开发商断臂融资求生

　　无论怎样，挺了将近一年之后，房价才微微降了下来。对于开发商而言，如果资金不是非常紧张，降价总是一个痛苦的选择。

　　房地产开发商的资金，大致包括由自有资金、银行贷款和房屋销售回款三部分组成。2007年10月央行严控开发贷以来，占房地产资金60%以上的银行贷款，一下子没了着落。

　　“北京的部分房地产开发商今年上半年就已经通过钱庄、高利贷、典当等高成本的非正规渠道来解决资金问题了。” 北京大学房地产研究所所长陈国强对《中国新闻周刊》记者说。但这些渠道，仍然难以满足地产商对资金过多需求。

　　因此，在大幅降价的同时，北京一些房地产企业不得不断臂求生——将项目转手他人或与他人合作开发。从10月至今，这一现象愈加明显。

　　11月14日至12月11日，北京华星置地投资有限公司，转让旗下的北京汇超房地产开发有限公司57%股权及46764.24万元债权；11月13日至12月10日，北京城乡建设集团有限责任公司，转让旗下城乡京润(北京)置业投资公司整体产权……

　　在北京产权交易所网站的转让信息一栏中，房地产项目的转让明细占了很重要的位置。从10月底至今，有近20个房地产项目进行了股权转让。

　　一位不愿意透露姓名的地产项目转让工作人员向《中国新闻周刊》记者透露，公司在2006年囤积了几块地皮，当时分别成立了几家项目公司。2006年市场形势大好，几个楼盘项目相继推出，都赚了不少钱。但到2007年底至今，由于销售疲软回款缓慢，公司已经没有没有多余的资金请专业资质的机构和人才帮助项目运作，只好转让公司的子项目股权，委托大公司来接盘经营。

　　“在所有投资经营领域中，房地产开发对股权开放是最保守的，不到万不得已决不会转让股权。”清华大学国际商业地产运营商、CREO办公室首席专家朱凌波对《中国新闻周刊》记者说。

　　不愿意转让股权的原因很简单，地产开发的利润太高，因此开发商都一股独大，不愿与他人分享利润。

　　同时身为金茂润业投资顾问有限公司董事的朱凌波，发现今年接触的一些多元化经营企业，有不少企业已经通过股权转让的形式，开始逐渐退出房地产市场。

　　其他融资渠道不畅

　　业界普遍的共识是，在北京立足的房地产企业大多资金实力不菲。北京房地产市场多年来一直是众房企竞相争夺的主战场，但由于北京开展项目所面临的高强度竞争和高昂成本，经过多年洗礼，能留存的多为一些国有大型房企、国内一线房企和外资地产巨头。

　　但现在，这些地产大鳄的资金状况如何？从以下几个例子可见一斑。

　　今年7月，任志强掌舵的华远地产再次卖地求生，与香港嘉里建设集团设立合资公司，开发燕莎商圈的“星源汇”项目。任志强7月份在无锡向多家媒体透露，此次合作，华远地产只出地不出钱，全部建设资金由嘉里建设负责。

　　今年9月，凯德置地以33.4亿的价格，出售北京总部凯德大厦。凯德置地是东南亚市值最高的房地产公司新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司，1994年进入中国进行住宅和商用房产的投资、开发。凯德置地总裁林明彦称，北京总部大厦转让，“主要考虑到此项交易将巩固我们的资产实力”。

　　11月以来，富力地产两大主要股东，运用自有资金收购公司名下商业物业，补充公司流动资金，输血自救。据《华夏时报》近日报道称，富力地产仅有19亿现金，2007年富力拿地1030万平方米，耗资近70亿元，现在有近300亿负债，资本负债率高达139%，而一些商业地产项目开发压力紧逼，等米下锅。

　　“大小开发商在销售萎缩情况下，所面临的资金困境是相同的。开发商此前多用拖欠土地出让金分期领取土地使用证的方式，即‘7个锅盖盖10个锅’的方式，迟早是会出问题的。”我爱我家房地产经纪公司执行副总裁胡景晖对《中国新闻周刊》记者说。

　　除了依赖销售回款、银行贷款，房企还能去哪求金呢？

　　为破解资金困局，富力地产计划申请发行A股。其实在资金困顿的2008年，很多房地产开发商都期冀像去年SOHO中国和远洋地产那样在香港H股再创辉煌。

　　但今昔不同往日。今年3月，有新地王之称的恒大地产赴港IPO搁置，此后内地房企香港上市频频失利。

　　“2008年以来，香港和内地只有两家房地产公司成功上市，房企通过资本市场增发、股本扩张的渠道已经不通畅了。” 北京大学房地产研究所所长陈国强对《中国新闻周刊》记者说。多年来，即便包括美国、香港的上市公司，加上内地A股上市公司，内地房地产上市公司的数量，统共也不足100家。

　　而对于这些上市的房企，唯一“理想”的融资方式就是发行公司债。但是除了中粮地产、金地集团等这样少数国字背景的企业有机会获得，民营房企鲜能参与。

　　除了上市融资、发行公司债，另外一个很重要的地产融资形式，是房地产投资信托基金(REITs)。房地产投资信托基金属于不动产证券化的一种，即房地产商将其旗下部分或全部商业物业资产打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，并由专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。

　　REITs在国外能占到房地产资金的40%以上，是主要的资金来源，在国内业界已经呼唤了很多年。

　　最近REITs有望破冰。据《上海证券报》近日称，10月初，相关部门开始征求REITs方案的意见稿，并已经在央行、证监会及住房和城乡建设部等各大部委会签完毕，获得了国务院的批复，具体实施方案可能在年底或者明年出台。

　　“在美国金融风暴肆虐的情况下，政府力挺这一金融创新模式，反映了高层对地产资金状况的关注。” 身兼全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波对地产基金的研究已经多年。

　　尽管多种融资渠道不畅，但鲜有听说房企倒闭的消息，尤其像珠三角那样的企业倒闭潮。记者走访的多位业内人士，都认为，房企资金紧缺是相对前几年销售状况好而言，只要不几亿几亿地拿地，是能撑很长一段时间的，今年前10个月的苦撑就是明证。不像珠三角的企业一旦国外订单没有了，立刻陷入困顿。只要肯多降价，房子还是能销售出去的。