中国住宅市场，经历了自1998 年以来持续增长繁荣之后，2008年起全面步入调整期。由于全球经济衰退态势在2009年不会得到根本性改变，由此带来对国内经济的实质性负面影响将持续甚至恶化，这些影响都将对诸多行业产生作用，进而直接抑制房地产投资及消费需求和信心，这是住宅市场面临的最大威胁。因此，2009年住宅市场的“调整进行曲”将依然继续。

　　-关于市场

　　市场供应继续下降

　　由于全球金融危机尚未见底，2009年，国内经济发展困难仍然会比较大，消费信心不足，需求启动缓慢。就房地产行业而言，1/3是经济的问题，1/3是金融的问题、1/3是地产的问题。目前这三个方面均受到严重影响，价格下调、成交缓慢、观望情绪严重，典型的买方市场，虽然有政策的刺激，市场信心的恢复仍然需要时间。

　　据中原地产的数据统计显示，2008年全年，北京住宅市场上市面积约1155.5万平方米，上市套数9.8万套，延续了自2004年的下降势头，较2007年供应面积减少11.6%，供应套数减少18.6%。从供应势头看，2008年的供应增加呈现出“双高峰”的分布；同时，2008年下半年市场新增供应量较上半年下降了12.7%，显示了经济转冷、成交量下降的市场格局已开始向供应端传导。

　　2008年开发商开盘入市的力度也明显下降，尤其是奥运会后的8、9、10三个月，开盘项目个数同比下降了近五成。供应减少、销售下降，市场的供需双方处于僵持局面，不仅仅是购房人，包括开发企业也对后市的预期较为悲观，市场的艰涩、资金链的紧绷令开发企业放缓了新盘供应的节奏，2009年上半年，如果市场仍未出现回暖，新盘上市量将进一步减少。

　　据亚豪机构统计数据显示，2009年1月北京仅13个项目计划推出新盘，仅相当于2008年1月开盘项目数量的三成，2009年1月不仅楼市供应量大幅缩减，纯新盘项目上市量更是出现明显萎缩。

　　2009年保障性住房将进一步增加供应。根据土地供应计划判断，2009年普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房等各类保障性住房将开工850万平方米，迎来供应高峰，保证更多中低收入家庭的需求。这将给整个商品房市场，特别是郊区商品房项目带来巨大的压力。

　　由于“70／90”政策难以动摇，并且政府计划今年推出政策性住房800多万平方米，因此，预测今年住宅产品整体户型面积偏小，并且在户型空间格局也将出现拼装产户型。比如，将出现90平方米左右的三居或复式户型，两个80平方米左右的户型将拼装成一个大三居或四居等，户型将更加紧凑多样。

　　楼市整体交易量回暖缓慢

　　2009年房地产市场的观望情绪仍将持续。购房人买房更加理性，楼市整体交易量回暖缓慢。随着政府一系列保障经济、稳定房地产市场政策的出台，部分自住型需求及长期投资需求将开始释放，但在整体经济形势转冷的大环境下，预期成交量将呈现小幅上涨的态势。

　　据中原地产的统计数据显示，2008年住宅市场成交量仅有665.3万平方米，成交套数仅为5.8万套，较2007年巨幅下挫。与2007年相比，成交面积下降了60%，成交套数下降了59%。

　　比较供应量与成交量，可以发现，2008年市场呈现出明显的供过于求现象。据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，2008年，房屋销售存量达到了18.5万套，而2007年时为13.3万套，2008年比2007年多出了5.2万套。其中，住宅存量2008年达到了11万套，而2007年仅为7万多套，也就是说，2008年的住宅存量较之2007年多了近4万套。如果按照2008年的销售量看，如此庞大的住宅存量基本上需要一年的时间来消化。并且，2008年全年多次出现了供过于求的现象。据亚豪机构统计数据显示，2008年 1月、4月、6月、7月、9月均出现了供大于求的现象，其中，6月份的供需差最大，达到了31.5万平方米。

