by 《东地产》梁继贤

　　没有一个孩子会拒绝漂亮的王子公主；但没有一个城市愿意接受一只会制造商业垄断的“硕鼠”——这个世界最大的主题乐园的创始人华特·迪士尼虽然是个制造欢乐的天才，但同样也是制造悲剧的好手。

　　“不在这里！不在这里！”显然，周大爷对于询问迪士尼地址的来客已经见怪不怪，依然安静地抽着烟，头也不抬地盯着报纸。老伴儿则在一边好心作答：“喏，你过了这座桥，迪士尼在对面。”老太太告诉我们，最近经常有人来打听迪士尼——甚至有人想在镇子里面买房子。“我们这里离迪士尼还有距离的！他却说想在这里搞生意。”

　　老人所说的“对面”是川周公路和唐黄路交界处的桥的另一边——跨过河，往前走20分钟左右就是黄楼镇所属的迪士尼范围。而道路尽头，大大的“金家欢迎你”依稀可见——按照村民的介绍，这次迪士尼的一期拆迁范围覆盖赵行、旗杆、学桥、金家4个村共400多万平方米，而这些村民的动迁安置费用将超过60亿。

　　但现在，迪士尼的未来似乎更吸引这些附近的居民。

　　“等到迪士尼建起来了，我就让儿子，儿媳在边上租个店铺做生意。”一提到迪士尼，家住黄楼的张大妈就有说不完的话。在她看来，如果动迁后还能在迪士尼周围做做小买卖，是再好不过的选择。

　　这似乎并不是张大妈一个人的梦想。在赵行镇上开蛋糕店的小唐一直在打听新的店铺位置：“迪士尼动迁，我们这里干不了多长日子了。”她的蛋卷一直颇受小镇居民的欢迎：“要是能在乐园边上开个店，大一点……生意一定很好。”她笑道，“我的蛋卷还是不错的。”

　　迪士尼可以预见的客流量让他们看到了希望，除了村民外，在黄楼区域的度假村清楚地看到了这一点。

　　“它来不来，对我都影响不大。”黄楼嘉缘休闲农庄的老板金忠华淡淡地表示，不过，他已经决定明年将休闲山庄再想办法扩大一些，“人多了，总会有需要的。”

　　他们会美梦成真吗？

　　亚洲迪士尼的商圈“噩梦”

　　没有一个孩子会拒绝漂亮的王子公主；但没有一个城市愿意接受一只会制造商业垄断的“硕鼠”——这个世界最大的主题乐园的创始人华特·迪士尼虽然是个制造欢乐的天才，但同样也是制造悲剧的好手。

　　然而香港和东京看上去现在别无选择。在迪士尼的全球扩张计划中，除了最早成立，也是为后来的迪士尼乐园合作者画了大饼的洛杉矶迪士尼外，其他几处——特别是亚洲地区的香港、东京的迪士尼，给当地带来的却是类似于沃尔玛零售帝国对周边超市所造成的“3公里死亡圈”。

　　“除了乐园里面，香港迪士尼在外边几乎没有什么商业配套。”去过一次香港迪士尼后，意兴阑珊的丁菲决定再也不选择那里——她和她的朋友们除了必须勉强自己接受乐园内不合口味的餐食外，还必须为如何在旺角购物中心和迪士尼之间选择一家性价比高一点的旅店而大费脑筋。

　　对于香港迪士尼不满的并不仅仅是丁菲这样的游客。“政府只能在门票收入中分成，而相关产品销售收益全部归迪士尼。”香港科技大学社会科学部助理教授陈允中曾向媒体抱怨港政府在迪士尼项目上“亏了大头”——迪士尼的衍生产品几乎都在乐园里面进行消化使得对这个项目带动当地经济抱有很大期望的港人觉得“很没搞头”。

　　东京迪士尼在商圈的运作上似乎比香港好不到哪里去。据观光客Sammy称，迪士尼外围也同样是“寸草不生”——“门票加商业是迪士尼惯用的赚钱手法。”经济学出身的Sammy认为迪士尼“过于霸道”——“ 它把人全部圈在了乐园里面。”这个由政府提供土地和多半建设资金以控股，由美方日常管理的迪士尼，美方会从品牌使用费和经营收入上抽成。对于日本来说，东京迪士尼的所有收入也都来自于乐园内部，换言之，乐园外面的普通民众则无法受惠于这个大家伙——即使它在土地紧张的日本占据了很大的一块地方。

　　“‘死亡圈’的形成是有原因的。”商业地产专家宁江生去过亚洲的这两个迪士尼，在他看来，消费心理的疲劳是这两个乐园外商圈无法形成的很重要原因。“想想吧，”他说，“如果很多游乐项目都需要你耐着性子排长队，一天都在赶场似的奔向各种娱乐项目……如果你还带着孩子，一天下来还有心情逛街？”

　　漂亮妈妈张涵对于自己的小宝贝就颇为无奈：“没有孩子吧，想不起来迪士尼；来了吧，有了她，我和老公成了‘陪客’，小家伙只要迪士尼。”她曾经试着想趁孩子睡着时和丈夫出去转转，终因无人看护孩子而忍痛作罢。

　　上海能终结“死亡圈”魔咒吗？

　　上海不信邪。

　　在还未与迪士尼签订最后的合同之前，上海政府对于迪士尼周边地区的规划畅想中似乎已经对商圈的存在抱有一定的期望。

　　“国外(或香港)土地私有化，而国内土地国有化，优势就在于可以集合大量土地进行其价值最大化。”中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平认为，亚洲的两个迪士尼的商圈难以有所进展同样也和当地的土地征迁难度不无关系。

