楼市成交量、市民收入、宏观经济走势决定回暖时机

　　楼市何时出现拐点将由市场说了算

　　□王毅鹏 徐洁云本版摄影 李瞻

　　新华社援引易居克而瑞 （中国）研究中心首席研究员陈啸天的观点认为，尽管目前宏观经济形势尚未明朗，但房地产信贷环境已大大改善，预计2009年9月，全国大部分城市将逐步走出低迷，市场渐渐回暖。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，我国宏观经济也有望在下半年重新回到强劲增长轨道，从而推动房地产景气度回升。下一个标志性的拐点，很可能出现在今年9月。

　　一石激起千层浪，本报记者联线采访了业内3位专家，他们就“楼市拐点9月到来”发表了自己的看法。

　　余南平：市民收入预期决定回暖时机

　　“这样的说法我个人认为没有什么依据。”余南平在接受本报记者采访时明确表示。他提出，为什么说房价回暖将在9月份？为什么不是8月或是10月，从那篇稿件来看并没有清晰的立论。所以我认为9月份回暖之说只是一个“猜测”。

　　余南平进一步分析说，所谓 “拐点”，是指房屋价格的回暖，也就是房价的提升？还是房屋交易量的放大回暖？ “坦白地说，我认为下半年房价回升的可能性不大，这也不是本轮调控的目的。 ”

　　“本轮房产调整是为了改变目前市场冷清的局面，进而提升成交量，使房地产市场活起来，这是核心。 ”余南平接着补充道，“能够使房地产市场如调控所愿那样活跃起来，房价的下调是重中之重。可是目前看来，房价并没有出现下调，或者说下调幅度跟购房者的期望有很大出入，所以地产业热不起来。 ”

　　关于房价能否下调，需要下调到多少。余南平也认为这是一个很难说清楚的矛盾问题。“中国的房企其实就代表了地方政府，房价下调必然损害地方政府的利益，而现在这样冷清的市场交易也是政府不愿意看到的。所以，这是一对矛盾。 ”

　　二手房交易网站安居客日前发表的数据也显示，目前在上海及北京的房地产市场上，自住需求仍旧是主流，而受房价调整未见底的影响，未来房价仍有下探空间。房价方面，50-80万成为上海市民的首选房价，这市民普遍的心理预期不谋而合。

　　然而，如果以80万房价、100平米计算，市民首选的房屋单价在8000元一平方。而这样的房子在上海外环周边也已经“绝迹”，相关的房源只能在老公房或者郊外环板块中寻找。这与购房者的心理预期又大相径庭。

　　“下半年能否出现拐点，9月份房地产市场能否回暖，肯定是由市场说了算的。 ”余南平最后表示，“事实上，成交量的上升取决与当时的整体经济大环境，还与购房者的现实收入水平和预期收入戚戚相关。也就是说，9月份全国宏观经济是好是坏，市民有没有足够的钱和信心投入置业，这是关系到房地产市场回暖的根本条件。 ”

　　杨红旭：楼市拐点偏重“成交量”

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受记者采访时表示，对于楼市可能出现拐点的研判，需要区分究竟指的是成交量还是价格。这是楼市表现的两个基本要素，他们互相影响，但各自有着不同的演进曲线。

　　他表示，2009年楼市转折中可能触底的是一直下滑的成交量，而不太可能是房价本身。

　　“2009年房价出现触底反弹的可能性非常小，我个人认为，房价的下行调整还将会持续更长的一段时间”，杨红旭认为，现在是处于衰退期，而未到萧条的阶段，楼市的调整还有很大的空间。

　　至于楼市转折或在9月的说法，杨红旭认为这可能是基于楼市传统上在9月迎来一年成交高峰的经验。“就我个人而言，我还无法做如此精确到月份的预判。 ”

　　从历史经验看，改革开放以来，我国共经历了3次房地产衰退期。首先是93年，当时的宏观调空使得南方的房地产市场严重萧条。再来就是97年亚洲金融危机，“但那次的金融危机却没有前者对于房地产市场的冲击大，其原因是因为刚性需求减少。 ”

　　杨红旭表示，这次的全球金融危机的影响究竟有多深远，目前还不得而知。但是从去年全国各大城市的交易量上可以看到，很多一线城市的成交量都被腰斩。不过颇有意思的是，很多知名开发商只要降价两成，马上成交量就上去了。

　　“这是为什么呢？说明如今的自住需求还是很大的。只要价格下降到位，老百姓就愿意掏钱。 ”

　　杨红旭表示，去年第四季度一些楼盘的价格下调没有及时表现出来，这种滞后效应会在2009年逐渐体现出来，因此，他对于短期内房价的走势仍持悲观态度。

　　对于楼市中长期的市场情况，杨红旭表示价格或许会在明年探底，但是整个市场很难在短时间内复苏。“不过上海的刚性需求由于非常强烈，对于上海市场的刺激作用还是会有一定帮助的。 ”

　　赵云飞：拐点与传统旺季无关

　　不过，此前曾一直认同房价需要下行调整的新汉业机构汉全咨询董事长赵云飞，在接受记者采访时表示，他对于“九月拐点”这一判断是基本认同的。

　　谈及对此认识的理由时，赵云飞表示首先，利率的下行已近历史低位，这使得有需求有能力的购房者贷款购房压力减小；其次，消费者的购房需求始终存在，而消费预期在经历长达一年多的盘整后将会倾向于购房；此外，一、二线城市房价的下行经过此前的调整，接下来再震荡数月，到了九十月份将可能“到达谷底，降无再降”。

　　赵云飞还表示，从更宏观的角度看，4万亿的拉动经济投资也会在下半年展现出对就业、消费以及相关产业发展的积极作用。“以上几个因素交汇在这个时间段上，将使楼市在9月或显拐点”，赵云飞表示，九月时间点的判断与所谓“金九银十”传统旺季的概念实际并无太大关系。