中介关停并转

　　虽然房产新政实施后上海二手房市场挂牌有所增加、交易有所恢复，但回想去年以来房产中介过的日子比开发商更苦闷，他们不得不通过“关、停、并、转”来为自己织起一件抵御“严寒”的毛衣。

　　“其实去年上半年上海二手房市场情况还可以的，但下半年很快不行了，随后我就发现自己所在部门三分之二的人都‘不见了’……”涉足房产中介行业不算太久的小王这样感叹市场的捉摸不定。

　　的确，为了继续生存，上海房产中介行业这一轮的洗牌整合比以往都来得迅猛。根据公开的消息，中原地产及其第二品牌宝原地产决定关闭所有亏损及租约到期的门店，其中，中原地产旗下门店最多时达到182家，去年四季度就已调整至160家左右，宝原地产门店最多时为38家，而新计划则是将门店数量缩减一半；21世纪不动产从原本220-230家门店的扩张目标调整至约180家；合富置业原有的95家门店缩减至近60家……

　　当然，除了通过被动的减店裁员来自保，中介也在主动想办法自救，他们不约而同地想到了转入一手房市场“抢地盘”。“他们想借鉴香港模式，香港楼市没什么营销代理的，新盘也挂到二手中介那里‘寄售’。虽然开发商现在愿意和中介合作，主要只是利用他们手中较为具体的客户资源，但仍让我们感到了压力。”有营销机构的负责人坦言。

　　“我们倒觉得没什么冲突，营销代理毕竟前期就介入楼盘策划，而中介主要工作就是进一步挖掘客源。”易居臣信的有关负责人则认为，“由于我们和营销代理的易居中国是一家，所以一二手房联动销售模式的建立显得很自然。上海事业部在近1个多月内就‘并肩作战’销售了很多楼盘，如绿洲康城开盘即销148套、静安艺庭10天销15套、合生高尔夫公寓1个月销85套等，今后楼盘营销就是趋向多元化的。”

　　即便不是“一家亲”，开发商为了“过冬”，也会拉来代理和中介两个帮手。如易居中国也代理万科上海的项目，而去年9月万科上海又叫来汉宇地产，双方展开合作销售。汉宇地产方面直言，就是要靠销售新盘来弥补二手房遇冷的态势当月汉宇二手房业务是亏损的，但新房业务占到了当月收入的约八成，由此使得汉宇9月的业绩比环比增长了8%。

　　不过，二手房中介靠一手房活命也着实无奈，新的一年里，他们还是希望二手房市场能够在政策的刺激下“突围”。“去年上海二手房市场是先扬后抑，上半年的量和价均保持在较高水平，但从7月开始成交量明显萎缩，之后连续5个月成交面积在百万平方米关口以下。”21世纪不动产上海区域市场中心的分析师介绍，“但需要指出的是，去年上海二手住宅成交量是超过一手住宅的，而且波动幅度也相对小于新房市场。如去年上海二手住宅成交面积同比降幅约为24%，而新建商品住宅成交面积同比降幅是42%；价格方面，大范围的价格下降主要集中在10月底税费减免政策出台之后，实际上去年上海二手住宅成交均价同比仍上升约11%。所以我们认为，存量房交易在今年或将继续占据上海楼市主流。”

　　商办物业有点窘

　　商办物业的开发商和投资者曾暗自庆幸自己受政策影响相对较小，而今市场风云突变，上海的商办物业也开始面临窘境。

　　刚步入2009年，就不时传来李嘉诚甩卖上海物业的消息，如古北御翠豪庭2万多平方米、40个铺位；浦东御翠园别墅商铺约5509平方米、8栋商业别墅。而除了零售商铺，更多的是只能整售才能卖出好价钱的商场类项目，据悉，豫园商城、莘庄地铁商城、旭辉依云湾裙房等项目去年至今都在四处寻找买家。原本市场眼中一般只租不售、统一经营的商铺，终于沦为开发商保现金流的“弃履”。

