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业界激辩房贷政策走向
-编者按
闹得沸沸扬扬的“房贷优惠政策行将取消”传闻并没有一刻消停过，即便银监会副主席蒋定之首次在公开场合明确表示“目前二套房利率政策并没有改变”也是如此。当前，坊间接踵而至的多版本消息，一些银行对个人住房贷款明显的“惜贷”事实，已着实让“剪不断、理还乱”的传闻本身变得更加扑朔迷离。
继上周五本报《佛山观察·广佛财富》以专题形式梳理了传闻下的佛山楼市反应之后，日前记者又先后采访了佛山的业内人士，希冀通过他们的专业视角来解析房贷政策的未来走向，并希望能以此给广大消费者提供些许有益的置业建议。
-事件回放
“房贷优惠取消”传闻甚嚣尘上
“房贷优惠政策行将取消”的传闻，从流传出来到现在已有一个月的时间。据了解，传闻何时传出并没有一个确切的时间点，只知道在“金九银十”行将谢幕之际，这样的传闻就开始在一些地方的房地产中介和银行之间流传开来，而在此后的时间里，各地媒体有关房贷优惠政策取消的报道更是甚嚣尘上，并几乎成为当下最热门的话题。
进入11月之后，一些“官方声音”也开始在坊间广为流传，让“房贷收紧”的传闻平添了几分可信度。11月4日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受媒体采访时表示，鉴于目前经济回暖、房地产市场形势向好，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。而在11月9日举行的“中国金融市场年会”上，上海市金融办主任方星海也认为，很快就可以看到中国人民银行和银监会对房地产收紧的政策出台。
不过，就在流言蜚语不断的时候，相关政府部门的态度却暧昧不清，住建部、财政部等部门都三缄其口，一直未作出任何明确回应。直至11月15日，银监会副主席蒋定之在某论坛上表示，“银监会目前并未对二套房政策作出调整，银监会对房价过高的问题很重视，对房地产行业的违规操作、虚假按揭行为，将发现一起查处一起，确保房地产行业健康发展”。这可以看作是国家层面对“房贷收紧”传闻首次作出的正面回应，也似乎证明了此前的传闻只是谣言而已。
而在传闻四起期间，佛山却显得相当沉寂。许多受访银行均表示二套房贷一直严格按规执行，一套房贷则没有收紧；业内人士透露佛山房贷收紧不明显，二套房贷优惠的闸门也没有关闭；而佛山的消费者则对房价更为关注，楼市也没有发现恐慌性入市现象。
-佛山声音
“延续”派
房贷收紧正常，优惠不可能终止
“银监会目前并未对二套房政策作出调整”，银监会副主席蒋定之的这番言论，似乎已经给此前闹得满城风雨的传闻下了定论。而这在一定程度上也似乎验证了此前受访银行的表述。
前不久接受采访时，工商银行佛山分行一名负责人就表示，该分行并没有收到任何有关房贷收紧的通知，内部也没有听闻中央要收紧房贷的意思，而他得到“房贷收紧的风声还是从媒体上得知的”。在他看来，此次传出房贷收紧的风声，很可能是监管部门对当前仍存在的二套违规放贷行为的“再约束”。该负责人表示，银监部门一直都要求各大银行要严格执行二套房贷的相关政策，而今年6月22日更是出台《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》来进一步重申该政策。“从这一点上看，二套房贷‘优惠’本身就无从说起”。
而对于“首套房贷收紧”之说，该负责人也不认同。他表示，一方面，去年年底出台的房贷优惠政策本来就没有设定截止日期；另一方面，从政策出台的初衷来看，中央一直都是支持、鼓励刚性购房需求的。一旦取消首套房贷优惠，不但有悖中央的初衷，还势必会提高刚性购房者的置业门槛，加重其购房负担，甚至影响到楼市的正常发展。因此，该负责人认为中央取消首套房贷的可能性不大。
对此，九鼎地产副总经理葛富金也表示赞同，他认为从每年“前松后紧”的房贷变化规律判断，当前个别银行收紧房贷是正常现象。据央行的数据显示，前10个月我国新增人民币贷款8.92万亿元，同比多增了5.26万亿元，其中10月份我国人民币各项贷款增加2530亿元。而据有关媒体报道，工农建中四大国有银行10月份合计新增人民币贷款约1360亿元，超过了9月份。“由于今年各大银行的放贷情况都比较理想，放贷量较大，许多银行甚至很早就超额完成了全年任务，因此银行在年底更多地强调风险控制，加大对贷款资金的审核力度，收紧银根，防止不良贷款产生，也在情理之中。”葛富金这样认为。
而日前就有消息指出，按照常规，等到2010年的放贷额度出来后，房贷又会在明年的1月份开始放松。
“收紧”派
房贷收紧是趋势
虽然目前银监会副主席蒋定之的一席话给传闻下了“终止”定论，但其模棱两可的表述依然给人留下了很大的想象空间。
蒋定之表示，“银监会目前并未对二套房政策作出调整，对房价过高的问题，银监会很重视，对房地产行业的违规操作、虚假按揭行为，银监会将发现一起查处一起，确保房地产行业健康发展。”
事实上，去年底出台的优惠政策一直对二套房贷有着严格的限制，此次蒋定之有关“目前未对二套房政策作出调整”的表述，只能说明中央对抑制投机行为的决心没有改变，并不能看成是“房贷不会收紧”抑或“房贷优惠不会取消”的定论。而其“对房价过高的问题，银监会很重视”的阐释，似乎也说明了房贷收紧的可能性仍然存在。
