物业税“实转”是大势所趋 　业内称有利于打压楼市投机

　　随着二套房贷政策的尘埃落定，下一个颇受关注的政策焦点就落在了物业税的开征上。近日，有消息称，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。对此，不少业内人士认为，征收物业税是迟早的事，但目前开征难度仍然较大。

　　政策影响>>>

　　可抑制投资过热

　　所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。物业税的基本框架为：将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。简言之，物业税就是一种“合并税种”。如果物业税能够破冰，无疑有利于房地产行业的健康发展，有助于抑制投资、投机性需求，稳定房价。

　　在如今房价高企的情况下，开征物业税有一定的必然性。温州职业技术学院建工系主任薛朝辉认为，开征物业税可以从保有环节抑制房产投资投机过热。对于房产用来投资而非自用的炒房者来说，开征物业税，加大持有环节的成本，投资风险系数将大大增加。如果没有一定的炒房利润空间，投资者将会谨慎而行。其次，业主房产持有成本的增加必将迫使他们提前释放房源，从而激活二手房市场，解决楼市的供需矛盾问题。

　　就温州目前的房地产市场来看，购房者中带有投资炒房心态的占了八成左右，物业税一旦开征，购房者在没有转让房产之前每年都得交税，囤房持有成本的增加必将“逼退”部分投机者，从而使房价回归真实。

　　“其实，单凭某项政策或税收不可能解决问题，只有政府从土地、金融和税收等各个环节逐一调节才能真正实现稳定的房地产发展。但物业税的开征的确是一副很好的药引，它将起到完善房产规范发展的积极效力。”多数业内人士表示。

　　政策出台>>>

　　短期开征难度较大

　　事实上，“物业税”的提出已有6年之久，但至今仅停留在“空转”阶段，并无任何实质性的推进。唯一的变化就是已经在10个省市进行模拟评税的动作将要扩大至全国，但对于具体的实施时间，依然没有明确的消息。

　　天浩置业王珍楠表示，目前开征物业税并非合适时机且条件不成熟。一方面，今年经济仍处于复苏阶段，物业税一旦推出将对地产行业形成较大打击。另一方面，物业税牵涉面较广，需要解决的问题还很多。比如，最直接的一个问题就是，物业税根据什么来征收？是按套征收，还是按面积或价格征收？此外，还牵涉对房屋价值的评估等一系列复杂问题，这些问题都不是一朝一夕能够解决的。

　　“起征物业税要面临如此多的复杂问题，国家不可能轻易出台。”一位从事地产行业多年的人士表示，物业税“空转”今年或全国推广的消息，主要是释放一个信号，表明政府部门要进一步稳定房地产市场，从而对投机者产生一定心理影响，以起到抑制房地产投机的效果。

　　“物业税的推出是必然的，这是理顺中国房地产税制的重要举措。”薛朝辉认为，就目前情况来看，物业税想要今年推出已不太可能，最快也得明后年。不过他表示今年物业税“空转”试点范围有望扩大。

　　政策猜想>>>

　　或始于商业和高档房

　　在采访中，业界专家普遍认为，物业税作为财产税的一种，在国外已是一种征收时间较长、发展较为成熟的税种。就我国现状来看，尽管物业税短期开征难度较大，但并不排除首先在个别前期已积累“空转”经验的城市试点开征。

　　物业税开征应该是一个循序渐进的过程。温州大学房地产研究所有关专家认为，目前“空转”主要针对经营性企业，按照新的市场估值作为税基进行征收。因此如果开征物业税，也应该会先从商业地产入手，针对普通住宅的物业税短期内出台还不太现实，还有很多问题需要解决。

　　“物业税作用之一是抑制过度占有资源，保护必要消费，因此一旦开征，首先‘开刀’对象也该是别墅等高档住宅，以及超出自住范围用于出租获利的房产等，对于大多数只拥有自住房的居民而言，短期还不会有太大影响。”王珍楠说。

　　至于具体如何计税，业界说法不一。据了解，目前“空转”的物业税有两种计算模式：如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税。根据国际惯例，征收不动产的物业税需要定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随着房产的升值而提高。

　　多数专家认为，应根据房屋面积、区位，是自住还是“二套房”等情况，按差别税率征收比较合适。由于各地经济水平和物价标准不一，还应视各地具体情况，给出不同的征收标准。

 

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