保障性住房投资建设成为4万亿元投资措施的第一项

　　2007年国务院颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》构建了住房保障政策后续发展的基本框架，2008年逐步落实了该意见提出的一系列措施。一是明确提出住房保障的目标。住房和城乡建设部按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，提出2009～2011年，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造。按照规划提出的工作目标，三年解决747万户低收入家庭住房困难，加上目前已解决的住房困难的200多万户低收入家庭，全国1000万户低收入住房困难家庭的住房问题将基本得到解决。二是保障性住房的税收减免政策。根据《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，廉租住房经营管理单位、房地产开发商、个人等主体在符合相关条件的情况下，可以获得营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税以及所得税等方面的优惠。

　　2008年第四季度在保增长政策的推动下，保障性住房投资计划大幅增加。11月份，国务院常务会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。其中第一项是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点，其中安排2800亿元用于保障性安居工程。

　　2009年房地产市场展望

　　目前，金融危机已演变为实体经济的危机，世界经济增长明显减速，我国经济增长也相应放缓。2009年房地产政策的基调为：要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。

　　房地产市场的复苏在根本上取决于外部经济环境的好转

　　房地产市场何时见底、何时开始复苏取决于以下几个条件：一是世界经济和我国宏观经济的好转。2009年世界经济形势将非常严峻，目前尚无法判断经济衰退会何时见底。二是价格调整到位。实质性降价能够使更多的持币待购的潜在购房者进入市场。三是市场成交量恢复。市场成交量的回升是房地产市场见底的一个重要标志，随着成交量的回升，价格将会止跌企稳。

　　房地产市场供应结构调整的成效将从市场供给中更大程度地显现

　　2009年，房地产市场供应结构调整的政策成效将在市场供给中更大地显现。一方面，中小套型普通商品住房大量上市。在2006年推出“90/70”政策后，从2006年下半年开始，许多项目的规划都进行了相应的调整，2009年将会迎来中小套型普通商品住房上市的高峰。另一方面，保障性住房供应集中增加。随着住房保障政策以及2008年各地住房计划的落实，2009年，廉租住房、经济适用房和限价房供应会集中增加。

　　房地产企业并购重组加速，房地产行业进一步整合

　　当前，中国房地产市场正处于深度调整之中，预计2009年房地产企业的并购重组将呈加速之势，主要基于以下几点：一是行业自身的发展需要进一步整合。目前，我国房地产开发企业约有6万家，其中约1万家没有任何项目运作。随着市场的进一步调整，竞争力差的企业将逐步被淘汰。二是目前市场下行及资金压力推动了行业的整合。由于房地产市场的不景气，商品房销售周期的延长，将使得开发企业的销售回款速度放慢，资金严重短缺的情况不容易在短期内得到缓解，资金链紧张将迫使部分企业进行并购重组。三是具备了政策支持条件。《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。

　　土地供应结构继续积极调整，农村土地制度改革的稳步推进将对房地产市场的土地供给产生深远影响

　　土地供应结构继续积极调整。一是构建住房保障制度将继续深化落实，二是未来两年扩大内需的4万亿元投资中用于保障性安居工程建设的2800亿元逐步到位，将促进土地供应结构的调整，实现向中低价位、中小户型商品房以及保障性住房用地供应的倾斜。

　　农村土地制度改革的稳步推进将对房地产市场的土地供给产生深远影响。城镇建设用地范围以外的非公益性项目将不再采取征地的方式，而是进入集体建设用地的流转；适度提高征地补偿标准，解决好被征地农民就业、住房、社会保障；建立城乡统一的建设用地市场等土地制度改革将积极稳妥地推进，预计对房地产市场的土地供给方式、土地成本、土地供应量等都将产生深远的影响。

　　房价仍存在继续调整的空间

　　预计2009年房价仍存在继续调整的空间。主要原因有以下几点：一是待售商品房的数量仍将继续上升，供给量的增加将进一步对房价形成压力。二是世界经济和我国宏观经济在2009年仍然是比较困难的局面，外部经济难有起色决定了房地产市场仍将继续调整。三是由于成交量的大幅下降，开发企业将面临比较大的资金压力，导致其会采取进一步的降价销售措施，以缓解资金链紧张的压力。

　　房地产调控应有一定的预见性，恢复成交量应成为政策的着力点

　　因地制宜地调控市场应有一定的预见性：一是应对目前市场的走势有充分的判断。对目前量缩价跌的市场趋势应该有一个明确的判断，评估市场底部价格，充分考虑政策的出台不可能有立竿见影的效果，应把握政策措施的出台节奏和力度。二是谨防后期市场可能出现的供求关系紧张。由于2008年以来，土地购置面积和新开工面积均出现明显下滑的情况，同时市场仍存在持币待购的需求，要谨防在今后一年半至两年的时间内出现供求关系紧张的状况，对此要有预见性，防止由此引起市场的大起大落。

　　目前部分市场仍存在价格调整的空间，恢复成交量应成为政策的着力点。部分市场上一些项目以打折促销、直接降价等方式进行着价格调整，由于2007年房价的大幅上涨形成了一定程度的泡沫，目前仍存在一定程度的价格继续调整的空间。在价格基本调整到位时，在调控政策的支持下，逐步放大市场的成交量，核心是重塑市场信心，鼓励持币待购的人群进入市场购房。

　　作者单位：住房和城乡建设部政策研究中心