多个城市成交量出现下跌 房价仍旧维持高位运行

　　在短短一个多月的时间里，国家针对房地产市场的调控政策不断出台，同时，在多个不同场合不断地对调控基调和措施进行多次重申。

　　1月13日，住房城乡建设部副部长齐骥在国新办新闻发布会上再次表示，在鼓励和支持居民合理住房消费同时，抑制投资投机性购房，将通过增加普通商品住房和保障性住房有效供给，加大差别化信贷政策执行力度等措施促进房地产市场平稳健康发展。

　　记者了解到，频频出台的楼市新政正在为楼市降温。中原地产、亚豪机构等多家机构的最新统计数据显示，北京、深圳等多个城市一、二手商品房成交量都出现了不同程度的下跌。仅最近一周，多个城市新房成交量甚至出现环比下降七成以上的情况。与之形成鲜明对比的是，部分城市房价仍在继续上涨。

　　专家认为，随着中央各部委和地方政府配套细则的陆续出台，全国商品住宅市场成交量将有所回落，二手房的降幅会更大。同时，房价过快上涨的趋势将受到明显抑制，北京、上海等一线城市房价下跌的可能性加大。

　　聚焦1 政策降温楼市多个城市成交量下跌

　　政策降温楼市的威力，正在成交量上显现出来。据中原监测系统显示，2010年第一周(1月4日至1月10日)，各地新房市场成交状况继续延续上周颓势，京、沪、广、深四大一线城市成交总量环比下跌20%，其余五个重点城市成交总量下跌44%。其中，杭州、广州、成都三城市环比下降七成以上，而成都跌幅最大，达到97%之多。

　　亚豪机构统计显示，截止1月12日，2010年北京楼市期房商品住宅累计成交2795套，成交面积29.9万平方米，其中扣除政策房，实际成交纯商品住房2459套、27.2万平方米。环比2009年12月同期，期房商品住宅成交套数下降了63.6%，成交面积下降了60.4%，实际成交的商品住房套数、面积分别下降了44.0%和45.7%，楼市成交量出现重挫。

　　和北京的情况相似，深圳成交也出现了较大幅度的下滑。据深圳房地产信息网的监测，1月1日深圳全市新房共成交93套，1月2日成交99套，1月3日成交96套，1月4日成交134套。元旦三天假期成交量均不超过百套，这与2009年深圳楼市火热期日成交两三百套形成鲜明对比。另据世联地产的统计显示，1月4日到10日的一周内，深圳一手房共成交819套，环比下降20.9%。

　　不仅仅是一手商品房，二手商品房成交也出现了较大幅度的下滑。据中原领先指数系统数据显示，2009年12月全国京、沪、穗、深、津五大城市二手房住宅市场成交量正在全线溃退，深圳下跌幅度最大，达到21.55%，北京次之，为21.38%。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超过20%，上海和广州下滑幅度相对较小。

　　进入2010年后这种成交下滑势头依然未减。北京中原三级市场研究部统计显示，1月1日至7日，北京存量住宅网签成交量为1761套，与去年12月同期的8642套相比，下浮79.62%，与12月最后七天的6594套相比，也明显下浮了73.29%。

　　亚豪机构副总经理高姗接受《经济参考报》记者采访时分析说，多个城市成交量出现下滑主要受两方面因素影响，一方面是，岁末年初，决策层频频发出调控信号，从营业税优惠政策终止到“国四条”，至近期出台的“国十一条”、上调存款准备金率，政策调控力度逐渐趋紧、调控手段愈加丰富全面，在包括收缩金融信贷、加大供给、加强市场监管、收紧税收优惠等方面的综合调控作用下，政策导向对楼市的影响力也在逐步增强。受此影响，购房人难以对楼市走向作出明确判断，导致了短期观望情绪的加重，使得楼市成交出现下滑。

　　另一方面，楼市在经历了去年一年的飙升，房价已攀升至历史同期的最高水平，而楼市购买力的增长速度却远远低于房价的上涨幅度，承受能力的不足导致部分购房人被迫搁置购房意愿，从而引发成交量回落。