　　与2007年上半年购房者狂热的非理性购房的火爆场面相比，2008年排长队买房、托人找关系买房的现象已经一去不返了。在政府调控、开发商大幅降价等众多因素的影响下，购房者的观望情绪与日俱增。尽管开发商挖空心思地打折、降价促销，但是也不能让购房者心动。购房者对楼市的预期发生了改变，楼市也从卖方市场转向了买方市场。

　　据亚豪机构预测，2009年楼市供大于求的基本面不会发生明显的变化，交易量回暖的节奏比较缓慢。从市场规律来看，在楼市预期不发生变化的前提下，只有价格降低到接近消费者的心理价位的时候，楼市的消费才会真正地调动起来，而这就需要开发商大幅降低产品的价格。然而，2009年入市的项目多是2006、2007年高价拿地的项目，如果市场销量仍未复苏，一旦部分开发企业资金链断裂，将可能出现大面积低价抛售的现象，加重市场悲观预期，市场仍会处于相持阶段，整体的交易量自然也难迅速回升。

　　房价下降趋势仍大

　　经历2008年下半年房地产初冬的洗礼，部分小开发商、或者同期在售量较多的开发商，考虑到国内经济不会在短期内扭转下滑的态势，为了快速回笼资金，使公司能正常运转，2009年必将降价销售，同时根据不同情况，确定当期的打折策略。

　　据中原地产的数据显示，2008年，北京普通住宅价格出现下降趋势，单价较2007年下降了7.53%，部分楼盘降幅达20%以上。从月度走势看，8、9两月是全年的价格高点，同时也是成交的低点。由于受到政策刺激，自10月开始，价格出现明显的下降趋势，同时成交也开始出现回暖迹象。

　　由于2008年的房屋存量巨大，加之2009年还将有相当数量的供量，这也使得房价下行的压力增大。交通银行研究部在《2008-2009中国银行业发展报告》中指出，高库存对价格的压力在不断累积，如果需求进一步萎缩，全国房屋销售均价可能进一步回落。

　　而官方的声音也是如此，住房和城乡建设部副部长齐骥指出，目前各地房价出现了一定程度的回落，但是仍高于普通居民支付能力。随着“价格和支付能力”这一市场的核心矛盾逐渐浮现，要刺激市场需求回升，最好的“药方”仍然是降价促销。而国办去年底发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》也建议，房地产开发企业要以合理的价格促进商品住房销售。

　　“企业必须充分认识到，房地产市场的调整是市场客观规律的表现。”中国房地产协会副会长朱中一在焦点房地产网日前主办的“中国地产新视角高峰论坛”上指出，企业应该主动顺应市场，以合理的价格和过硬的质量促进商品房的销售。

　　SOHO中国董事长潘石屹同样在该论坛上表示：“我很担心，特别觉得更差的是住宅，尤其是离经济适用房地理位置比较近的住宅，2009年和2010年压力都会很大。我看政府出台了一个政策，要在未来两年内建上700万套的保障性住房，700万套是一个很大的数字，是一个天文数字。1997年香港收回之后，只宣布了一个要建8.5万套相当于我们的保障性住宅，两年之后香港的房价跌了50%。”

　　不过，也有开发商认为房价仍将上涨。一贯喜欢“语不惊人死不休”的华远集团总裁任志强则在市场一片喊降声中认为，房价必涨无疑。

　　对于由此判断的理由，任志强在论坛上解释说：“去年是从高往低走的一条线，今年的房价一定是从低往高走的一条线。所以，要说2009年的趋势，最后一定是上涨的趋势，即使在全行业亏损的情况下，我认为房价也一定是从低向上走的趋势。”

　　另有开发商表示，由于成本所限，降价的空间将有限。近期市场上开盘的项目，多数是开发商在前两年地价最高的时候拿的地，因此项目成本很高，降价空间不会太大。

　　本报记者 赵丽萍

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