从政策层面看，宏观调控转为“保增长”，货币政策的放松、交易税费的减免对房地产市场的发展都是利好因素，但政策的成效还有待于观察

　　文／刘琳

　　房地产市场自2007年第4季度开始进入持续的调整期，调整范围由珠三角区域逐步向全国范围蔓延。3季度，房地产市场下行趋势更为明显。

　　第3季度房地产市场运行状况

　　1.3季度消费者购房意愿继续低迷

　　截至9月末，房地产市场交易量连续11个月维持下行。3季度，商品房销售面积14428.13万平方米，同比减少25.88%，增幅减少76.7个百分点。其中，商品住宅、办公楼和商业用房等各种主要类型物业的销售面积继续负增长，程度继续加大。部分城市二手房交易量继续下降。长三角地区、珠三角地区、环渤海地区等全国所有区域商品房销售面积同比均为负增长，宁波、北京、深圳、福州、郑州、石家庄、成都、南京商品房屋销售面积同比降幅超过40%。

　　2.3季度房地产开发投资意愿持续降低

　　相比上半年超过30%的增长幅度，3季度房地产开发投资增幅大幅回落为16.68%，增幅降为近5年来同期最低值。

　　2008年以来，房地产开发企业土地购置和开发热情逐季下降，3季度房地产开发企业购置土地面积同比减少19.1%，增幅下降51.64个百分点，一半数量的省市区房地产开发企业购置土地面积负增长。

　　3季度，商品房各项建设指标增幅下降，其中商品房新开工面积为负增长，商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的新开工面积均为负增长。

　　3季度，全国多数区域房地产市场供给增长下降。其中，珠三角地区和环渤海地区商品房新开工面积和购置土地面积均为负增长，长三角地区商品房新开工面积增幅下降，竣工面积为负增长。

　　3.3季度70大中城市房价出现近年来首次下降

　　3季度，70大中城市房价同比涨幅明显回落，环比则出现近年来首次下降。1-3各季度，70大中城市房价同比涨幅分别为11%、9.2%和5.3%，环比涨幅分别为0.8%、0.3%和环比下降0.1%。3季度，除经济适用房外，普通住宅、高档住宅、90平方米以下住宅价格均为环比下降，二手住宅价格环比上涨0.4%，办公楼价格环比下降0.1%，商业用房价格与2季度相同。

　　3季度，除东北地区和大西北地区主要城市住房价格仍保持小幅上涨外，其他地区主要城市都有部分出现房价下降，70大中城市中近半城市房价为环比下降。珠三角地区深圳房价降幅最大达到4.6%，广州房价降幅为1.7%，长三角地区中上海、南京、杭州住房价格均为环比下降，其中上海上半年房价仍保持小幅上涨，7月开始环比下降。环渤海地区中北京和石家庄住房价格出现环比下降，北京9月房价出现环比下降。其他出现住房价格环比下降的城市包括：北部沿海地区的青岛；南部沿海地区的福州、厦门、海口；黄河中游地区的郑州、呼和浩特；长江中游地区中的合肥、武汉；大西南地区中的成都、昆明和重庆。另外，还有大理、南充、遵义、徐州等15个二三线城市出现住房价格环比下降。

　　4.房地产开发企业资金紧张程度继续加深

　　3季度，房地产开发资金来源中国内贷款1503.7亿元，同比减少9.9%；定金及预收款2246.07亿元，同比减少24%；个人按揭贷款839.5亿元，同比减少36.4%。3者在房地产开发资金来源中的比重由去年同期的60%降为52.6%。房地产开发企业的资金紧张程度继续加深。