每经记者杨羚强发自上海

　　此次迪士尼主题乐园及配套设施区域的首期规划开发面积，约为4平方公里，其中，占地约1平方公里的主题乐园区为主要核心区，投资规模约为250亿元人民币，预计首期开发建设工程将耗时5年至6年。

　　昨日上午，上海市人民政府新闻办公室授权宣布，上海迪士尼项目的申请报告，已经获得国家有关部门的正式核准。

　　迪士尼“落沪”会给上海带来几多影响？上海土地市场最先给出了答案。

　　不知是巧合还是刻意为之，上海浦东川沙一“迪士尼概念”地块的竞拍，竟“巧妙”地安排在上海市政府宣布迪士尼项目落定之后。总价11.9亿元、折合楼板价14024元/平方米，该A08-03地块以较初始挂牌价溢价264%的价格，落入有着国企背景的开发商上海象屿置业有限公司(以下简称上海象屿置业)手中。

　　现场还发生过戏剧性的场面——由于上海象屿置业最后一轮挂牌报价达到了11.9亿元，保利等参与企业“未战先退”，集体放弃竞拍，界龙实业的现场负责人称“价格已经高得离谱”。这一溢价率已大大超过此前上海赵巷地块，刷新了上海住宅用地的最高溢价率。

　　《每日经济新闻》还获悉，此次迪士尼主题乐园及配套设施区域的首期规划开发面积，约为4平方公里，其中，占地约1平方公里的主题乐园区为主要核心区，投资规模约为250亿元人民币，预计首期开发建设工程将耗时5年至6年。

　　【回放】

　　溢价264%“面粉贵过面包”

　　截至前天晚间，上海川沙A08-03地块的报价已升至7亿元，折合楼板价达8249元/平方米——该地块的初始挂牌价仅3.268亿元。

　　昨日上午8时30分，上海市政府正式宣布，上海迪士尼乐园项目刚刚获得国家有关部门的批准。受这一消息刺激，川沙A08-03地块的挂牌价格迅速飙升。

　　上午10时，竞买开始。当主持人宣布截至10点的最终挂牌价为上海象屿置业报出的11.9亿元时，原本摩拳擦掌准备喊价的15家竞买人竟面面相觑。主持人3次报价之后，台下仍无一人举牌加价，包括保利地产、界龙置业在内的多家开发商均表现出无心恋战的姿态。于是，上海象屿置业以11.9亿元的最高挂牌价成功竞得该地块，折合楼板价14024元/平方米。

　　易居中国分析师薛建雄在得知上述竞买价格的第一时间评论道，川沙A08-03地块属于“面粉贵过面包”，会导致周边房价过快上涨。

　　据易居中国CRIC系统数据，川沙板块目前在售项目的均价位于12000元/平方米左右，最高的是鼎鑫名流苑，售价达到约14000元/平方米，价格较低的主力在售楼盘天和湖滨花园，其成交均价仅8600元/平方米左右。

　　事实上，迪士尼早在几年前便已成为当地楼市涨价的“助推器”。2005年，地理位置属于上海市外环以外的川沙地区，便因“迪士尼概念”，卖到了上海中环区域楼盘的销售价格。在昨天正式拍卖的前一天，川沙A08-03地块更是在6小时里挂牌价格翻了5次，较再前一天上涨1.81亿元。

　　“该地块价格太高了，已经远远高出风险警戒线。”方方地产咨询机构地产咨询部经理赵豫川指出，尽管迪士尼落户川沙已成为事实，但这个全球闻名的主题乐园究竟能给上海川沙带来怎样的变化，目前尚不明确；迪士尼对于当地住宅的影响会是怎样，他也“还没想好”。

　　【声音】

　　竞得者：非为迪士尼而来

　　尽管在开拍前最后时刻，挂出了11.9亿元的惊人竞价，但上海象屿置业营销部负责人陈敏在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，买地时并没有考虑到迪士尼乐园“落沪”的因素，仅仅是因为看好川沙地区住宅市场，才花了高价购买土地。

　　陈敏表示，上述价格仅是目前土地市场行情的延续。此前大部分拍卖的住宅用地价格都已经高出周边的二手房价格，且大部分地块并不会立即投入到开发和建设中，而在此期间，价格便可能有较大幅度上涨。

　　每经记者肖晓芬熊晓辉王文嫣发自上海

　　“米老鼠”终于来了！

　　昨日，上海市政府和美国华特迪士尼公司正式对外宣布，上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。目前，合作双方正就合作细节深入磋商，在浦东新区建世界一流的迪士尼乐园，初期将包括一个为上海地区量身打造的“神奇王国”式主题乐园，和与全球迪士尼旅游目的地度假区一致的其他设施。