因此，无论是“二套房贷优惠取消”，还是“首套房贷收紧”，一些业内人士更愿意认为这是房贷收紧的信号，中央可能会借此为高速增长的楼市降温，保证其健康合理发展。
三水东海蓝湾项目策划副经理王守伟就认为，从国际环境看，当前各国的加息预期正在逐步加强，特别是11月3日澳大利亚成为金融危机之后第一个加息的国家，而随着各国加息，中国可能也会紧随其后。目前，中国经济形势转好，但此前的大量投资造成通胀预期加强，信贷资金驱利于房地产市场，在经济发生变化时信贷坏账也会在该领域大量积聚，因此，中国在国际的加息压力下和出于防通胀考虑，可能会在明年实行较紧的信贷政策，并取消相关房贷优惠政策。
此外，有业内人士也认为，今年房价上涨速度过快，房地产市场泡沫有膨胀趋势，投机现象严重，也可能促使中央出于遏制投机的考虑取消房贷优惠。就佛山而言，进入今年以来房价一路上扬，虽然近几个月有所回落，但总体仍处于高位运行，“个中原因，除刚性需求放量外，投机、投资行为日益增多也是重要原因之一”。某楼盘负责人就表示，与去年相比，其项目中出于投资或投机目的购房的客户就增加了10%以上。
“折中”派
部分优惠政策可能终止
不过，对于房贷政策的未来走向，更多人士倾向于“折中”，即政策面仍将以偏宽松基调为主，针对投资、投机性需求的购房将可能完全取消政策优惠。而佛山经纬地产市场调研部经理李华宇就是该观点的支持者。
据他介绍，目前，佛山房贷方面有个别银行已有所收紧，特别是第二套房贷，从8月开始就已经逐步收紧。但整体上还处于通行状态，暂时没有收到确切的消息。“12月国家经济会议召开之后，房贷政策走向应该会明朗起来”。
不过，他分析认为，从今年的房地产市场情况来看，市场回暖，房价指数一再攀升，这种情况是由于市场的供需关系决定的，2009年佛山楼市一直处于供不应求的状态，这与2007年时有着一定的差别。虽然今年房地产市场升温过快，这种情况或许已引起政府部门的高度重视，以致市场处于调控收紧的边缘。但由于明年宏观经济尚未完全复苏，房地产投资依然是拉动经济增长的主要动力，“从这个层面分析，政策发生根本性转向的可能性不大，但2009年实行的部分刺激性的政策可能因为已经达到成效而终止”。
“我始终觉得抑制过快增长的房价，应该从增加供应的角度去考虑，而不是去压制需求。”李华宇表示，在这次经济危机中，我国凸显的问题是产能过剩而需求不足，因此，针对房地产市场特有的“供不应求”状况，不应该去压制其庞大的需求，而应加大土地供应，并且要对已拍土地的开发进度进行严格控制。“这样，不仅供应量可以上去，价格也不会上扬过快”。
他认为，目前房价较为高企，就佛山而言，存量产品偏向于中大面积户型，对于刚性需求购房者的选择依然不多，因此，继续针对刚需消费者实施优惠政策，并配合明年供应结构的改善，将会有利于中低收入和初次置业者的购房选择。
-假设命题
假如房贷优惠真的取消……
未发生的事情存在多种可能性，特别是在当前传言满天飞、政府部门态度暧昧、银行“惜贷”事实确凿的情况下，“房贷优惠是否取消”、“房贷是否真的收紧”，依然存在多种可能性。
因此，以防万一，我们暂且先在这里做一个“如果房贷优惠真的取消”的假设命题。
命题一
“末班车”效应是否会显现？
解答：房贷收紧传闻已在部分城市产生“末班车”效应，并引发恐慌性购房。不过，在佛山楼市，目前仍没有发现明显的“末班车”效应。
佛山经纬地产市场调研部经理李华宇认为，对真正有购房需求的消费者而言，市场上是否有对应的适合自己的产品才是选择购入的关键。首先一要看价格，二要看区域、地段，结合自身情况，做出选择。而事实也似乎如此，在记者的采访中，许多购房者表示，一直都在关注房贷收紧的最新动态，但不会因此匆忙入市。“我更看重的是房价，而不是利率优惠。”一位受访消费者如是表述。
命题二
房价是否会下跌？
解答：九鼎地产副总经理葛富金认为，即便房贷优惠真的取消，也不会导致佛山房价出现较大下跌。
“优惠取消会在一定程度上遏制市场中的投资、投机行为，并在短期内加重部分刚需消费者的观望情绪，但对房价涨跌影响不会太大。”他表示，今年楼市回暖迅速，许多房地产商都从楼市或股市中赚到了钱。在去年楼市萎靡时房地产商都没怎么降价，何况在今年“不差钱”的情况下，房地产商更没理由会主动降价。此外，佛山楼市一直都“供不应求”，这种情况下也不会出现较大幅度的降价。他认为，明年房价应该会企稳，但不会出现大幅下跌。
命题三
对佛山楼市的影响是否很大？
解答：李华宇认为，短期内一定会有影响，特别会加重消费者的观望情绪，而对于投资需求来说，无疑是提高了门槛和降低其回报空间，在一定程度上会遏制该行为的产生。但是，中长期看，房地产市场走向依然应该与经济发展保持一致。只要国家和地方经济宏观面向好，市民收入保持稳定增长，楼市发展就有坚实的基础。
而就佛山楼市而言，中长期利好因素依然明显。他认为有两方面的原因：一是内源经济特点使佛山整体回避了金融危机的冲击；二是佛山在珠三角整体规划中处于优势地位，有利因素影响较为长远。(记者 洪俊武)
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