文/本刊记者 王雨佳

　　物业税是关系到每一个老百姓切身利益的税种，要开征，也得先听听老百姓的想法和呼声。老百姓对于物业税的担忧和质疑，也许正是管理层要考虑的问题

　　2009年5月，“物业税在今年内研究开征”的消息公布之后，舆论沸沸扬扬。相比“物业税对国民经济的影响”这样的大话题，普通百姓更关心的是，物业税对自己的生活影响几何。

　　现在，征收物业税的细则还没有出台，老百姓心里却已经充满了各式各样的猜测和担忧。某著名网站在对征收物业税的调查中，有60%参与调查的人表示，“不赞成开征物业税”，40%的人认为，物业税不会抑制房子的购买需求。

　　担忧一：压死房奴的最后一根稻草

　　“物业税是什么？”在《新财经》记者的采访中，这是出现频率最高的一句回应，有6成左右的受访者表示对物业税一无所知。身为房地产业内人士，桃源居(深圳)实业公司董事长李爱君在接受记者采访时说，她对物业税并不了解。但是，政府的一切政策，公司都会遵守，物业税是业主考虑的事情，不是她考虑的问题。

　　在记者解释了什么是物业税之后，大多数人表示很难接受。

　　“我每个月的收入只有4000多元，要还1500元的房贷，剩下的只够我一个人生活，再征税，我真没办法生活了。”网站编辑李文买了一套小户型房子，首付是找父母借的钱，两年多以来，他一直省吃俭用，连烟也换了便宜的牌子。

　　“如果开征物业税，公务员和垄断国企的职工说不定会得到‘物业税补贴’，交完税没准儿还有富余，我们公司不可能有这样的补贴。”李文有些无奈。他算了一笔账，即使物业税每年只交几千元，加上房贷，他可以用这笔钱拿去租房，可以租到不错的房子。“但是，物业税开征之后，有房子出租的房主是不可能承担这部分费用的，最后肯定要转嫁到租房者身上。”李文显得有些无奈。“买房子、租房子，好像也没什么区别了，支出是铁定要增加了。如果有一天我失业了，交不起物业税，我的房子会不会被没收，被强行拍卖？”

　　卢飞的情况更特殊，他的父母去世之后，留给他一套老公房，他自己也有一套新买的房子，房贷还有二十年。卢飞月收入4000多元，妻子是下岗职工，现在，老公房出租的1000多元租金刚好可以付房贷，日子还过得去。卢飞觉得，一旦物业税开征，自己的麻烦就来了。“听说有两套房子的房主，可能要比有一套房子的房主交的税更多，我要是交两套房子的税，这个税就成为我的大负担了。”卢飞说。

　　复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三的说法则更加恐怖：“对第二套房征物业税，主要是企图压那些有两套房子的人卖掉一套房，但如果家里有个14~17岁的小孩怎么办？孩子都要结婚的，现在先卖掉一套，等几年后孩子要成家了，再买回来吗？如果那时房价涨了30%~50%呢？我看100%的家庭是不敢卖掉房子的。假定政府规定第二套房必须征物业税，第三套更要征税，为了避税，为了给小孩留下房子，一定会有几十万乃至几百万个家庭闹假离婚，造成离异后的户均少于2~3套房。夫妻小孩还是一家人，晚上非法同居在一起，但法律上早已妻离子散了。”

　　担忧二：物业税推动房价上涨

　　开征物业税，会对房价走势产生什么影响？有媒体认为，一旦开征物业税，国家会取消土地出让金，商品房成本会大幅度下降，因为建筑成本只占总房价的40%左右，另外60%为相关税费及房产商利润，同时也会遏制房地产投机。这样一来，房价会趋于平稳。

　　“在物业税开征日期之前，将迎来一次史无前例的房价暴涨，因为政策可能是第一套免征，从第二套开征，套数越多，征收的越多。对于‘不差钱’的人，即使开征物业税，物业税的最终结局会转嫁到租户身上，租金的上涨，同时也会让新房价格上涨。”英联国际不动产经济学家戴欣明在接受媒体采访时说。