　　“全球经济减速对于上海商铺的影响只是尚未显现，裁员降薪、家庭削减开支、零售商利润下滑等都是悬着的达摩克利斯之剑，终将导致消费情绪变弱及商铺需求下降。”世邦魏理仕上海的有关负责人直言。易居中国·CRIC系统则显示，2008年上海共推出219万平方米商铺，但只售出了158万平方米，为2005年来最低。

　　转租为售的现象也在办公楼市场蔓延。记者发现，自2008年四季度开始，新入市的写字楼项目几乎全是销售型的。“感觉还是收回一些资金比较保险。”一家上海上市房企的有关负责人坦言，该企业在静安区的一个办公楼项目于去年底入市销售，而事实上该项目曾于去年初谈妥过一笔整体收购交易，收购方是一家国企，连定金都已付了，后来却因市场形势急转直下而告吹，于是开发商不得不投身零售市场，定价比周边的不少住宅项目都来得低。

　　业内对于2009年办公楼市场已不抱乐观态度。综合世邦魏理仕、仲量联行、高力国际、第一太平戴维斯等专业机构的数据，2008年上海办公楼市场的特征就是供应量骤升和租售成交放缓。如，2008年上海办公楼供应量逾百万平方米，是2005-2007年年均供应量的2.4倍，其中，站在金字塔尖的甲级及超甲级写字楼压力最大，空置率从去年年初的5%一下子升到了年底的15.4%，浦东区域甚至高达25.6%，部分项目空置率甚至有50%；同时，机构预计2009年上海办公楼新增供应也有75万-87万平方米，但市场上似乎没有充足的企业行为去支撑这部分需求，持续的高供应量将增加市场修复目前供过于求状况的难度，租金也很有可能出现下跌。

　　另外需要指出的是，商办物业一向是外资收购的重要目标，不过，在市场陷入窘境之时，外资虽有抄底之意，但也仍在等待猎捕的最佳时机。

　　土地市场有点僵

　　新年伊始，上海市规划和国土资源管理局已经发布了5个土地公告，但推出或预备推出的12幅地全是工业用地。事实上，这延续了2008年以来上海土地市场的面貌：一方面，土地供应的数量锐减、结构失衡；另一方面，开发商对土地的追逐度减弱，土地供需的僵局毫无改善。

　　土地供需显然与楼市发展是正相关的。2008年年初，受到继续政策调控楼市和紧缩货币政策的影响，上海楼市的一部分主流购买意愿已经受到限制，开发商对于土地的需求也因楼市风向变化及后市风险增大而抑制；随后，在二季度爆发的美国金融危机又在其后一段时间演变为全球经济风暴，上海楼市也被波及，市场内的购房意愿进一步冰冻，开发商更是不敢拿地。

　　于是，2008年以来的上海土地市场明显退步。“上海的供地计划已经被金融危机打乱，2008年供应和成交面积均为2004年来的最低值，供应为356.4万平方米，成交为277万平方米。”方方地产咨询机构地产部经理赵豫川介绍说，方方地产刚做了份《2008年华东重点城市土地市场对比》的报告，对华东地区16个重点城市去年的土地交易行情进行了统计，结果都很糟糕。

　　2007年的绝大部分时间，到处是触目惊心的地块争夺战，但2008年开始，竞相抬价的激烈场景很快变成了鲜有问津的冷门局面，上海甚至出现了开发商壮士断腕的退地情况。据赵豫川介绍。“2008年1月至12月上半月，上海的土地流标率为16.7%，而2007年为2.9%。”同时，由于参与竞买的开发商骤减，除流标外，底价成交现象普遍，因此2008年上海土地出让的溢价程度也相应大幅降低，仅为7.18%；而2007年时上海土地交易异常活跃，土地溢价程度高达45.6%。

　　眼下看来，2009年的预期依然不妙。有在香港上市的开发商向记者坦言，“地主型”开发商颇受追捧的情况已经转变，融资局面也没有明显好转，那就只有少拿地。“2008年我们在上海没有拿过一幅地，2009年也暂不考虑增加，除非是非常非常具有吸引力的地块。”瑞银亚洲房地产研究部联席主管王震宇也表示，现在房地产企业对土地的胃口可能降了七八成还不止，“今年是‘卖楼年’而不是‘买地年’。”

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