房地产市场的观望氛围愈演愈烈，无论是专家还是开发商，对2009年的房地产形势都乐观不起来，那么今年该不该出手买房呢？尤其是即将到来的“五一”期间。

　　文︱《小康·财智》记者 范颖华

　　春节后的楼市依然萧杀。看来，去年整个房地产行业的久旱无雨直接导致了今春的楼市缺乏绿意。

　　根据北京市房地产交易网的统计，春节前一周(1月19日至1月25日)，北京市住宅成交量为865套，环比下跌过半；春节期间(1月26日至2月1日)，北京市房屋成交量更是跌至37套，环比下跌九成。

　　上海楼市则是量价齐跌。有数据显示，春节长假7天上海全市商品房成交面积为1.86万平方米，相比上一周减少了87%；成交均价为11654元/平方米，相比上一周下跌了15%；中心城区新建商品住宅则几乎 “零成交”。

　　广州和深圳的销售情况同样不乐观。广州市今年春节期间总成交量为283套，同比去年春节下降了12.5%。深圳在春节7天内商品住宅成交总套数为77套，环比减少83.65%，其中1月26至28日三天成交量为零。

　　除上述城市外，杭州、南京、长沙、合肥等省会城市在春节期间的住宅成交量也只有两位数，天津、济南、东莞、包头等城市甚至交出了个位数的成绩单。唯有重庆和成都情况稍微良好，成交量分别达到418和179套。

　　就看地方政府的了

　　在2008年年底“国三条”出台之后，2009年1月23日，北京市也选择在旧历除夕之前发布了第二轮楼市新政。该新政包括：彻底松绑购买二套普通住房的贷款限制、暂停对外国人在京购房的相关限制等较大力度的刺激政策。

　　其中，营业税和契税的多项减免措施，使得二手房交易成本大幅下降，以一套年满2年价值100万元的普通住宅而言，按此政策在年内转让将节省7万元税款。

　　2008年12月18日，重庆市政府出台的“刺激房产消费”意见，明确“从2008年12月1日起，市内购买住房的个人按揭贷款本息，可抵扣产权人个人所得税的地方提留部分”。虽然该政策在出来伊始就遭多方面的质疑之声，但这至少也说明了地方政府救市之急。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在接受《小康·财智》记者采访时认为，中央政府这些措施的力度是比较大的。而且去年12月20日国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的意见》有两个明显的特点：一是充分考虑房地产区域性差异大的特点，强化了地方人民政府稳定房地产的政策，允许地方政府在中央统一政策的前提下，可以结合当地的实际进一步采取一些政策措施；二是实行减免税政策。

　　朱中一说，“过去国家的调控文件往往是强调了中央的文件要求地方要坚决执行，这次则强调了地方可以根据自己的情况出台更加有利于促进市场发展的措施。”

　　但是，朱中一也同时表示，国家层面的政策已经出的差不多了，接下来应该是地方政府因地制宜采取措施。

　　朱中一告诉《小康·财智》记者，对于房地产企业而言，要充分认识房地产市场的调整是市场客观规律的表现。有了这个认识就应该主动顺应市场，顺应形势，从内部找原因；抓住政府出台政策的机遇，以合理的价格和高的质量促进商品房的销售。

　　在采访中，美国龙安集团行政总裁、前美国纽约市规划局局长饶及人(James Jao)告诉《小康·财智》记者，国家虽然承认房地产产业是支柱产业。在未来，至少在09年政府不会再有更多利好的消息刺激房地产行业的成长，而主要精力是在防止失业人群的上升。因为，在中国最大的挑战就是就业问题。“所以，我估计今年的房地产业，中央政府应该不会有更多利好的消息。”

　　北京市统计局2月5日发布2008年北京市房地产市场运行情况数据。去年，北京市销售住宅套数下降32.5%，政策性住房占销售套数的三成。新建房价格连续四个月环比下降。

　　北京市统计局专家分析，去年下半年以来，在国内外宏观经济下行的背景下，北京市房地产市场进入全面下调的深度调整期：开发投资下行，建设步伐放缓，开发面积全面下降，市场观望情绪浓厚。

　　北京市统计局数据显示，去年北京市商品房销售面积为1335.4万平方米，比上年下降38.6%。销售商品住宅面积1031.4万平方米，同比下降40.4%。其中住宅期房销售面积下降39.6%。

　　2009年房价将继续回落

　　2007年的时光已经一去不复返了。

　　与2007年上半年购房者狂热的非理性购房的火爆场面相比，2008年排长队买房，托人找关系买房的现象已经不复存在。在政府调控、开发商大幅降价等众多因素的影响下，购房者的观望情绪与日俱增。

　　尽管开发商挖空心思的打折、降价促销，但是也不能让购房者心动。购房者对楼市的预期发生了改变，楼市也从卖方市场转向了买方市场，这种情况下，购房者的购房行为变得越来越理性化。

　　2009年楼市供大于求的基本面不会发生明显的变化，交易量回暖的节奏比较缓慢。从市场规律来看，在楼市预期不发生变化的前提下，只有价格降低到接近消费者的心理价位的时候，楼市的消费才会真正的调动起来，而这就需要开发商大幅降低产品的价格。

　　然而，2009年入市的项目大多是开发商2006、2007年高价拿地的项目，如果市场销量仍未复苏，一旦部分开发企业资金链断裂，将可能出现大量低价抛售的现象，加重市场悲观预期，市场仍会处于相持阶段，整体的交易量自然也难迅速回升。

　　根据《福布斯》杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高地区的排名，当时美国房价收入比最高的3个城市分别是加州洛杉矶、加州旧金山和加州圣地亚哥，房价收入比分别为10.1、9.4和8.3。而加州正是美国此次房价下跌最严重的区域，也是银行贷款坏账率最高的区域——2006年次级贷款发放规模最大的10家美国企业有7家注册在加州。

　　对比中国的情况，有统计数字表明：截至2008年3月，中国平均房价收入比约为7.3，大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，远高于合理水平。考虑到居民其他消费支出和房地产贷款利息支出，在上述城市一个普通家庭平均需要20至30年的储蓄才能购买一套住宅。住房消费明显过度占有社会积累的大部分财富，极大地挤压了其他消费需求。

　　另一方面，通过不同收入人群的房价收入比的分类别分析，可以很好地解释2003年开始的房价加速上涨趋势。2003年之后，“高收入”和“最高收入”人群房价收入比分别约为4和6.8。他们比较宽松的房价收入比和充实的购买力成为这几年房地产消费的主要人群，也快速抬高了近年来房地产交易的边际价格。而目前这部分人群的需求已经得到了基本满足。

　　事实上，2008年北京房价已经进入了周期性调整期，受此影响，2009年北京房价仍将是下行趋势，而且，短期内不会出现反弹的迹象。

　　在全国范围内，乃至一些二三线城市房价也均在有所再行。厦航地产总工室主任、项目经理罗立波在接受《小康·财智》记者采访时说，在厦门岛内，绝大多数楼盘已经在降价，但这应该还不是最低点。目前均价在7000到8000元，至少还有10%的空间。

　　亚豪房地产服务机构营销总监朱晓东向《小康·财智》记者分析，房价自2003年以来一直呈上涨的态势，特别是2006、2007两年，上涨的速度非常快，已经远远偏离了价值本身，这必然会导致价格向相反的方向变化。而北京的房价到2008年下半年才出现实质性的下降，一旦下行通道打开将很难扭转，预计2009年总体房价水平将会继续回落。

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