　　聚焦2 部分城市房价仍在继续上涨

　　尽管楼市成交出现大幅下挫，但部分城市房价仍在继续上涨。中原领先指数系统数据显示：2009年12月全国京、沪、穗、深、津五大城市二手住宅市场价格指数延续全年楼市的惯性继续上扬，环比涨幅均超过2%以上。其中上海涨幅最高，环比涨幅达到3.88%；广州位居第二，为3.23%；其他均在3.00%以下。

　　另据亚豪机构统计显示，截止到1月12日，北京共有11个项目推出新盘，其中9个项目为老项目后期继续加推，这9个老项目的开盘价格与前一期推盘价格相比，均有所上调，平均涨幅为16.8%，涨幅最高的项目是位于通州区梨园的“K2海棠湾”，相比11月的开盘价格上调了三成左右，目前销售单价已跃升至2万元每平方米上下。

　　楼市成交价格也出现了与新盘开盘价格类似的上涨轨迹，同样来自亚豪机构统计显示，1月1日至12日，北京住宅/公寓类型项目的成交均价达到了19205元每平方米，环比12月同期上涨了16.1%，别墅类型项目的价格涨幅更是超过了七成，拉出了惊人的上涨曲线。

　　为了解市场动态，记者还走访了深圳市福田区的部分楼盘。深港一号楼盘项目去年开盘时均价是2.5万元/平方米，而到今年1月已经涨到了2.6万元/平方米；靠近福田口岸的福民佳园二手房，一套78平方米的房子去年12月叫价140万元，现在则叫价150万元。“深圳中心区的房子都没有跌过价，现在仍在缓慢上涨。”中介工作人员说。

　　据统计，去年12月，深圳新房均价高达22304元/平方米，较上年同期上涨103%。今年1月以来，深圳新房成交均价也都在每平方米2万元上方运行，并没有遭到有力的狙击。

　　业内人士认为，尽管楼市短期销量出现回调，个别项目成交周期延长，销售回款速度减慢，但在房价上涨的惯性作用下，短期内仍将处于上升通道内。特别是2009年大型房企纷纷加重了房地产业务板块的权重，包括中化集团、中海地产、中电集团、保利地产等在北京、上海等一线大都市不断制造着地王的神话，这些大型国企、地产上市公司资金宽裕，同时看好楼市发展前景，在短期内对房价形成了支撑。

　　聚焦3 配套及细化政策将出楼市面临调整

　　对于未来的走势，专家认为，中央各部委和地方政府配套细则将陆续出台，在一系列政策的作用下，全国商品住宅市场成交量将有所回落，二手房的降幅会更大。同时，房价过快上涨的趋势将受到明显抑制，北京、上海等一线城市房价下跌的可能性加大。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强说，政策变化是市场变化前奏，随着中央各部委和地方政府配套细则的陆续出台，将使各方对于房地产市场未来发展的预期发生改变，比如目前出现的观望情绪就是一个例证。但政策效果的全面显现还需要一定的时间，存在一定的滞后。

　　陈国强告诉记者，中央控制房价上涨过快的目的非常明确，部分城市房价上涨过快的问题已经成为当前管理层调控的首要问题。他预计，2010年房价将不可能再现2009年疯涨的局面。总体上看，房价涨幅将明显趋缓，另外，不排除部分地区房价出现回调、下跌的可能。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也表示，2010年楼市面临调整已成定局。全国住宅市场的成交量将有所回落，从全国来看，一手商品房可能会有10%至15%的降幅，二手房方面则面临更大幅度的调整。他解释说，由于去年全年二手房成交量出现了超预期的“井喷”，在一定程度上透支了今年的购房需求。

　　杨红旭认为，今年房价将呈现盘整的走势，同比可能仍有一定幅度的上涨，但涨幅会逐步收窄。进入二季度，全国70个大中城市房价可能会出现环比下跌的情况，某些月份甚至可能会出现环比负增长的情况。而对于北京、上海等一线城市来说，房价下跌的可能性越来越大。

　　不过也有业内人士持相对乐观态度。业内人士认为，目前开发商资金充裕，“没有降价卖房”的动力，因此2010年楼市并没有下调的可能。从近期一些开发企业拿地的状态来看，也可以看出他们对市场的乐观。

　　深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁判断，由于宏观经济仍处于回暖期，调控力度不可能超过2007年。宋丁认为，“至少在今年一季度，楼市将处于僵持状况，此后的走势则取决于调控力度，但房价大跌的可能性不大”。

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