本报记者专访SOHO中国董事长潘石屹

　　在近期国家针对房地产市场出台的政策中，多次出现“首次购买”“自住型”“90平方米以下”等字眼，不难看出国家在依靠住房拉动内需的时候更多的是面向保障住房。而保障住房政策出台后对房地产市场究竟会产生什么样的影响？本报记者专访了SOHO中国董事长潘石屹。

　　保障性住房将改写楼市格局

　　“住宅市场在从前主要是商品住宅，”潘石屹表示，“而现在增加了许多保障房，例如，廉租房、经济适用房等。以北京为例，去年保障房用地规划建筑面积是650万平方米，今年这个数字是760万，相当于每年面向市场推出10万套保障房，而北京去年所有一手房的成交是14.9万套。因此保障住房对住宅市场将是一个巨大冲击，市场格局要重新改写。”

　　潘石屹分析，住宅房地产市场格局出现这样的变化，对住宅开发商来说其市场空间在缩小。而当前住宅市场格局的调整到底进行到什么阶段？潘石屹称“目前是市场格局调整的阵痛期”。

　　住宅开发商应两年前作调整

　　如果住宅市场格局发生改变，住宅开发商又该如何应对？对此潘石屹表示，“房地产商要适应这种市场格局的变化，不能适应的就会淘汰出局。”他指出：在目前房地产大形势下，地产商做选择是很困难的事，

　　“因为住宅，尤其是紧靠保障房的住宅，降价可能是选择之一。但经济适用房的地价是零，开发商的地价却是通过“招拍”挂来的，二者的成本就不在一个水平上，“并且政府出台一系列的政策明显无误地传递着一个信号：帮助低收入人群解决住房问题。每一条政策背后都重复着这个信号，可见政府的重视程度。所以，房地产商早就应该在两年前做出公司的战略调整。”潘石屹颇有些为住宅地产商遗憾的意味。

　　保障性住房应由政府财政部出钱

　　谈及新政对国民经济可能带来的影响，潘石屹告诉记者：政策向保障性住房倾斜在短期一定会对经济有拉动作用。但是他认为中国要吸取美国次贷的经济教训，把保障性住房和市场分开，保障性住房应由政府的财政部出钱建。

　　潘石屹进一步解释，地方政府没有这么大的财力独立完成如此巨大的保障房计划，所以不可能走当年新加坡由政府建造住房的路子，只能借助市场、房地产商和银行的力量，然而这又走上了美国成立的“两房”用降低首付款和利息的办法解决低收入人住房问题的方法。这样做的恶果是把这部分贷款的风险不断放大，酿成了次贷危机。

　　“因此实践证明，最好办法是由财政部直接去解决，把这种福利房、保障房与市场分开”。潘石屹表示。

　　成交量不可能再跌

　　就在上周潘石屹接受采访时表示，房地产住宅市场的救市情况可以用“V、U、L”三个字母描述：在今年年初出现成交量下滑苗头时政府马上减息，增加按揭贷款成数，或者采用减税，房地产市场马上就可以恢复，是“V”的形状；在奥运之前救市则会出现“U”的形态；进入四季度，房地产市场的变化呈“L”形态，即出现继续下跌直至拐点形状，而恢复时间更加难以预测。