地价是房价的风向标

　　2007年，许多大中城市出现土地拍卖楼面价高于附近在售房产价格的疯狂情况。这种“面粉比面包贵”的情况往往发生在房地产泡沫的疯狂期。这一时期土地拍卖价格屡屡出现短时间内翻番，各种类型的“地王”层出不穷。

　　而在2008年以来，土地拍卖价格回调明显，屡屡出现流拍和底价成交的情况；深圳有的成交地块价格回落到2005至2006年的水平；同时各地的退地风波不断。

　　土地拍卖价格对于房地产价格有指导作用，特别是新成交的低价土地逐步进入开发后对附近的高价楼盘销售有较明显的冲击作用。1988年12月日本地价提前房价约两年见顶。

　　2008年6月，北京市国土局等三部门发布了《北京市2008年度土地供应计划》，该计划内容包括：2008年计划供应住宅用地1700公顷，其中：廉租住房及经济适用住房类用地400公顷，限价商品房用地300公顷，其他商品房用地1000公顷。但是，10个月过去了，京城共成交的住宅用地仅为709.7公顷，仅占总供应计划的41.7%，而限价房、经济适用房等保障性住房用地仅成交了18宗，与公布的供应计划更是差距甚大。

　　2008年由于开发商资金紧张、对保障性住房建设热情不高导致了土地成交量的低迷，不可能消化大量土地储备，所以，2009年的土地供应将十分充足。

　　此外，2009年成交土地的楼面价将出现回落。一方面是因为，开发商面对低迷的市场，投资开发将更加理性，争夺地王的现象不会再现。另一方面，保障性住房用地的不断推出，对周边商品房用地的楼面价格也会产生影响。

　　朱晓东认为，如果周边商品房用地的楼面成本过高，面对低迷的市场环境，周边保障性住房的竞争压力，开发商将无利可图，因此不会过高竞价。在低迷的市场环境下，高楼面价已经丧失了存在的基石。

　　同时，流动性的紧缩对房地产市场也有较大影响。房地产开发是一个高资金杠杆的行业，流动性的紧缩会使房地产企业获得开发贷款的难度增加，财务成本上升。证券市场的大幅下跌也使得上市融资的道路基本上被堵死。

　　因此，很多房地产企业的资产负债率和现金流不容乐观，特别是一些2007年高价拿地、快速扩张的房地产企业。

　　面对行业洗牌，在去留问题上，饶及人认为，如果你有足够的粮草可以撑过去的话，你不用转行。对于有实力的房地产开发商，低买高卖是胜利的黄金定律。所以在这个时候应该抄底，大胆进场。对于实力不够的人，则考虑暂时隐退江湖是一个好选择。

 

　　现在该不该出手？

　　自2007年下半年24号令出台以后，政府对保障性住房的建设力度明显加强，而且，未来以大力发展保障性住房为主体的房地产市场的发展方向已经确立。这种转变从根本上改变了京城楼市的发展格局。

　　2009年北京楼市两极分化的现象会更加明显，高档项目由于资源稀缺、抗跌性较强、消费群体较为明确，仍然会受到开发商的青睐。而另一端的保障性住房在政府的大力推进下，建筑的规模也将进一步加大。而位于中间部分的普通住宅市场则会面临着诸多的考验。

　　2008年不仅销售同比下降明显，开发商开盘入市的力度也明显下降，尤其是奥运会后的8、9、10三个月，开盘项目个数同比下降了近五成。供应减少、销售下降，市场的供需双方处于僵持局面，不仅仅是购房人，包括开发企业也对后市的预期较为悲观，市场的艰涩、资金链的紧绷令开发企业放缓了新盘供应的节奏，2009年上半年，如果市场仍未出现回暖，新盘上市量将进一步减少。

　　沿海地产集团副总裁成实在接受《小康·财智》记者采访时认为，在目前情况下，所有开发商就三件事：第一保现金流；第二放缓开发速度；第三减缓开发面积。

　　“现在这么多存量，大约24亿的施工面积，现在每年消耗大概5亿，要4、5年才消耗完，再盲目开发肯定不行。”成实说。

　　成实告诉《小康·财智》记者，沿海的策略主要是保证三年滚动开发的土地储备，买多了也没有用，买多了我们资金压力也比较大。“从现在的形势来看，大家都知道整个市场不是特别好。所以，在这样的情况下，在开发规模上肯定要做一些调整，不可能市场这么差的情况下你还造那么多房子。”

　　成实认为，开发商现在要苦练内功，把产品做上去，把质量做上去。“我认为企业转型再不要有暴利的幻想，企业要转向，你整个经营模式不像以前那样一下子可以收到很多钱。要转型到提高服务，因为房地产在中国是一个很粗放型的行业。因此要向产品创新发展，要从产品本身向服务转型。”

　　“今年‘五一’之前房地产行业会比较黑暗。”饶及人认为，买房子是有周期与季节性的。在任何一个地方，冬天都是老百姓不太想买房子的时候，因为景观不好，气侯不好导致心情不好。买房子不是今天看了，明天就买了，它需要跑好几次，来回商量。

　　饶及人举了个例子，就美国来说，每年的数据从12月份开始到第二年3月份任何的数据都是不可采信的。而春天来的第一个节日——“五一”是一个关口。“我认为房价到“五一”之前是最低点了。追根究底，中国人口对房产的硬性需求还是非常大的。只是现在买方气氛受到大环境的影响，受到失业率的影响，就是不下手，想买的人还想再看明年。”

　　“现金流是最重要的。一个企业倒闭并不是因为没有生意，而是因为没有现金流，尤其是房地产企业，所以我认为在‘五一’之前是一个分水岭。”饶及人说，“作为我们房地产从业人员来讲，我希望在年底的时候能够回升，但是就今年整个房地产的成交量，还有整个市场情况来预测，基本上是比较悲观的。”

　　对于“五一”是分水岭的说法，成实却表示出自己的不同见解。他认为，“现在预测‘五一’将回暖几乎就是瞎猜，到底有没有回暖，主要还是要看2～3月的真实交易量后才能做出正确的判断。”

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