|
|
新浪财经 > 国内财经 > 全面拯救楼市方案出台 > 正文
业界称上海楼市今年仍处下降通道
 |
在目前这个经济形势尚未渡过危机的敏感时期，上海房地产市场的前景也是扑朔迷离。虽然近几个月来政府救市措施频繁出台，已有不少购房者趁着岁末年初一些楼盘的优惠幅度加大而出手入市，但业内普遍认为，房价下降通道已经确立的上海房地产市场今年还将延续调整。
就让我们来看看一二手房、商办、土地等市场内的那些紧张的“面孔”。
⊙本报记者 李和裕
房价还没跌够
上海的房价究竟跌了没有？跌去多少？跌够没有？这才是市场最想知道的问题。
方方地产咨询机构房产部负责人李艳向记者介绍，上海一手房市场是从去年6月起开始连续下挫的，其中11月是低点，大概处于15000元/平方米的水平，相对于6月时近17000元/平方米的水平而言，整体有11%的降幅。虽然12月上海的官方统计还没有公布，但国家发改委本月公布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示，上月上海一手房价无论是环比还是同比都是下降的，降幅分别为0.3%和1.9%。方方地产则预测上海房价在过去的半年里整体上有一成左右降幅。
但是，针对不同的物业和区域，市场的体会并不相同。
对于普通公寓，方方地产选取了去年下半年较具代表性的185个在售项目作为样本，单价均低于25000元/平方米，统计显示，降价幅度在5%以内的占23%，5%-10%的占15%，10%-20%的占19%，大于20%的占7%，即七成左右的项目均有不同程度的降价；对于高端公寓，方方地产选取了去年下半年有新增供应的36个项目作为样本，单价均在25000元/平方米以上，统计显示，降价幅度在5%以内的有13%，5%-10%的有3%，10%-20%的有6%，大于20%的有3%，即仅两成多的项目有不同程度的降价；对于别墅，方方地产则选取了80个样本，统计显示，降价幅度在5%以内的有12%，5%-10%的有5%，10%-20%的有4%，大于20%的有2%，即也仅有两成多的项目有不同程度的降价。由此看来，对于整个上海楼市而言，其实降价主要集中在普通公寓部分，而高端公寓和别墅市场只是略有松动。
另从板块来看，易居中国·CRIC系统显示，去年下半年与上半年相比，有51.1%板块的房价出现不同程度的下跌，但仍有48.9%的板块上涨。对此，易居中国分析师薛建雄认为，目前还有绝大多数的楼盘价格高过价值，需要补跌。而今年1、2月的楼市成交也会受到影响，也许春节过后开发商只能采用低价策略来启动市场。
开发商很被动
除了降价，开发商还有别的选择吗？答案虽不能一概而论，可从开发商方面的态度来看，却是难掩忧虑和被动。
在刚刚闭幕的上海“两会”上，记者了解到，不少作为“两会”代表和委员的房地产开发企业老总就是去“求助”的。“其实他们并没有‘叫苦’，而是一直在说自己的项目怎么怎么好、自己的企业为市场做出了多少多少贡献，但最后还是表露出在资金等方面还缺一口气、希望获得政府支持。”一位与会的非房地产界人士向记者透露，“当然，站在自身立场，开发商的想法并不能算错。”
虽然房产新政的实施刺激了部分刚性需求入市，但并不是所有的开发商都感受到希望和曙光的，甚至可以说恰恰相反。在记者和一些房地产开发企业负责人的私下交流中，他们对今年的上海楼市以及自己可能遭遇的处境比去年还要悲观。
“自从领导班子还有房地系统‘换血’以来，上海在房地产这块的动作真是很谨慎，就拿我们这批国企来说，可是10年没融资了啊！”上海一家国资房企的相关负责人就向记者笑称自己“裸奔”了十年，“资金不够分量足以导致企业发展滞后，我们只能眼见着这几年被许多上市民企追超。”所幸前一阶段该企业申请的十多亿企业债已获批，但这名负责人还是无奈地表示，这点钱也仅是一个项目的投资额。
当然，国企也并非一点“好处”也没有，比起一些裁员降薪也难救回的开发商来说，政府目前正在大力推进的保障性住房工程好歹给了国企一条新出路。但是问题永远是存在的，一家开发经济适用房项目的国企负责人就向记者诉苦：“保障性住房其实赚不了钱，虽然政府答应回购，但只是购买住宅部分，那些社区商铺等可是要靠我们自卖或自营的，而这些政策性项目往往选址较偏，但施工标准可不低，总账算到最后，能不亏就不错了。”
而且，记者发现开发商对于经济适用房建设普遍存在“心理负担”。有的是因为经适房项目离其开发的楼盘不远，很容易在未来的价格、销量等方面形成“破坏力”；有的是认为未来经适房和商品房的关系显得混乱，即便相关制度即将出台，在操作时也很可能遇到麻烦。“对于经济适用房，购房者和开发商都存在心理不平衡。购房者是担心经适房的地段、价格甚至以后会不会落入一个‘贫民窟’；开发商则担心任务变成难挑的重担。听说为了平衡选址问题等，市政府今后要给每个区都分配任务，很难想象如果上海市中心五区也开始建造经适房，会形成什么样的新问题。”
对此，已经有开发商在上海“两会”上提出，干脆向香港学习，向住房困难者发放“购房券”，用货币分配平衡实物分配可能带来的矛盾。更何况上海每年400万平方米的经济适用房开工量可不是个小数字，占到上海新建住房年开工面积的20%。连上海市房管局副局长庞元也在公开场合“提醒”开发商，作为市场都需要的组成部分，保障性住房不会对商品住房带来冲击，“但请注意，我没有说不会造成影响。”
“国企好歹有‘背景’、有‘靠山’、有‘方向’，我们私企更难做。”一些小开发商也有自己的苦恼。有的好不容易与他人合作拉到一个项目，却遭遇合作方半途撤资；有的感叹自己的项目“生不逢时”，砸下百万元的广告费用只卖出没几套；另据了解，开发商无力支付巨额广告费而用房子冲抵的现象也已屡见不鲜。
在业内看来，开发商的确到了该面对现实的时候，回归本位、用心造楼、理性销售仍是开发商今年的第一要务。“今年市场还会有较大变化，合久必分的格局不会改变。”作为与开发商“同气连枝”的营销商，刚推出新书《地产破冰术》的新聚仁机构总裁李嘉政透露，去年上海的营销代理可以说消失了90%，但开发商对代理行的态度“越来越好”，因为“破冰”是共同的目标。
相关专题：
相关报道：
新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。