　　“2006~2007年，全国房价暴涨，中央政府先后在房屋交易过程中增加了好几种税，但是市场并没有降温，房价反而越涨越高。2008年底，各个地方的政府都出政策救楼市，但是老百姓就是不买。人们的心理很简单，买涨不买跌，政府越控制，越说明房价还要涨。”某地产经纪公司资深经纪人吴先生说。

　　“有人说，物业税一出，国家就不再征收土地出让金了，我看未必。已出台的税种像泼出去的水，泼出去容易，收回来难，就好像我们在交了燃油税后，还得继续交过路过桥费一样。物业税开征后，房价肯定不会跌。”某房地产公司销售人员说。

　　“从古至今，加税都是会促进物价上涨的。所谓加税能够‘降低’房价，实在是奇谈。”某论坛网友留言说。

　　“从开征物业税的西方国家和我国香港来看，一次性向土地所有者支付地价后，购房者还需每年缴不动产税(或物业税)。因此，土地的拍卖跟物业税并没有什么关系。”学者杨夫立撰文指出：“物业税的开征不论是在短期，还是在中长期，对地方政府的财政收入都将起到积极的作用。但是，它对房价的实际影响还很难说。”

　　事实上，目前，开征物业税的国家和地区比较少，主要包括美国、加拿大、澳大利亚、英国、荷兰、牙买加、印度及我国香港等。其中，只有印度是发展中国家。

　　质疑一：物业税征收依据

　　在中国，房产中最核心的那部分资产——土地是国有的，住宅土地出让的使用期限是七十年。中国人不可能“拥有”任何房产，拥有的只是七十年的使用权。实际上，在开发商开发土地的时候，政府以一次性获得租金(土地出让金)的形式，将房产的使用权出租给房地产开发商，经由开发商，再转租给消费者。国内的老百姓，对自己房产中土地产权那部分仅仅是租用，而不是拥有。采访中，陈先生对记者说：“如果物业税真的开征，‘物业’又不属于个人的，而是属于国家的，是否该找‘国家’去收税呢？”

　　抛去土地产权，所谓的房产无非是一堆钢筋水泥做的架子。它们是不断在折旧的消耗品，和电视、冰箱等任何消费品一样，只会一天比一天破旧，一天比一天减值。一套房子如果不包括土地使用权，到使用年限期满之后，只会是一堆毫无价值，可能还要被强行拆除的废墟。“一个公民拥有这样的‘财产’后，不但无法从中取得任何增值利益，还要自行承担真正的财产减值损失。”李女士抱怨道。

　　即使是这样，政府还要再加一道惩罚性的税收，这就是物业税。事实上，财产税的立税依据之一，就是因为拥有者可以从资产升值中获得收益。不光财产税如此，天下任何的税收都是如此，都是对获得了收益的人征税，从来没听说过对遭受财产损失的人还要征税。

　　“如果把土地使用权永久给了我，让我交财产税，也算是名正言顺。现在的情形是，我们明明已经在买房的时候一次性交够了七十年的租金，有什么理由再次征税呢？”正在售楼处看房的一位先生说。

　　质疑二：收税加重纳税人负担

　　采访中，大多数人最担心的是征收物业税后，给自己的生活增加负担，说起来大致有三方面的质疑：

　　首先，要征收物业税，很多税种就要合并，很多收费也要合并，一系列法律法规就要因此修订甚至废止，包括《土地管理法》、《城市房地产管理法》，等等。修改法律需要时间，还需要建立新的机构，税务部门也要增加更多的工作人员。这些费用最终全部都要纳税人来埋单。

　　其次，物业价格谁来评估？房屋的房龄、朝向、结构、装修状况、区位、周边基础设施情况、人口密度等，很多因素都会影响房价。房地产必须由持有执业资格的专业人士来估值，目前全国城镇住宅不少于2亿套，房地产和土地估价师只有3万多人，有些城市连一个注册资产估价师都没有，所以说物业税很难操作成功。

　　其三，在评估过程中，房屋的估价、家庭的人口、一个人名下房屋的数量，等等；会不会因为特权而出现腐败？

　　“难道，我们交的物业税就是为公务员制造就业机会吗？”某论坛网友留言说。

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