新浪财经讯 由《英才》杂志、北京青年报社、新浪网、中央电视台经济频道、北京电视台财经频道联合推出的2009(第九届)中国年度管理大会暨双十管理盛典12月4日在北京举行。北京国华置业有限公司董事长房超表示，阶段性看这个房价会有一些波动，在仔细分析历史和现在的一些形势以后，感觉还是有波动的可能。

　　房超表示地产这个行业是争议最大，是关注最高的一个行业，因为实际上它受到几个因素的影响，都涉及到国计民生和党的政策。

　　首先地产的政策影响是最大的，因为大家都知道地产的土地是政府垄断的，土地从放出来到规划，到建设用地、审批，到招牌挂，都是政府独家垄断的。然后地产的市场秩序也是由政府来制定规则，地产依赖于生存最主要的基础，就是金融政策，也是由政府来主导的，这样的话它受到政府的影响特别大，它可以在短时间内产生比较大的波动，它就不太容易有一个规律，这是它的特点。

　　第二个，它面临一个百年不遇的发展形势，中国经济持续高速增长，增长就产生了消费需求，房地产又是中国人一个财富积累的手段，实现小康社会一个基本的指标。再加上城镇化现在很快，城镇化，每年城镇化速度进一步推动了这个市场的需求，这个是超乎人们想象的，而且还存在一个巨大的潜力，城镇化本身还有一道坎没过，如果这道坎过了，房地产行业的推动还会产生一个突变，就是说咱们现在公开数据，城镇化水平是43%，城市人口占13亿人口的43%，农村人口还有7亿多，7亿多农村人口基本上有一半是过剩的，必须城镇化。一城镇化，一产业升级，马上就推动了房地产这个行业的发展。

　　现在为什么这个坎过不来呢？现在这个城镇化不是靠农村进城，它的土地、房屋，老家的土地房屋不能流转，虽然人进城了，但根还在农村，人在城市没有根，现在有两亿在城市流动，但是在城市里面他没有根，土地房屋都还在老家，除非是比较成功的人，他可能都购置了房屋。农村的土地房屋不能流转，如果这个突破了，现在有的已经搞城乡一体化改革试点，如果这个坎突破了，房地产还有一次大的刺激，还有一种需求的刺激。

　　所以很多专家就认为，房地产业还有多年的繁荣，当然它是一个指标性行业，它的繁荣是依赖于整个经济的繁荣和持续的这种经济政策。那么目前出现了人们意想不到的情况，就是在07年，实际上房地产之前的一些发展，没有出现像07年这样，在很短的时间内出现了房价大幅度上升，然后到08年金融危机以后，又出现了较大幅度的回落，然后今年的四、五月份开始启动，到六、七月份又进入了一个新的房地产价格推高，这个正常规律完全被打破。这个规律除了依赖于大的规律以外，和咱们一些相关政策有关系。

　　比方说流动性大大增强，四万亿的政策一出来，人们对通货膨胀的预期增加了，加上中国人的消费习惯都有一些积累的财富，高储蓄率，再加上对通胀的预期，再加上的贷款政策的放开和优惠，所以出现了一个非正常的增长。只要是非正常的，只要是突然增长一定是有涨有落，所以阶段性看这个房价会有一些波动，这是我们在仔细分析历史和现在的一些形势以后，我们感觉还是有波动的可能。但是总体趋势，由于整个经济的基本面好，城镇化政策会越来越快，其他支撑因素都很强劲，总体看是很强劲的。但是阶段性看，肯定是有波动的，有高就一定会有低，这一定会的。所以面对一些阶段化的形势的时候，任何一个稳健的企业，都得考虑它产生波动的可能。

　　现在由于金融资本的参与，进一步的影响了房地产行业，大量是通过上市，取得土地资源通过上市，提前预置一些利润预期，这个大幅度的预置了利润预期，一旦产生形势不太好的时候，就容易出现问题。实际上08年有大量的企业，不正常发展起来的企业，我认为什么叫不正常发展起来的企业，就是一个民营企业，在三、四年时间内，成了巨额几百亿的企业，它不再符合经济规律，这都属于不正常发展。它怎么会一下子，五六年的时间从一个建筑公司或者某一个企业其他，突然变成了排行首富前几位，几百亿，这肯定是不正常的。这样的话，各行各业都不用干了。

　　2008年，应该有一些不正常企业死掉，但是金融危机这个机遇，对所有的行业可能都是不利的，但只有对地产是最有利的，他救了地产行业。所以导致这个市场被拉动了，然后通胀预期被预置了，所有的资金链已经断了的被填补了，而且马上在香港迅速的实现了上市，然后把所有的这些，那么未来20年发展不了的土地，但是它都变成了现在的利润和效益，这个资本市场的助推，现在看金融危机是资本市场发动的，这个资本市场是水能载舟，也能浮舟，所以这是一个问题。

　　但是我们做一个成熟的地产行业，仍然就坚持一条，就是金融危机的时候，很多香港一些大的企业家，说了那么一句话，永远得考虑你的资金投入和产出的合理性，你不能完全依赖于资本市场，你也不能依赖于投机，你自身的投入产出比，就是你的现金流回收，和你实际的支出，永远是处在一个正的、健康的一个状态，这样你的企业才不会死。

　　所有死的企业都是因为快，都是因为膨胀，有的是在本行业迅速的规模膨胀，有的是一个行业成功了， 其他行业再进一步的膨胀。总之就是一个合理的经营机构，应该是一个稳健的经营机构，这个快不是成功，你活的时间长才是成功。有的活了40岁，他很精彩，他只活了40岁，他的人生也不能说很精彩。如果咱们在座的企业，我想30年以后，40年以后还在，这是最大的成功。