　　上海迪士尼无疑将带动上海乃至华东地区的旅游经济，并带动相关产业发展。专家指出，迪士尼乐园建成后，将很快占据华东地区主题乐园市场一半以上的市场份额。国元证券分析人士认为，上百亿元投资的上海迪士尼乐园，预计将撬动上千亿元的行、吃、游、购等相关行业，房地产、酒店、交通、创意等产业将直接受益，多个行业及其上市公司将迎来提升业绩的良机。不过，由于有香港迪士尼项目“赔钱赚吆喝”的前例，上海迪士尼项目的运作模式、盈利前景成为各方关注的焦点。

　　昨日，上海市人民政府新闻办公室宣布，上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。据透露，今年10月底，该项目已获核准。

　　本周是否会公布该项目的运作详情？上海市政府新闻发言人昨日表示，尚未接到通知，不过将在第一时间向媒体发布最新进展情况。

　　多家上海公司否认参与

　　据悉，上海迪士尼项目预计耗资约为250亿元人民币。根据协议，美国迪士尼公司将持有43%的股份，当地政府所有的一家合资控股企业将持有57%的股份。

　　据悉，预期的合作模式与香港迪士尼项目类似，即迪士尼方面派驻高层管理团队，提供品牌使用权，同时抽取7%品牌费；中方则提供所有中层管理人员和普通员工，并向美方支付品牌费、管理费和高管工资。

　　此前有消息称，陆家嘴集团、南汇区、浦东新区川沙镇、上海广电4家单位日前正着手注资100亿元，成立一家中方公司，代表中方参与组建迪士尼合资公司。

　　合资公司的最大股东被认为是陆家嘴。昨日，陆家嘴集团办公室一位人士表示，这个事情太大了，也很敏感，“还没有涉及到企业层面上来”，目前不太好说。

　　上海广电集团总裁办公室相关负责人告诉记者，上海广电集团正在重组，已经托管，目前不太可能参与迪士尼项目，而且公司是做电子的，跟文化娱乐完全不相关。

　　此外，文广新闻集团、外高桥也被猜测是项目的主要合作方。昨日，文广新闻集团有关宣传负责人表示，至今并没有参与到迪士尼项目中。外高桥方面也表示尚无相关消息。

　　同城欢乐谷称欢迎到来

　　“上海迪士尼建成后，将会对区域内同类主题乐园市场会产生很大的冲击，这是毫无疑问的。”复旦大学旅游学系教授郭英之预计，上海迪士尼建成后，将占据华东主题乐园市场份额的一半以上。

　　迪士尼的到来，是否会对同城刚开业的上海欢乐谷带来冲击？昨日，欢乐谷运营商华侨城集团CEO兼总裁任克雷作出回应：“华侨城欢迎迪士尼来到上海。”任克雷形象地描述道，就好像两个人在一起只能吃一个很小的蛋糕，如果大家聚在一起，就可以吃到更大的蛋糕。

　　任克雷还表示，迪士尼进入后不仅会共同做大市场，还应该看到，经过多年的积累，中国本土的主题公园已经发展到一定的规模和实力，具有不可替代的优势，比如更熟悉本地文化，更了解市场需求，具有更强的成本优势等。具体到华侨城来说，欢乐谷品牌已实现深圳、北京、成都、上海四地的连锁经营，随着华侨城第二轮战略布局的全面展开，华侨城将建立起覆盖全国市场的旅游产品体系，这将是迪士尼无法比拟的优势。所以，中国的旅游企业没有理由惧怕迪士尼的到来。

　　香港迪士尼将尽快扩建

　　由于此前有香港迪士尼乐园“赔钱赚吆喝”的“前车之鉴”，上海迪士尼未来的盈利前景成为关注的焦点。

　　自2005年开业至今，香港迪士尼几乎天天爆满，但财报一直表现不佳。郭英之表示，从以往经验看，其他迪士尼乐园前期开业时，由于本土化以及管理中可能出现各种问题，前一两年一般都是亏损的。不过，上海迪士尼能辐射较为广阔的客源市场，收回投资成本应该比较快。

　　业内人士认为，上海迪士尼建成之后，会分流香港迪士尼的客流量。香港迪士尼乐园度假区行政总裁金民豪表示，“我们正专注于落实扩建计划，希望尽快展开工程。”

