荆楚网消息 (楚天金报) □张君花

　　编者按：自2008年以来，调控措施一直没有停止，但房价始终没有一次像样的调整。老百姓一次次对调控政策寄予希望，却又一次次的被居高不下的房价带回现实。5月25日，开征物业税再次被提上议事日程，这被普遍认为是房价下调的重大利好。在金融危机尚未见好的背景下，物业税会很快开征吗？或者，即便开征物业税，房价真的会如预期大幅下调吗？

　　传言数年的物业税开征风声又起。5月25日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知中再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。

　　有专家认为，该通知实际上是将物业税提上研究立法的日程，相信该新税种出台不会太久。也就是说，长期停留在理论探索层面的物业税，这一次真的要来了。

　　置身于波涛汹涌的住宅商品化浪潮中，物业税的开征事关我们每个人的切身利益。也正因如此，此消息激起了社会舆论空前绝后的想象与论争。渐行渐近的物业税，是否真的能够降低房价？我们的居住生活与理财思路，又将因此发生怎样的改变呢？

　　开征物业税真能平抑房价吗？

　　历时近六年，物业税的征收终于告别理论阶段，在政策层面提到了议事日程。

　　关于物业税的影响，早在这一设想设立之初，就有一个最能打动人的说辞：物业税是遏制房价上涨的手段。更有具体的测算说，物业税开征后，房价能下降40%左右——后有保守的说法认为降幅是20%。我以为这只是盲目乐观、一厢情愿的说法而已。

　　首先从这一税种设立的初衷看，是为了改变住宅保有环节税赋畸轻的状况，抑制住宅投资行为，通过抑制需求平抑价格。但近年来房地产投资行为的骤增，有其深刻的社会背景。城市化初期急速释放的市场需求，导致房价大幅上扬，是人们长期投资的内在驱动力。在此背景下，不动产长线投资人群中有两支力量不容忽视：其一是以投资不动产来弥补社会保障功能的不足，投资为养老。另一类则是灰色收入阶层，存款实名制以及投资渠道的缺乏，使得房地产投资已成为灰色收入者不多且唯一的安全通道。对于这两类人群而言，长期持有，追求租金收入和资产保值，是其投资的主要目的。物业税的征收，的的确确能够加在住宅保有环节的成本，但在一个供小于求的市场，最有可能产生的结果是：税率将变为租金转嫁到租赁者身上。物业税到底能令投资需求减到何种程度，尚需观望，其对价格的影响也不能盲目乐观。

　　至于人们常说的房价可能下降40%或者20%，则是就物业税征收的大前提而言的，也就是物业税理论框架设定之初所说的“明租、正税、清费”，但对于这样一愿望，我也难以抱有乐观的态度。

　　先来看明租，也就是明确土地出让金的价格。传说是由原来的一次交付改为70年交付。且不说在房地产这样一个需求刚性的市场，成本降低与价格的下降是否形成对等；单论此行能否达到预期效果，就足以令人怀疑。众所周知，目前土地已成为地方政府重要的财政来源，业内权威媒体曾报道说，有地方政府为哄抬土地拍卖价格，居然让开发商托市。此种背景下，即使租金一次交付和分年缴纳是“背着抱着一般沉”，地方政府也会千方百计地使短期利益最大化。

　　至于正税和清费，更是一个老掉牙的话题。房地产税费关系之复杂，可以说空前绝后，前些年业内有个说法——一个开发流程需盖100多个章，缴纳数十种税费。

　　房产税的开征能否一次性理顺这些关系，令人怀疑。多年前我曾与房改资深人士探讨房价高的源头，说到各种名目繁多且明显重复征收的费用，问能否取消。他的说法是，许多部门的人是靠这部分费用养着，费好取消，人怎么办？一晃十年，各种收费果然没减去多少，而且“羊毛出在猪身上”，由普通购房者背负这些不合理税费的状况依然没有改观。

