广，尽管现在税务系统开发了若干套评税软件，但现有的条件仍然不够成熟。”北京市税务局一位知情人士告诉记者，“短时间内开征物业税的报道是没有依据的”。

　　“从操作层面上看，征收物业税的难题的确很多。”吴旭东表示，“有人提出第一套住房可免征物业税，那么，如果按面积计算，60平方米的房子是一套，500平方米的房子是不是也按一套计算？如果按房产价值进行征税，各地房价不尽相同，如何尽量做到公平对待？因此，免税的标准就是个令有关部门头疼的问题”。

　　“另一个比较大的难题是税务局征税的问题。”吴旭东说。

　　在其他已经开征了物业税的国家，大都是依据不动产的市场价值来征税。而这些国家一般都有相关的房产价值评估机构。然而，目前我国还没有一个权威的不动产价值评估的专业机构，因此，谁来确定房地产的价值？如何依法确定进而计征？这些都是问题。

　　即使征收细则问题仍待解决，但在吴旭东看来，能用技术解决的问题都不是问题。“比如说估值，完全可以先用简化的方式，就算不能特别精确也没关系。”

　　地方政府

　　对物业税征收的抗拒正在缓解

　　中国社科院财贸经济研究所副所长高培勇曾在接受媒体采访时表示，物业税征收过程中，真正难解的是如何绕开“既得利益的格局”。

　　除此之外，地方政府对房地产经济的依赖，也使得不少地方对物业税征收并不感兴趣。

　　有统计数据显示：土地出让金占地方财政收入的比例已经普遍超过半数，个别市县甚至达到90%左右。而一旦土地出让金转化为物业税逐年征收，势必使得地方财政收入短期内下滑，这是地方官员不愿看到的，对于一些对土地财政依赖性比较强的地方，物业税的征收甚至可能造成这些地方财政结构的“崩塌”。

　　但土地是有限资源，随着各地土地资源的减少，物业税又很可能成为地方政府的主要收入来源。

　　从现有情况看，地方政府对物业税征收的抗拒正在缓解。今年1月，北京市财政局负责人表示：土地是稀缺的、有限的、不可再生的资源，政府不可能把土地出让金作为政府收入的长期增长点。

　　也许，这是一个好的征兆。

 

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