　　据悉，香港迪士尼乐园在今年7月宣布了62亿港元的扩建计划，将于5年内增建3个主题区，其中2个为全球独有，预计5年内分阶段完成。

　　香港特区政府商务及经济发展局局长刘吴惠兰昨日也表示，香港和上海的两处迪士尼乐园可以互补合作。

　　【拉动效应】

　　数百亿投资拉动多个产业

　　每经记者肖晓芬王文嫣发自上海

　　上海的这只“米老鼠”，或是一只实实在在的“金老鼠”。

　　“上海迪斯尼的建设和未来的开园迎客，将为上海市的经济发展带来新的热点，”国元证券分析人士认为。

　　旅游酒店：经济型酒店更受益

　　由于迪士尼项目预计2014年才能够开业，业内人士指出，该项目短期内对上海旅游业不会产生实质性影响，但长期影响是明显的。昨日，招商证券发表研究报告称，上海迪士尼开业初期，将为上海带来300万~500万人次的新增游客，约占上海全年接待游客规模的2%~4%。

　　复旦大学旅游学系教授郭英之认为，上海迪士尼项目的国内客人将占多数，国外游客只占少数，所以，它对园区周边经济型酒店的拉动作用会比高星级酒店大，尽管两者都会从中受益。

　　据了解，2007年底以来，如家已开始在浦东川沙附近区域布点，目前已有六七家店。昨日，如家酒店集团CEO孙坚向《每日经济新闻》透露，今后如家还会针对迪士尼项目增加布点，最少要有10家门店。

　　另一受益企业锦江股份目前正在重组，未来将成为首家在A股上市的经济型酒店公司。锦江股份董秘胡暋昨日向记者表示，迪士尼乐园的客源以境内游客为主，对公司未来在上海地区的业务拓展更有利。但她表示，目前公司正在重组，针对迪士尼的具体扩展方案可能在重组后再启动。

　　上海迪士尼项目建成后，旅游、交通等产业也将直接受益。

　　房产基建：更看好商业地产

　　许多人士认为，迪士尼项目或将推高当地的地价和房价。

　　据了解，川沙的楼盘价格已由7000元/平方米上涨至目前的12000元/平方米。靠近迪士尼项目规划区的上海艺泰安邦，也从3000元/平方米涨到目前的7000~8000元/平方米。拥有规划用地附近土地的界龙实业、中路股份等上市公司，更是历次迪士尼概念热炒的重点。

　　中路股份董秘袁志坚此前向《每日经济新闻》表示，未来公司可能将在服务业上面加大投资，围绕迪士尼做一些配套服务项目。

　　迪士尼项目将影响周边楼市。但卫明不动产智库负责人蔡为民认为，“上海迪士尼对周边的住宅几无任何影响，反而会因为游客太多，影响居民出行的便捷，造成当地住宅的成交惨淡。唯一利好的会是项目周边的商业地产，而且不能离项目太远。”

　　迪士尼项目将对股市产生什么影响？有券商人士指出，从土地升值概念来看，建议重点关注界龙实业、中路股份、天宸股份、创兴置业等总股本规模相对有限的高弹性潜在受益公司，基本上是一次性的交易性机会，但短期股价具备较大的想象空间与较强的潜在爆发力。此外，直接参与投资该项目的潜在受益公司，不仅股价具备想象空间，而且具备中长期潜在投资机会，比如陆家嘴与东方明珠。

　　动漫产业：迪士尼有标杆意义

　　刚起步的国内动漫产业，对“米老鼠”的到来颇为关注。

　　“对我们搞动漫的人来说，迪士尼的到来具有标杆意义。”多位动漫产业资深人士昨日告诉记者，主题乐园是促进动漫产业发展的一种有效形式，国内目前尚难形成这样的原创动漫主题乐园。迪士尼乐园囊括迪士尼动画积累80余年的动画形象作品群，在经营、创作等方面都值得国内相关产业学习借鉴。

　　上海上影大耳朵图图影视传媒有限公司执行董事钱建平表示，要推动动漫产业发展，光靠动画片是不够的，一定要进行延伸。主题乐园是动漫产业发展的一种比较有效的形式。

　　【现场调查】

　　征地已启动周边房租开涨

　　每经记者熊晓辉发自上海

　　今年9月，上海市有关部门发布“川沙新镇A-1地块土地储备项目”征地方案公告，征地范围北至A1高速公路，西至A2高速公路。

　　尽管浦东新区政府以“布宜诺项目”来称呼征地用途，但这块地正在此前所传的上海迪士尼乐园选址范围内。

　　根据此前的市场消息，上海迪士尼乐园的选址位于迎宾大道(A1公路)、沪芦公路(A2高速)、南六公路、周祝公路四条道路合围的区域。一期规划建设面积150公顷，加上二期、三期建设，最终面积可能达到500公顷，将是香港迪士尼的4倍。

