地产大佬潘石屹称“价值提升空间尚不确定” 新华社撰文称，上海迪斯尼渐近，三大问题待解

　　□晨报记者 刘 畅 实习生 康菲辰

　　市政府关于迪斯尼项目的最新发布会近期将召开，而土地市场已率先刮起一股“迪斯尼”旋风。今日10时和14时分别是浦东川沙两幅地块的挂牌截止日。其中，“浦东新区川沙新市镇A08－03”地块为住宅用地，“浦东新区川沙新市镇B03-13A”则为商业用地。两幅地块都离意向中的“迪斯尼项目”较近，因此受到外界的广泛关注。

　　昨天，两幅“迪斯尼概念”地块挂牌价出现大幅飙升，住宅用地的挂牌价更是在6小时内疯长1.81亿元，至7亿元，溢价已达114%。

　　挂牌热炒 5次竞价，锁定7亿元挂牌价

　　截至昨晚20时，共有62家企业领取“A08-03”地块的申请书，竞买申请人超过17家。根据出让文件，地块四至范围是“东至华夏二路，南至A08－04地块，西至A08－01地块，北至A08－01、A08－02地块”。从地理位置看，该地块与意向中的“迪斯尼项目”直线距离在3公里左右。

　　上海规划及土地资源局官方网站显示，截至11月2日20时“A08－03”地块已有8轮出价，最高报价为5.18亿元。而至昨天，竞争态势风云突变。上午10时左右，03号竞买人报出5.19亿元；随后，16号竞买人、12号竞买人轮番将挂牌价推高；14时左右，挂牌价已经达到6.56亿元，溢价已超100%。

　　历经5次竞价，昨天16时，“A08－03”地块挂牌价被锁定在7亿元，比出让底价3.268亿元溢价114%，折合楼板价达到8249元/平方米。

　　一位开发商向记者表示，在地块挂牌期间这样多轮次的报价比较少见，说明多家计划竞买的公司都参与了挂牌报价，但也不排除一家公司为了“震慑”对手多次报价的可能，“预计11月4日挂牌截止后的竞买阶段会更为激烈，楼板价过万也不稀奇”。

　　《答疑记录》 竞拍人关心“迪斯尼概念”

　　有意思的是，该地块所附的《答疑记录》至今仍保留着这样的问答——

　　“问题：奥林匹克公园(外界传言为上海迪斯尼的规划名称)开工建设时间，请明确。”

　　“解答：尚未立项。”

　　该《答疑记录》的签署日期为10月13日。显然，“迪斯尼概念”是竞拍人很关心的一个话题。

　　据上海规划及土地资源局官方网站数据，从2005年初至今近5年时间中，川沙区域的土地供应总共仅7幅，几近停滞状态。除了“A08-03”这幅住宅用地外，其余六幅均为工业或商业等配套用地。因此也有开发商认为，最近“大浦东”成为上海楼市焦点，带动了周边市场，川沙“A08-03”地块虽然冠以“迪斯尼概念”，但还是有一定的商业价值，如果纯粹炒作的话，恐怕不会有那么多企业参与。

　　现场踏访 据称地块荒废已两三年

　　为了一睹这一热炒地块的“芳容”，记者昨天上午10时30分从张江高科地铁站“打的”，半个钟头后到了川沙新镇，华夏二路在离镇中心不远的地方，坐车仅需约5分钟。

　　沿着华夏二路一直南下，记者一共发现有三块空地，前两块已有承包商在地块外围竖起广告牌，第三块空地就是今天将被拍卖的“迪斯尼概念”地块。出租车司机说：“这附近的房价大概在1万元左右，其实算不上很高。”

　　据记者目测，这块地皮的面积约有一个学校足球场大，可以算是一个“微型地块”。围墙里杂草丛生，瓦片堆叠，还有很多一人多高的土坡。“这里之前是居民区”，坐在围墙外休息的一名环卫工人向记者介绍道，“两三年前拆迁后就一直荒废着。”记者在现场看到，这一地块的周围有不少在建工地，北面华夏二路、新川路路口有一些已初具规模的住宅项目。

　　商业地块 也被热炒，一天涨150万元

　　同样吸引眼球的还有一个商业地块——“浦东新区川沙新市镇B03-13A”，该地块南至欧洲苑小区，西至妙境路，出让面积仅1528.1平方米。该地块截至昨晚20时，挂牌价为1539万元，比出让底价溢价64%，折合楼板价达6417元/平方米。

　　而此前一天，该地块的报价还是1389万元。也就是说，仅仅一天，该地块的挂牌价涨了150万元之多。

　　有地产专家认为，相比于住宅用地，附近商业用地拥有更高的开发价值。在整个2008年没有任何土地新增出让之后，今年川沙区域已经通过出让三幅工业及商业用地试探市场，均获得市场的追捧。尤其是目前正处于挂牌阶段的浦东新区川沙新市镇“B03-13A”商业地块，缴纳保证金的竞买人数已多达18家。方方地产咨询机构认为，该地块楼板价突破万元/平方米的可能性也很大。[新闻链接]

　　潘石屹看淡“迪斯尼概念”

　　“或许远不如一个交通枢纽中心建立对周边物业价值的提升”

　　除了上述地块拍卖，“迪斯尼概念”也渗透到二手房领域，不过房产大佬潘石屹昨天在接受晨报记者采访时却对此持保留意见。

　　附近新盘均价1.3万元以上

　　安居客的数据显示，具备“迪斯尼概念”的二手房房价，从今年3月至10月共涨了30%；其中热门的三大小区是城西小区、妙栏小区及界龙新世纪公寓；新房方面，鼎鑫名流苑、和憬家园的均价都超1.3万元。安居客市场部负责人表示，以“迪斯尼”为关键词的搜索量近一周来保持每天15%的增速，未来“迪斯尼概念”的楼盘可能还有20%的涨幅，均价在1.5万元—1.6万元左右。

　　除了新房、二手房、即将进入市场的“迪斯尼概念”地块受到追捧外，事实上，在浦东拥有土地的上市公司也从市场炒作中受益。界龙实业就在其三季度报告中披露，假如迪斯尼落户上海浦东川沙镇，公司作为“米老鼠的邻居”，其土地重估价值明显；公司在川沙拥有产权证明的土地面积约250亩以上，若按拍卖地块收入70%分配给企业(还需计提所得税)，土地资产增值较大。此外，中路股份、张江高科等一批公司在川沙拥有的工业用地也备受瞩目，这些公司股票近一周内涨幅明显。

　　潘石屹称“提升空间不确定”

　　自从今年8月“SOHO中国”以24.5亿元在沪收购东海广场项目后，潘石屹便频繁来沪考察地块，对于近期上海土地市场掀起的“迪斯尼概念”地块，他却不以为然。

　　“‘迪斯尼概念’对周边商业地产的价值提升究竟有多大很不确定，或许远不如一个交通枢纽中心的建立对周边物业价值的提升。”昨天，潘石屹接受晨报采访时举例说，法国、日本等国的迪斯尼项目也都是建立在远离市中心的地方，建成多年后也没在其周边掀起房地产开发热。此前，潘石屹在接受央视采访时表示，目前中国有约三分之一的房产开发商是不建房子、专炒地皮，但愿上海土地市场突然掀起的“迪斯尼概念”不属于此列。

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