-关于保障性住房

　　保障性住房建设成为焦点

　　对于2009年来说，保障房无可置疑地成为了一个关键名词，在日前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新提出，2009年要全面推进保障性住房建设。计划以实物方式为主，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题；新增经济适用住房130万套。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥表示，虽然从2009年到2011年国家计划平均每年新增130万套经济适用房，但是仍有相当部分群众既不符合经济适用房的购买标准，又无力购买商品住房，所以2009年还会借鉴地方经验，酝酿出台解决“夹心层”住房困难问题的政策措施。

　　北京市发展和改革委员会主任张工表示，北京市将重点落实好今年850万平方米保障性住房建设任务。2009年，北京市将研究取消二套房限制，适当减税让费，刺激改善性需求。大力发展二手房市场，推进存量公房上市交易，实现与保障性住房及部分拆迁安置房源衔接，促进住房一、二级市场良性联动。试点开展政策性租赁住房建设，扩大住房租、售市场联动效应，保证拆迁被动住房需求。

　　对于2009年保障房对房价走势的影响则各有说法。齐骥认为，保障性住房供应的增加，一方面可以解决低收入群体的住房困难，另一方面也使得住房市场的供应结构比较清晰。随着大量保障性住房的投入，使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场中，反而有利于平稳商品房市场的价格。

　　“长期来看，加大保障性住房建设确实不会损害楼市秩序，反而有助于低收入群体退出商品房市场，但有两个潜在的问题需要警惕：一是由于未来3年保障性住房供应占住房供应总量的五成左右，比重巨幅提高必定会影响市场供求状况；二是国家政策规定经济适用房面向城市低收入家庭供应，但很多地方却将其扩大到中等收入家庭，甚至包括公务员，这不可避免地会冲击到中低档住宅，因此也要注意经济适用房门槛过低。针对保障房2009年还会有配套政策出台,目前的政策还不够细化。”上海易居房地产研究员综合研究部部长杨红旭指出。

　　本报记者 张蓓

　　-关于房地产企业

　　房地产企业面临生存挑战

　　2009年的房企无法回避的最大问题就是调整中的生存问题，核心是企业的资金链是否安全。这包括融资渠道的畅通和企业自身回笼资金的速度。

　　长期以来，中国房地产开发模式多是快进快出，在销售节奏放慢的情况下，房企面临的资金压力开始凸显。2007年，在浮华的市场表象下，开发商一年的土地购置费用就接近其全年的营业收入。而2007年末开始的货币紧缩政策及全球资本市场的动荡，都大大恶化了开发商原先依赖的融资环境。

　　据中原地产研究中心的监测数据，2008年十家知名发展商在售楼盘的数量比2007年平均增加40%，但销售面积却仅和2007年持平，市场低迷可见一斑。

　　与此同时，2008年各开发企业建设规模仍在迅速扩张。数据显示，一些知名开发商目前已领取预售许可证而尚未售出的楼盘面积，已相当于各自12-13个月的销售量。如果再加上其在建但尚未领取预售许可证的楼盘，库存压力则会更加惊人。

　　从统计的数字来看，2008年以来，尤其是上半年，开发商自筹资金和开发贷款同比仍有较快增长，但到了年底，除自筹资金以外，开发贷款增速不断下降，其余资金来源方式则已明显萎缩，可见房地产资金供给的情况已经不容乐观。2008年9月，北京师范大学金融研究中心主任钟伟就曾预测，房地产行业全年的资金缺口有6730亿元，原因在于需求出现观望和萎缩。同时，紧缩的货币政策和银行对房地产行业波动性的忧虑，给房地产商向银行申请贷款带来了困难。同时，当房地产市场开始走向调整，银行方面也进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。

　　销售市场的低迷，大量库存的积压，使开发商的现金流捉襟见肘。虽然2008年底国家出台了多项政策替开发商“松绑”，拓宽房地产企业融资渠道，尤其是地方政府采取了更加直接和明显的扶持行动，但鉴于低迷的市场和恶化的外部融资环境，资金短缺这一当前开发商最大的问题在2009年仍将在一定程度上存在。

　　整体来看，一线品牌发展商虽然销售也受到冲击，但其行业领导地位和上市公司背景，使得他们在融资方面仍有一定优势。2008年中海、保利、万科、龙湖等品牌企业依然取得了与 2007年持平的销售面积和销售收入，同时市场份额也有明显提高。可见调整市道反而使强者更强，行业新一轮的洗牌也必将加速进行。

　　目前，一些未能成功上市却大量储备土地资源的发展商开始纷纷从企业债市场或者信托市场寻求资金支持，实力较小的开发商受资本市场和楼市双重不景气打击，承受着巨大的资金压力，不得已通过大幅降价以换取销售资金回笼。由于政府的态度仍然是加大保障房供应，同时市场的归市场，因此企业的自救和整合力度将在很大程度上决定自身的命运。

　　不过，根据仲量联行的研究报告，目前，引入房地产投资信托基金以及放宽对保险公司直接投资于国内房地产市场的限制这两项方案正在审议之中，这些政策的最终出台，可能使2009年整个商业地产投资市场的发展格局发生根本性的变化。房地产投资信托基金的引入，不仅将为房地产开发商提供一个新的融资渠道，同时也能使更多的个人和企业参与房地产市场的投资。与此同时，目前保险公司成为房地产市场主要投资商的势头已初露端倪，它们将对房地产市场提供进一步的资金支撑。

　　本报记者 陈联科

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