物业税短期对地产行业冲击较小

　　专家认为物业税有利于稳定地方财政，平抑房价，但真正开征至少2-3年

　　证券时报记者 张 达

　　业内人士认为，开征物业税是迟早的事，不过从研究到真正开征至少经历2-3年，而且商业地产的物业税有可能提前于住宅物业税征收。

　　日前，《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中明确提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。业内人士认为，开征物业税能够稳定地方财政收入，有利于平抑房价、地价。但是物业税从研究到真正开征至少经历2-3年，而且商业地产的物业税有可能提前于住宅物业税征收。

　　稳财政抑房价

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受证券时报记者采访时表示，开征物业税首先是为了满足地方财政收入需要，能够稳定地方财政收入。另一方面，能平抑房价和地价，也体现了公平。

　　国信证券的研究报告认为，开征物业税有利于理顺房地产领域各种税费，给地方政府建立稳定的财税来源渠道，改变地方政府短期行为。目前地方政府财源狭窄，各地“土地财政”现象明显，与房地产相关的税收占地方财政收入的比重较大，部分城市达到50%以上。2008年地方土地出让金收入锐减直接导致地方财政收入下降，从而导致许多地方重点建设项目资金不济、停工或放慢建设速度。开征物业税将为地方政府建立一个稳定的财税来源渠道，有效改变地方政府的短期行为。另一方面，目前房地产领域税费繁多，不利于行业健康发展，迫切需要借鉴发达国家征收物业税的成熟做法。

　　国泰君安的研究报告认为，开征物业税，将打击商品房投资需求甚至改善性需求，抑制房价上涨。但开征物业税并不会使得房价直接下降，而会通过降低成交量、增加供给间接导致房价下降。国信证券的研究报告也认为，房地产具有“投资品”属性，保有环节税费过低，投资性或投机性需求必然猖獗，开征物业税、增加保有环节税费将直接影响人们的投资行为，削弱房地产“投资品”属性，有利于平抑房价、改变人们心理预期、合理引导房地产消费。

　　真正开征至少2-3年

　　虽然开征物业税有其必要性，但是真正开征仍需很长的周期。国金证券的研究报告指出，首先，物业税的开征需要物权法细则的进一步完善作为前提，而一个新税种在全国范围征收也需经过人大立法通过。另外，物业税的开征目前缺乏技术基础。目前实施物业税的试点城市仅对商业地产空转，住宅并没有涵盖在内，而且物业税征收是否实行“新老划断”也存在较大争议。

　　国信证券的研究报告也认为，开征物业税是一个千头万绪、浩繁的系统工程，目前房地产信息系统还不完善，还有很多城市房地产信息未联网，对于同时在不同城市购房目前还缺乏有效甄别，还有不同类型、面积住房的问题，老百姓收入也千差万别……所以，如何设计税率和税基将是非常关键的，预计中国将实行“低税率、宽税基”的物业税，初期部分家庭可能会享受物业税减免优惠。物业税从研究到真正开始实施仍需要较长时间，预计在2年左右。

　　国泰君安的研究报告预计，物业税不会很快开征，尤其是开征住宅物业税，即便开征物业税，写字楼、商铺等出租性商业地产更有可能先行试点。因为出租性商业地产现在需缴纳房产税(租金收入12%或房产余值的1.2%)等，通过物业税统一税种和税率，更加简单可行。

　　短期对行业冲击较小

　　对于开征物业税对开发商的影响，国金证券的研究报告认为，开发环节相关税负的取消将会降低开发商初始投入，增强其他供给能力；消费者的有效需求提高，将加快开发商的销售和回款速度。未来高端产品将实行较高等级的税率，开发商为降低销售风险，将加大普通住宅的开发力度。国泰君安的研究报告认为，研究开展物业税对行业短期冲击较小，但是对中期的行业成交量和房价将有潜在的负面影响。

　　易居中国房地产研究院综合部部长杨红旭认为，物业税的开征是早晚的事，但由于具体操作是个非常复杂的过程，因此真到实施那天还需要一段相当长的过程。不过即使是开征物业税，也不一定能降房价。因为房价能否降下来，最终还得看供求关系。物业税有助于增加供应，或者说至少不会影响供应，对于需求则是具有鼓励和抑制的双重作用。

　　他同时表示，开征物业税在全国范围内肯定会经历一个先空转再试点，然后再实转的过程，目前仍处于空转阶段。因此虽然国务院发出通知，但其对当下房地产市场的影响仍旧相当有限。

　　链 接

　　在美国，拥有房产后每年都必须交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%到2%之间，有的甚至可以达到3%。这意味着你花100万美元买房子，每年就必须支付3万美元的物业税给政府，再加上其他的必要税收，在美国“养”房子比买房子更加昂贵。

　　和美国一样，在加拿大，政府对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。在法国，政府采用土地年度税的形式征收不动产税。在荷兰，地方政府和中央政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。在新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。

　　其实物业税在国外不少国家早已开始执行，不同国家的征税方式虽不大相同，但税收收入基本都是当地政府财政收入、公共支出的主要来源，并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。

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