要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用

　　——2009年房地产市场展望

　　浦湛

　　房地产市场仍处于深度调整之中

　　从房价、成交量、开发投资、土地购置规模的变化趋势上看，我国房地产市场呈现深度调整的态势。

　　第一，房价小幅涨跌，2008年底房价基本与2007年同期持平。从2008年8月开始，全国70个大中城市房屋销售价格环比出现负增长情况，即8～12月，房屋销售价格逐月下降，且降幅越来越大，8月份环比下降0.1%，到12月环比下降0.5%。房屋销售价格同比涨幅呈明显回落之势，从1月的11.3%逐月回落，到11月涨幅降为1.6%，12月则出现了0.4%的负增长，即2008年底的房价低于2007年同期水平。

　　第二，商品房成交量明显缩减，空置面积持续增加。2007年第四季度以来，购房者预期明显发生变化，房地产市场观望氛围浓厚，商品房成交量大幅缩减。一方面，商品房销售量持续大幅下降；另一方面，商品房空置面积持续增加。受商品房销售量持续下降的影响，商品房空置面积相应地持续增加。2007～2008年，房地产市场交易量和价格之间的变化经历了以下几个阶段：量价齐涨、价升量减、价滞量跌、量价齐跌，目前大部分区域房地产市场处于量价齐跌的状况。

　　第三，房地产开发投资仍持续上升，但增幅开始下降。2008年，我国房地产市场经历了明显的调整，特别是下半年以来房地产开发投资增幅开始下降。到2008年11月份，其环比增速已连续5个月下滑。

　　第四，房地产开发企业各项资金来源全面趋紧。开发企业由“缺地不缺钱”转为“缺钱不缺地”，资金链绷紧，资金取代土地成为瓶颈问题。2008年，房地产开发企业各项资金来源全面趋紧。从开发企业资金来源的各渠道看，银行贷款增幅回落较大，销售回款数量与2007年同期相比有一成左右的下降。

　　第五，土地开发速度放缓，开发企业土地购置意愿明显下降。2008年，房地产开发企业完成开发土地面积与购置土地面积增速持续回落，土地供应结构调整成效显现：一是土地开发速度放缓；二是开发企业土地购置意愿明显下降，房地产开发企业新增土地储备的规模缩小，土地市场以底价成交、流拍现象在部分地区不同程度地出现；三是从土地供应结构看，中低价位、中小套型的普通商品房用地和保障性住房用地增加。全国大部分城市这几类住房的土地供应量占50%以上，有相当一部分城市超过70%。

　　房地产调控政策随宏观经济政策调整而变化

　　房地产政策的调整与宏观经济走势和宏观经济政策调整之间密切相关。2008年初实行“两防”的宏观经济政策，也就是“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”。年中“两防”政策调整为“一保一控”，即“保持经济平稳较快增长，控制物价过快增长”。11月份经济增长出现下滑，“一保一控”的政策调整为“保增长”。

　　房地产调控政策也随宏观经济政策调整而变化。2008年前三个季度，仍延续2007年从紧的房地产政策，从第四季度开始，房地产调控政策发生了方向性的改变，由从紧的政策转为利用金融、税收等政策手段，加大对自住型和改善型住房消费的支持力度。

　　适度宽松的货币政策为房地产贷款“松绑”，降息政策鼓励住房消费

　　2008年11月份的国务院常务会议提出，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，必须采取灵活审慎的宏观经济政策，实行适度宽松的货币政策。适度宽松的货币政策开始对房地产贷款实行“松绑”，无论是对购房者还是对开发企业，都将从紧的政策调整为积极支持的政策。对购房者的贷款支持主要有以下两点：一是降低首付。最低首付款比例调整为20%。二是实行贷款利率优惠。将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　对房地产开发企业的资金困境的高度关注，将对开发企业的贷款政策由从紧调整为“支持合理融资需求”，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。

　　减免交易环节税收，鼓励购买普通商品住房

　　2008年第四季度，对个人购房和售房环节涉及的契税、印花税、土地增值税和营业税进行了不同程度的减免。一是从11月份起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。二是对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三是对个人销售住房暂免征收土地增值税。四对住房转让环节的营业税，暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　农村土地制度改革的框架基本形成，对房地产市场将产生较大影响

　　十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，其中的几个方面的政策对房地产市场将产生较大的影响：一是实行最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地总规模。二是改革征地制度。缩小征地范围，城镇建设用地范围以外的非公益性项目将进入集体建设用地的流转，不再采取征地的方式。适度提高征地补偿标准，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。三是实现农村集体建设用地流转，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权。四是农村宅基地和村庄整理所节约的土地可以调剂为建设用地。

　　地方政府出台鼓励购房的政策，强化地方政府稳定房地产市场的职责

　　中央提出宏观调控要有预见性和灵活性，要把握好宏观调控的重点、节奏、力度。对房地产市场的调控也是如此，针对不同发展阶段的区域市场，在政策上不应“一刀切”，要因时、因地制宜，体现出一定的适应性和弹性。在2008年12月国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中，提出强化地方政府稳定房地产市场的职责，指出各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。

　　面对房地产市场出现的量缩价跌的情况，部分地方政府出台了鼓励购房的政策，取得了不同程度的效果。主要的政策手段包括：一是地方财政补贴。如西安政府给予购房者0.5%～1.5%不等的购房补助，沈阳恢复实行每平方米10～20元的购房补贴。二是减税政策。如河南对购买普通商品房的购房者给予一定比例的契税减免，长沙对购买二手普通商品房的，营业税由财政给予全额补贴。三是住房公积金政策。如河南对购买首套自住商品房申请公积金贷款的，首付额度由目前的30%调减为20%，最高房贷额度根据各市情况适当提高，贷款期限可延长至20～30年；沈阳等地提高住房公积金贷款的年限和限额。四是上调普通住房标准。通过普通住房标准的调整，放宽享受优惠政策的住房交易范围。

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