众多门槛难于跨越 短期难有实质进展

　　本报记者 李富永

　　在讨论了近10年之后，随着国务院公布的公告，物业税再次成为社会关注的焦点。日前，国务院批复了国家发展改革委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。

　　《意见》第九条要求深化房地产税制改革，提出研究开征物业税。国务院在批示中要求财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部等四部门负责。

　　自2006年10月至今，全国已有10省市对物业税进行模拟性的“空转”运行，建立起了一套征管体系。

　　北京市税务局局长王纪平年初更是表示：“北京今年已提出进行物业税‘实转’的申请，目前正在等待国家税务总局的批准。”物业税是否真的要开始实行了？

　　实施难题不少

　　但是，住房和城乡建设部则表示，目前物业税尚处在探索阶段，具体开征尚无明确时间表。

　　国税总局一位负责人曾在去年初表示，物业税方案还面临众多跨不过去的门槛，短期内难有实质进展，开征时间大概在2010－2015年间。例如税基、税率如何确定，税收优惠以及累进税制该如何设定，委托什么样的房产机构来作评估等，这些关节点目前决策层内部均尚未明确。

　　所以，虽然从2006年10月至今，已有10省市物业税“空转”运行，但试点的并不顺利。目前，最后一步的征收环节还没开始执行。

　　业内人士预测，征收物业税将至少面临三大难题。

　　其一，税收成本高。征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大。

　　其二，不好确认百姓拥有房产情况，我国也缺乏有经验的地价师、评估师。

　　其三，代替土地出让金阻力很大，主要是地方政府反对。开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金，这会让地方政府缺乏征收的积极性。据悉，去年财政部曾与多个省市商讨实行物业税征收，但均遭拒绝。地方政府主要是担心对吸引外来投资产生冲击，同时影响地方短期财政收入和GDP的增长。

　　中国社会科学研究员易宪容将物业税制定的条件归纳为：详实的不动产登记资料，用科学方法或市场方式低成本地对房地产进行估价，政府的税收征管能力和严格细化、科学规范的征收规则。

　　降低房价无望

　　对于购房人来说，都希望物业税能够代替一次性支出的土地出让金。

　　但是，此前一段时间，财政部、国家税务总局和国土资源部官员，在多个场合不约而同地明确表示：正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金。同时在转让和保有环节同时征收物业税。

　　国土资源部土地利用司资产处处长岳晓武认为，物业税与土地出让金性质不同，不能互相替代，开征物业税并不会也不应该取消土地出让金。

　　据悉，目前在运行10省市“空转”运行的物业税，也都不包含土地出让金等税费。

　　商业地产或首先征税

　　酝酿中的物业税没有担负降低房价任务，而是着眼于调节住房中的贫富差距，抑制住房中的高消费，促进已有住房资源充分优化利用。

　　所谓物业税，主要是针对土地、房屋等不动产所收的一个税种，要求其承租人或所有者每年都缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

　　物业税一个重要功能就是可以调整资源在不同人群中的分配比重，通过不同的税率限制、甚至抑制奢侈性消费，均衡各方税负缩小贫富差距。

　　另外一个重要功能是促进资源充分优化利用，提高它的流动性。在存量的不动产中，有相当一部分房屋是闲置的，实际上也是一种社会资源浪费，要让这些闲置的资源活起来，就必须对持有环节提高税负。

　　据了解，虽然目前具体实施细则和措施还未出台，但根据“空转”的物业税征收模式，基本原则是科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税与之基本相当。

　　目前“空转”的物业税，以房屋用途来区分，征收有两种计算模式：一种房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；另一种是用于出租投资，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。

　　由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征。继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。目前，财政部门已经在对如何评估不动产、物业税税基和税率等问题进行研究。

　　有关专家表示，不会从一开始就全面征收物业税，而将采用渐进征收策略，不会因此而使房地产业的景气周期发生逆转，因此短期内全面征收的可能性不大。

　　业内人士预计，先试点后推广、先高档后普通、先增量后存量的差异化实施比较符合现实。因此，如果今年开征物业税的话，会最先从商业地产开始。

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