“新土改”商机

　　和其他改革一样，牵涉到数亿人利益的“新土改”注定不会一帆风顺，对于改革细节的讨论也将继续延续，但可以明确的是，“新土改”不仅属于农民，也是很多企业乃至城市居民的商机。

　　最顺理成章的是，“新土改”是属于现代农业的机会。从小农经济到大农业，土地流转为农村土地集约化经营创造了条件。

　　曾任安徽凤阳县小岗村书记、村长的严德友如今经营着一个葡萄种植园，面积约200亩，其中大部分土地是经流转到了他的名下。在这个角度来说，严德友已经是一个全新意义的“地主”了。

　　不仅个人可以成为“新地主”，企业同样可以成为“新地主”。亚盛集团(600108)一年前开始实施“马铃薯产业化发展”项目，在十七届三中全会提出鼓励土地流转后，公司已开始从农民手中租赁土地，建成大规模生产基地，进行订单式生产。公司目前在内蒙古鄂尔多斯种植了1000亩“大西洋”品种马铃薯，2009年将增加到2000多亩。

　　土地流转除了有助于农产品加工业发展外，在中国社科院农业发展研究所所长张晓山看来，流转中介和金融服务机构也有望应运而生。“政策只不过给一个大的框架，建立健全土地流转市场。建立健全土地流转市场，怎么样发育中介组织，构建一个什么样的平台，需要在实践中探索。”

　　在房地产商的眼里，“新土改”也是一个商机。广州维森置业有限公司董事长张维伦对记者表示：“中央新政策带来了机会：在不改变农业用地属性的情况下，从事房地产的开发。”

　　2007年之前，维森在成都、重庆操作过类似的“农业地产”项目，积累了一定的经验。当时的项目主要是嫁接房地产和农业的“农家乐”：原先的山区土地经济效益不佳，就有商人将土地经营权从农民手中转租过来，依然是农业用地，先是苗圃场，种草、种树，成为房地产的配套产业，经济效益明显改善；接下来与地方政府合作，开发农业旅游项目“农业大观园”。其中既有农贸市场，又有体现乡村特色的公园，还有农舍改造后建立的小别墅、农家乐。一块原本种植农作物的土地经改造后产生了巨大的综合效益。地方政府对此也很感兴趣，因为拉动了当地经济。

　　对房地产业传统的理解通常止于住宅、商用物业、工业地产，而农业地产的商机可以存在于旅游地产、养老休闲、农产品贸易等多方面。对农业地产的开发既挖掘了土地的潜在价值、提高了土地利用效率，又不改变耕地属性、避免触碰“红线”，可谓效率与稳定兼顾。

　　中央新政给开发商指出了全新的道路。把房地产与其他产业进行嫁接的“复合地产”终于可以名正言顺地进入农业。“实际上，中国的土地并不少，关键是利用率太低，农民缺乏经营头脑。农业地产开发既能确保农业用地属性不变，又能大幅提高土地的使用效率。”

　　面对2009年，张维伦准备大展拳脚。除了耕种用地流转、类似“大观园”的农业地产开发以外，农民住房的升级换代也是张维伦的另一个目标，两者还可以结合起来，由开发商进行整体开发。

　　“未来开发商应该‘农村包围城市’。”张维伦总结道。

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