沈易安

　　11月17日，CBN记者在上班途中发现，北京市朝阳区金台路上一家房地产中介公司门口，赫然挂上了一道醒目的条幅：“距离优惠政策取消还有43天”。掐指一算，应该是指七折优惠年底就要取消。购房者抢搭末班车的恐慌心理加上房屋中介的“趁热打铁”，于是，10月以后的房市火热便不难理解。

　　不过，优惠政策真的会取消吗？官方的答案似乎并不是这样。

　　11月15日，中国银监会副主席蒋定之在“2009北京国际金融论坛”上表示，银监会并未对二套房政策作出调整。而此前中国人民银行新闻处相关人士也表示，尚未有取消七折优惠的相关通知。

　　既然如此，优惠政策取消的传言又为何来得如此之盛呢？昨日，央行一位人士的公开讲话或许可以给我们一点启示。

　　他在谈到“目前中国的信贷市场实际上是一种寡头垄断的格局”时，举了这样一个例子：去年房价优惠低至七折，各大银行都把利率降了下来，但降下来后发现，这部分贷款的风险还是比较大，因此又想提价。几大银行曾经希望央行把优惠幅度从最低下浮至70%统一上调为最低下浮至80%或者85%。

　　但他指出：“央行的态度是鼓励利率市场化的，不可能将这个空间再收回来。因此，几家大银行统一协商后，开始执行严格的风险定价。这样一来，七折优惠就不太容易拿到，市场上的其他银行也就逐渐开始跟进。”

　　一家国有商业银行人士曾经坦言，国内的个人房贷基本都是优质贷款，因此银行在个贷市场上的竞争非常激烈，利率并不算高。银行虽然有利可图，但利润空间不大。

　　而国泰君安金融业分析师伍永刚也认为，商业银行房贷优惠政策悄然收紧，只是银行在政策许可范围内根据市场供求所做的一种自主性调整。而收紧的原因则主要来自于四个方面：贷款任务指标提前完成；信贷年底惯性缩量；银行面临资本补充压力；银行面临贷存比压力。

　　资料显示，为应对金融危机造成的房地产需求下滑，国家于2008年10月出台了房贷“新政”。

　　根据央行10月22日发布的《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度 支持居民首次购买普通住房》，自2008年10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限由基准利率的85%扩大为基准利率的70%；最低首付款比例调整为20%。

　　2008年10月26日，财政部发布的《继续加大保障民生投入力度 切实解决低收入群众基本生活》也规定，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　从这些规定可以看出，利率七折优惠和首付两成只是银行可给予房贷客户的一种最大限度的优惠，而非强制性规定。这样，银行可以通过资质标准等条件来控制房贷优惠政策(包括利率优惠和首付比例优惠)的松紧程度。

　　有分析人士认为，当初房贷优惠政策的出台是一系列政策中的一项，并且为不同部门之间联合发布的，因此其中一家自行取消政策的可能性不大。

　　那么，从七折到八五折，银行的利润空间到底有多少呢？

　　据统计，截至2009年6月30日，14家上市银行住房贷款占总贷款之比从高到低排列分别是：深发展、招行、兴业银行、中行、建行、工行、浦发银行、民生银行、交行、宁波银行、中信银行、南京银行、北京银行和华夏银行。

　　而根据国泰君安一份报告测算，假设2010年50%的新增房贷优惠利率由七折上调至八五折，从净息差方面来看，深发展、招行、浦发银行、兴业银行2010年的净息差将分别提升1.13、0.85、0.51、0.51个基点；从净利润增长方面来看，深发展、招行、浦发银行、兴业银行2010年的净利润增速将分别提高1.19、0.83、0.55、0.49个百分点。

　　因此，作为市场化的主体，商业银行依然具有逐利性，而随着利率市场化的推进，目前银行实行风险定价也无可厚非。

　　“可以看到，在不少银行收紧房贷优惠政策的同时，部分银行依然可以做到首付两成、利率七折的优惠。个人房贷市场竞争如此激烈，银行通过这种措施扩大客户群。”上述国有大行人士表示。

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