　　很显然，上海市在这方面有着很大的优势。位于乐园旁边的川沙新市镇上，除了有固定的居民聚合以外，还配备有上午会展区、文化办公区、传统商业区、现代服务区、公共中心、生态绿地区——看似它们紧紧围绕着的是川沙新市镇，但谁又能认定新市镇与迪士尼之间无半点关系呢？

　　最起码在浦东规划局王琪看来很难将两者完全隔离开来。“迪士尼离新市镇很近，但它们互不影响，若真有影响，也只能说起到了互相促进的关系。”而据相关人士透露，新市镇也正是“主题公园商圈”的所在地。

　　对于绿地招商部业务员赵天仁来说，现在迪士尼项目落户川沙已经是“瓮中捉鳖——十拿九稳”的事情，这对于他和同事们为绿地在川沙的甲级写字楼招商提供了很足的底气。据他透露，已经有一批绿地的营销人员“杀赴”上海某动漫产业园区招徕企业租客——而几个月前，他们在介绍项目优势时甚至连提到迪士尼都需要小心翼翼地代称其为“主题公园”。

　　迪士尼的最后谈判还在继续，但对于上海政府来说，现在是做准备工作的时候了——只不过这种准备是需要低调进行的。赵行村村委的工作人员闵先生否认自己知道迪士尼。“上头没有明确消息下来，我们现在征的是预备土地。”——这些面积为4089435平方米“预留地”所处范围在公告栏里的标注如此写到：“东南至布宜诺项目02建设单元……”

　　即便是为迪士尼做了如此充足的准备，但外界消息盛传现实的上海政府似乎更愿意以诚意换实际利益。“(迪士尼)1期会先进行动迁，但2期要看开业后实际情况如何再决定动迁与否。”某自称与当地政府交往甚密者透露。

　　而当地居民则告诉记者，以唐黄路为界往东到南六公路则为迪士尼项目的2期工程，往昔到沪芦高速则是项目的1期工程。在他们看来，很快，大家将搬到别处——不过有一点居民们相信——他们不会走得很远。

　　米老鼠商业危机对话

　　Part 1：让迪士尼对中国的“口味”

　　在旅游地产周边的商圈跟在市区中心的传统商圈是不一样的，它更多的偏向于游玩性质，因此，度假、商务等以面向休闲游览为目标消费的配套商圈就有可能做起来——现在看起来，川沙是具备这个条件的，下一步要做的就是让迪士尼落地后不要“水土不服”。

　　而香港之所以不成功，是因为它的本土化不够，日本的成功恰恰来自于日本政府的主导作用，从我们政府目前的表现来看，我们完全有理由相信“3公里死亡圈”不会存在于上海——当然，传统大卖场是不适合在这里出现的。

　　中国城市商业网点建设管理联合会副会长 王永平

　　Part 2：互补型配套消除“死亡圈”威胁

　　现在的问题是，大家都是奔着迪士尼去的——在这种情况下，政府就面临着与迪士尼“抢客”的挑战。这绝对是一场博弈，对于政府来说，如何把迪士尼吸引来的客人惠及周边商业则是眼下需要深思熟虑的问题。

　　不过好在我们的政府一直掌握着主动权，那么，我建议我们可以跟迪士尼以互补的形势存在，例如，提供更为方便的住宿——迪士尼自有的酒店真的太贵了，而且大客量是它一个人吃不下的蛋糕；提供与迪士尼倡导的而美国文化相区别的中国餐饮服务，甚至可以弥补迪士尼只能露天游玩的缺陷：想想吧，多雨的上海，怎么能少了室内娱乐项目？

　　当然，我们依然要考虑到消费者的消费心理，换言之，想在周边开创大宗购物消费的企业可以歇歇了——没有人会傻到不去南京路购物，而背着一大堆东西在迪士尼里面做搬运工。

　　五合国际五合智库总经理 邹 毅

　　Part 3：利用地方优势形成各类相关产业基地

　　迪士尼目前有两种运营模式：一种是封闭型运营，以香港、东京为主，上海若沿用国外的模式照搬，估计对周边起不到太大的辐射作用。另一种则是功能辐射型运用，娱乐设施在内，餐饮、住宿、周边产品在外，如果这样建设，对周边的利好不可同日而语。

　　所以，我们真的不必要给迪士尼大量的土地——乐园内部越完善，对乐园外部的不利就越能显现。当然，迪士尼需要上海，这就是我们谈判的筹码，也就是说，越是这种细节性谈判，越有我们需要关注的利益。

　　实际上，是不是仅仅在外围只能做餐饮、做住宿呢？未必。我们完全可以配套有中国文化特色的旅游项目，甚至有动画创意基地乃至影视基地在周边落地生根——让产业不仅在地域上发散，也在行业上发散，那么迪士尼就不会成为“孤岛”，周围商圈也不会全围绕着迪士尼去转。

　　上海社会科学院商业研究中心主任 朱连庆

　　Part 4：单纯的迪士尼，单纯的做生意

　　商圈的形成和存在是要看市场需求的，例如他的消费人群多少，这在迪士尼这里来说就是首先要看它的规模大小。

　　而且从消费者分类来看，决定商圈的存活好坏的并非流动人口，而是在那里的常驻人口。所以，若就单纯的迪士尼乐园来说，在周边做些餐饮、酒店也未尝不可。但仅仅如此，则不会做得太大。

　　北京衡广投资管理有限公司董事长 宁江生

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