法制日报记者 蔡岩红

　　据有关媒体报道，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作将推广至全国。有人推测，物业税开征步伐将大大加快。此消息一出顿时刺激了人们的敏感神经。记者昨天致电国家税务总局新闻办公厅求证，有关负责人表示目前没有相关消息，如果有政策出台，会以文件形式对外公开。而记者随后采访相关专家表示，物业税模拟征税推广到全国的可能性比较大，但开征物业税还面临诸多法律障碍。

　　物业税推出“空转”有可能

　　北京大学税法研究中心教授孙健波接受记者采访时明确表示，物业税近期较难推出，但为了落实《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》(以下简称《通知》)以及近期国务院“国四条”等房地产调控政策的要求，进行全国性的“空转”很有可能。“空转”毕竟只是一种模拟，如效果比较好，部分前期积累“空转”经验的城市也可能试点开征。

　　此外，“空转”着重解决的是技术问题，但目前有些技术问题也并未解决。

　　据了解，我国提出开征物业税是在2003年10月。截至目前，有北京、深圳等十省市处于“空转”阶段。经过6年多的试点，财税部门目前已初步建立了房地产数据库，储备了大量的专业人才，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路，取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度。但开征物业税还面临众多障碍，例如税基、税率如何确定，税收优惠以及累进税制如何设定，委托哪些房产机构评估、与现有的税费制度如何衔接等，这些问题目前均未解决。而2008年年初，多个试点省市申请“空转实”，但未能获批，说明该税种开征的复杂性。

　　特别按照税收法定主义，物业税的开征即使解决了技术问题，也必须要由法定立法机构经立法程序设定。空转是为“实转”探索路径，在立法机构尚未立法的情况下，物业税“空转”只是一种模拟评估，并不具有法律效力。

　　开征物业税的前提是出台相关法律或者行政法规，目前最可能是由国务院出台《物业税条例》。根据我国立法法的规定，财政、税收的基本制度只能由全国人大或其常委会制定法律；尚未制定法律的，全国人大及其常委会有权授权国务院立法，对部分事项先制定行政法规。根据一般立法程序，法律或行政法规的出台，需要经过立项、听取意见、提出草案、审议等程序。而目前物业税尚未进入立法程序，出台有待时日。

　　征收物业税尚未到时机

　　孙健波认为，从目前的情况看，物业税的开征面临诸多难题，在这些问题没有很好地解决之前，很难开征。

　　目前，我国对物业税还未有明确的界定，开征物业税后取消哪些税费也还存在争议，例如，对物业税是否包括土地出让金在内的问题以往颇有争议。目前，财税部门基本上认为采取窄口径，即在开征物业税的同时，土地出让金仍应单独交纳。

　　物业税的推行涉及面广、利益关系复杂，协调比较困难。物业税的开征涉及房地产许多税费的合并与改革，还涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等，牵涉非常复杂的利益关系。这或许是比技术性环节更难的地方，利益协调的困难在燃油税改革的长期博弈中已充分体现。

　　作为物业税计税依据的税基评估有很多不确定因素，对信用体系、评估的准确性和权威性要求很高。物业税将以房地产的市场价为征税税基，因此，高效评估技术的运用，是获取所有应税不动产市场现值的基础，但目前从业人员数量、专业能力和技术水平都有待提高。

　　此外，缺乏健全的物权制度。物业税是一种财产税，对房地产保有环节征税，前提是对物权的归属有清晰的界定。现在中国的房地产产权中，除了一般的商品房之外，还有经济适用房、两限房、房改房等各种产权性质的房屋，难以明确区分各种房地物权制度。由于土地使用形式的多样化，导致房地产价值存在巨大差异。对不同用途的房产如何适用税率也是一个问题。

　　政府需要建立完善的房屋登记等社会信息信用体系。需要建立完善的不动产登记体系。科学、完善的不动产登记体系的建立是物业税征收的前提，但目前缺乏完善的物业登记管理制度和社会信息信用体系，无法保证税收的公平。

　　征物业税难抑制高房价

　　“而物业税开征的时机选择应当充分考虑广大纳税人的心理接受程度。在开征物业税的同时废除一些税种，在整体上保障各个阶层税收负担保持不变或者略有降低，这样开征物业税才能得到纳税人的拥护。同时，不能指望通过物业税的开征抑制房价的过快增长。”中国政法大学财税法专家翟继光表示。

　　我们已经看到，政府每次提高房产交易的税收负担都会引起房价的上涨，因为商品房仍处于供不应求(这里的求，很大一部分是投资需求)的状态，提高出售方的税收负担，出售方会很容易将该税收负担转嫁给买方，由此就必然拉升房价。因此，控制房价必须通过减税和减少房产投资需求来实现。如果物业税的开征不能降低买房时的税收负担，物业税的开征不仅不会抑制房价，还会提高房价，特别是导致刚有能力买房的纳税人无法买房。物业税的开征可能导致负面影响大于正面影响。

　　孙健波也表达了同样的观点。他认为，开征物业税能否抑制房价，主要还是取决于市场供求关系。从设立物业税的初衷看，是为了改变房产保有环节税赋畸轻的状况，通过抑制房产投机行为平抑房地产价格，但近年来个别一线城市房地产价格飙升，有其深刻的社会经济背景，与我国处在市场化、城市化转型的阶段性相关。这一时期急速释放的市场需求导致各主要城市房价大幅上扬，长期持有房产，追求租金收入和资产保值，是居民投资房地产的主要目的。大部分人买房还是一个刚性的需求，房地产商并不会因为成本的降低而降低房价。物业税的征收，的确能够加大房产保有环节的成本，但在一个供小于求的市场，最有可能产生的结果是，物业税将变为租金转嫁到居民身上，所以征收物业税并不一定使房价下降。另外，投机房地产的人持有住房的时间不会太长，可能不仅收不了他们多少税收，反而将物业税的成本转嫁到真正需要购房居住的消费者身上。

　　法制日报北京1月6日讯

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