　　分析至此，对于房产税征收后的房价，我显然不能再抱乐观态度。即使如此，对于这一税种的征收，我仍然持支持的态度。因为只有发现问题并积极寻求解决的办法，社会才有实现公平与进步的希望。我想表达的是：一个药方只能治一种病。就如房地产税，只要起到稳定市场和社会公平的作用就已足够。至于降低房价，则需要交付给一个科学、合理的政策体系来解决，同时也是各种力量博弈的结果。对这一税种寄予的希望越多，失望肯定会越多。尤其值得财政部门注意的是，千万不能将房价下降这一不可能立刻出现的结果，作为确定税率及征收范围的依据，否则，对于普通百姓而言，房价没降，没来由再多加个房产税，岂不是雪上加霜。

　　专家预测短期内空转将继续

　　前期物业税“空转”试点过程中暴露出中国目前开征物业税仍面临障碍。

　　首先需要建立完善的不动产登记体系。比如在北京，就有40%的房子产权未落实，此外，一个家庭以多人名义购房、异地购房等现象的大量存在，呼唤全国联网、科学、完善的不动产登记体系的建立，这也是物业税征收体系建立的前提。

　　再者是评估能力的提高，物业税将以不动产的市场现价为征税的税基，因此，高效的批量评估技术的运用，是获取所有应税不动产市场现值的基础，但目前从业人员数量和水平都有待提高。

　　还有就是纳税人的心理接受程度。物业税是新增的一种新税，如果在没有减少其他税的前提下征收，纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备，如果不能有效化解纳税人的抵触情绪，仓促出台物业税，可能出现大面积欠税。

　　基于上述因素，专家预测，真正开征房地产物业税至少还要一段时间，而且不会完全照搬国外的模式，征收额度不会太大，物业税“空转”试点仍将继续。(据《燕赵都市报》)

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　　日本：买房征税较多

　　普通日本人买一套住宅，需要贷款二三十年，而一次付清房款者的纳税额要比贷款者高很多。在日本，政府主要通过两种手段调节房地产的“冷热不均”现象。一是对居民买房征收不动产取得税、固定资产税和都市计划税。二是对遗产中的不动产征收赠与税。

　　不动产取得税是对购房者或买地者征收的税金，税率在各地区有所不同。一般都是购买价格的3%至6%。固定资产税则是房屋或土地所有者每年需要交纳的税金。如果你所拥有的土地面积在200平方米以下，那么就属于“小规模住宅用地”，可以享受减税待遇，一般可以少交标准税费的1/3。此外，日本还设有新建筑物减税措施，买新房的人固定资产税可以只交原来的1/2。当然，减税的对象主要指新建房屋的120平方米之内，使用期超过3年的。由于面积大的房子交税多，越来越多的日本人更愿意在单元楼中买房。

　　德国：自有自用住宅不交房产税

　　据统计，德国的“有房人”仅为50%左右。在慕尼黑这样的大城市，市区内的房子几乎都是出租的，主要是房价太贵。一个100平方米的房子售价在30万欧元(1欧元约合9.7元人民币)以上。而那些建于二战前的老房子就更是买不起的豪宅了。如果想贷款买房，就必须经过银行的严格审核，在评估还贷能力的时候，银行要了解买房人每月的生活支出情况、过去6年的收入情况，根据收支状况做出评估。凡是已经有贷款的人，如果再贷更多的钱，那么他的信誉程度就要被大打折扣。所以很多人采取还清了以前的贷款再申请新贷款的办法。因为买房人所有的物业财产、人寿保险都要在银行做抵押，信誉度不高意味着风险很大。在德国，自有自用的住宅不需要交纳房产税，只交纳宅基地的土地税。而用于出租的房产则要交房产税。此外，出租房屋获得的租金收入要交纳个人所得税，税率在20%至49%不等。房地产买卖还要交3.5%的不动产转移税，如果通过房地产买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。最后，房子的管理、维修等费用也很高。

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