七问物业税 陈真诚称开征阻力首先是地方政府

　　自2009年底以来，受房地产宏观调控大背景影响，物业税一度被热议。近日，有专家称北京商业地产已经具备物业税征收条件，使物业税再度受到关注。物业税到底是一个什么样的税种？其征收会给老百姓带来什么影响？能不能影响房价？记者采访了海南大学经济学教授王毅武、知名房地产经理人陈真诚。

　　记者：物业税是一个什么样的税种？

　　陈真诚：物业税从理论上说是一种财产税，又称为“不动产税”或“房地产税”，是针对国民的财产所征收的一种税收，主要是针对土地、房屋不动产保有环节征收的税种。物业税的征税对象主要是土地、房屋等不动产，国民、机构持有房屋、土地要交税，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。我国迄今为止还未开征过物业税。

　　记者：国外物业税是如何征收的？

　　王毅武：国外物业税的征收有两种方式，一种是采取累进制，即拥有物业越多，征收的税额也就越多，税率也越高。打个比方，如果一个人有3套房，可能会征收2%的物业税，4套房则征收8%的物业税，10套房则征收20%的税。另外一种则是单纯的税，额度有一定的限度。总之，每个国家都根据自己的国情有不同的征收方式，但目的都是为了避免贫富差距过大，类似遗产税、财产税，主要是针对富人征收。

　　陈真诚：国际上开征物业税的通用做法是，将购房者购房时一次性支付的成本，转变为持有期以税收的形式逐年支付，并根据市场情况和政府意志针对不同的物业所处的出租、闲置等情况制订税率。在一些国家和地区，房地产保有税的名称也不尽相同，在奥地利、波兰等国家叫“不动产税”，在德国、美国、智利叫“财产税”，在新西兰、英国、马来西亚等国家叫“地方税”或“差饷”，在中国香港则直接称“物业税”。

　　记者：为什么要开征物业税？

　　王毅武：从最终目的上来讲，主要是为了调节两极差距。对物业较多的富人征税，用这部分收入来对社会做贡献。

　　陈真诚：一直以来，房地产税收都集中在土地与房屋的交易环节。购房者的总支出中，包含了土地出让金、营业税、印花税、增值税、房产税等各项税费。这些税费计算复杂，征收难度较大，不仅给税务机关的征管工作带来了麻烦，也不利于房地产市场持续健康发展，容易造成房价虚高。如果开征物业税，现行的土地、房地产交易环节的各种税费将随之整合直至取消，高房价就可能降下来。开征物业税将涉及到几乎所有家庭的利益，尤其对大量持有房屋、土地等财产的家庭或机构的影响很大。

　　记者：物业税的开征能影响房价吗？

　　王毅武：物业税的征收会对房价有影响，但不会太大，因为物业税的征收主要是针对已经购买的物业，不会直接影响房价，对房价主要是间接影响。

　　陈真诚：从理论上说，开征物业税，拥有土地、房屋资产的风险由一次性买入承担转变为长期承担，无疑将减少销售等阶段的成本，增加持有、使用、经营土地、房屋的成本及其可变风险，其最直接的结果便是降低房地产开发成本，导致房屋在开发商销售时的房价下降，而未来持有成本上升。由于未来房价预期下降、未来持有成本预期上升，就将对因担心房价继续上涨而提前释放的自住性需求，追求大户型等改善性自住需求，尤其为赢利而购房的投资投机性需求形成一定的抑制作用。物业税开征以后，投资的房地产资产需要额外缴税因而增加成本，房地产投资投机的收益将大幅缩水，最终将逼迫投资购房者尤其是炒房者大为减少，甚至会随之离场。已经购房者也将被迫尽快出货，甚至降价出售。这样，物业税就可能成为倒逼房价下降的最有力的武器。

　　记者：为什么不少专家建议物业税先在商业地产征收？

　　王毅武：因为物业税不能一刀切，如果全面覆盖，会直接造成普通老百姓负担加重。此外，由于目前信息还不够透明，比如官员财产申报制度尚未确定，这将导致部分物业的物业税无法征收，因此，物业税的征收应该一步一步来，不能一步到位，以免出现政策出台后却无法落实的情况。对商业地产先征收物业税是比较好的建议，因为商业地产带有经营性，且不直接涉及老百姓。

　　陈真诚：由于物业税征收对象广泛，涉及面广，涉税金额巨大，为了不至于对房地产市场形成过大冲击，早期可以从土地、商业地产、机构持有物业开征，然后将征税对象扩大到个人住宅领域，进而逐步实现对所有房产开征。尤其是以盈利为目的的商业地产、出租物业、空置物业以及人均超过30平方米的大面积住宅如别墅豪宅等应成为征收重点。

　　记者：物业税开征的阻力在哪里？

　　陈真诚：开征物业税面临的阻力首先是难以得到地方政府和相关行业部门的支持。其次面临来自现有财税体制、经验不足、工作量大和避免市场冲击过大等问题的限制。同时还来自购房者、主要是投资投机性购房者和拥有多套或大面积住房的购房者。由于税收的立法权集中在中央，作为一种新税种，须由全国人大常委会立法来决定相关开征事宜。

　　记者：什么时机征收物业税比较合适？

　　王毅武：首先是信息要透明和公开，其次体制和机制要比较完善，此外纳税人的素质要比较高，能够把纳税作为一种义务自觉完成。(来源：海口晚报 见习记者 姚虹)

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