　　从此次征地的实际面积来看，一期征地面积约4.12平方公里。

　　村民以为又是个假消息

　　此次征地的范围均属于川沙镇，在得知迪士尼获批之后，记者第一时间来到这里。

　　对于生活在这片土地上的村民来说，迪士尼这个名字伴随了许多人的成长。今后，还会对他们的生活带来更大的影响。

　　已经成为孩子母亲的沈新梅(化名)回忆说，十多年前自己还是个孩子，村里就说要建迪士尼，当时亲眼看到有很多美国人过来实地考查。那个时候外婆还健在，现在外婆都去世了。

　　对于迪士尼项目获批的消息，沈梅仍然半信半疑：“我们还以为又是假的呢。”因为这样的消息，十多年里她听到了多次，没想到这次是真的来了。

　　“从1995年说起到现在，已经14年了，都麻痹了。”当地一位村民这样说道。

　　一期征地4.12平方公里？

　　在官方尚未正式公布获批消息前，项目前期征地工作已经展开。

　　“征地的消息8月份说过一次，正式的公告下来是9月4日。”川沙镇赵行村村委会一位负责人昨日告诉记者，此次拆迁范围包括赵行、旗杆、金家和学桥四个村。

　　根据香港媒体报道，拆迁范围已确定，约明年6月开始拆迁。

　　“村里前期主要配合土地部门进行摸底。上面还没有明确要动迁之类的说法，没有文件下来。补偿标准还远着呢。”赵行村委会上述负责人说，“一期征地的4.12平方公里涉及四个村。以后还有二期，具体情况现在还不清楚。”

　　浦东新区征地事务署的一位人士表示，按照上海市通常的拆迁流程，从正式通知拆迁开始，经过评估、补偿、搬迁，直到最终拆屋平地、开工打桩，至少要半年时间。“这个事情比较急，可能明年6月左右动迁。”

　　周边厂房租金已经翻倍

　　和早已经麻痹的当地村民相比，着急的是征地范围内大大小小的工厂。

　　“这次动作很紧急，听村领导私下里说要在年底之前解除契约，过年以后开始动迁。我现在天天在找厂房，对于我们来说很不合算。”上海浦东方园彩印厂的负责人沈明对记者表示。

　　沈明无奈地表示：“折迁的事上面没有通知，也不用通知，我们不属于法人，法人在村里。动迁的话我们没有太多的话语权。厂房和用地都是村里的，包括营业执照也是村里的，属于村办企业。我们是从村里承包过来的，自己独立核算。”

　　“我们厂有2700平方米，年销售额1000多万元，在村里算中等。我们现在最着急的就是找厂房。”沈明说，原来这里的厂房供大于求，现在要拆迁了，厂房租金都涨了，差点的厂房一平方米0.5元，标准厂房都涨到1元/平方米了，涨了一倍还多，而且还很难找。

　　“邻居”界龙实业观望

　　界龙实业的厂房，就在与迪士尼项目选址地仅一路之隔的黄楼社区。在从黄楼到川沙的川周公路上，记者看到，界龙实业下属的界龙艺术印刷、界龙永发、上海龙樱、外贸界龙等子公司厂区一路排开，绵延将近1公里，近300亩的土地与迪士尼仅仅相隔一条路。

　　界龙实业证券事务代表樊正官告诉《每日经济新闻》记者，上述厂区基本上是与公司印刷业务相关的厂房和生产基地。“其中250亩已拿到产权，其余部分的土地使用证仍在办理之中。”

　　尽管被誉为“离迪士尼最近的上市公司”，但记者调查发现，界龙实业要想从迪士尼获得实质性利好，并不容易。

　　界龙实业一位办公室人员表示：“市场一直在炒作迪士尼概念，但对于我们公司来说，迪士尼能带来多少拉动效应并没有把握，现在只是一个观望阶段。”

　　记者注意到，虽然只隔一条路，但用界龙实业的厂房来开发迪士尼配套项目，可能并不合适，因为政府不大可能为一个项目而改变交通规划。此外，将目前的工业用地改变为商业用地的情况也非常少。

　　项目概况

　　(未经确定)

　　位置：浦东新区川沙镇

　　面积：一期规划150公顷

　　投资：约250亿元

　　开工：2010年开始拆迁

　　营业：最快2014年启用

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