《瞭望》文章：楼市政策出手“救谁”

　　锁定90平方米以下住房刚性需求部分的楼市组合政策，不应导致新一轮房地产业畸形扩张

　　文/《瞭望》新闻周刊记者王仁贵

　　10月22日，财政部和央行对楼市出台了关于契税、印花税、个人购房贷款利率和首付款比例等组合拳：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；央行同时决定自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

　　这是继两次下调利率、10月17日国务院常务会议提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”后，有关部门针对楼市出台的更为系统且具体的一揽子部署，其更深层的背景是，随着国际金融形势动荡及全球经济放缓，我国已将宏观调控的主攻方向瞄准“保增长”，一系列经济刺激计划正在密集出台。而在房地产“救市”政策上，此前已有十几个地方政府出台了旨在刺激低迷市场的政策举措。

　　此次出台的房地产政策组合拳，结束了此前“是否该救市”的争论，但接受采访的专家指出，此“救”不一定是彼“救”，锁定90平方米以下住房刚性需求部分的楼市宽松政策，并非畸形房地产业的第二个春天。

　　救市并非维持暴利

　　往年楼市的金“九”银“十”，在今年却显得无比冷清。以北京、上海、深圳和广州四大城市为例，9月份以来的成交量仍低位徘徊，还不及去年的一半。“十一”黄金周期间，四大城市的交易量同时降至历史新低。

　　全国的情况也不乐观。国家发改委和国家统计局的最新统计显示，2008年1～9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月下降，同比涨幅分别为11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7.0%、5.3%和3.5%。

　　一些城市的房屋销售价格继环比负增长之后，8月份开始出现同比负增长的情况，如深圳-4.1%、广州-3.3%和惠州-0.4%三个城市，这意味着这些城市的房价已经跌回一年之前。

　　楼市的低迷不仅导致一手房成交量的萎缩，二手房行业也很不景气。有广州的媒体报道，目前深圳已有40%的房产中介关门歇业。辽宁省近半年来，房产中介关门的达到300多家。自去年底至今，中大恒基已经关掉了200多家门店，这家曾经在京城首屈一指的著名房产中介机构高峰时期门店数量曾经多达580家，现在仅剩300多家。中介门店关闭或转让的风潮也在浙江刮起。我爱我家、财富置业、盛世管家等房产中介机构皆采取了不同程度的“瘦身”策略。

　　面对楼市持续走低，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为是“理性回归，因而不存在救市问题”；华远集团总裁任志强则认为“房地产业新开工面积和投资下降局面若得不到改变，可能就没有供应量，而一旦投资掉下来，短时间内很难恢复”；北京科技大学教授赵晓则从中国经济增长的两个引擎角度，认为在房地产政策上不应无所作为：“受全球经济形势和我国人民币升值等因素影响，出口这一拉动我国经济的重要引擎已呈疲态，如果另一台发动机，即与房地产有关的城市化再熄火，我们的经济如何推进？”中国管理科学研究院李开发研究员则认为楼市现状有被开发商和舆论放大之嫌，尽管其并不反对出台政策稳定房地产市场。

　　银监会银行监管一部主任杨家才在回应房价下行会否危及金融安全时，佐证了李开发的观点。杨家才指出问题的关键是“房价下行多少”：从目前的总量来看，住房信贷占整个贷款的9%，还不到10%。即使是这些都成为比较大的风险，也只有9%的影响。

　　在全球经济下行、国内经济面临较多不利因素的背景下，一方面是事关50多个行业、3000多万人就业的房地产业持续走低，另一方面则是大量有住房刚性需求的人仍买不起房；与此同时，房地产业高峰时形成的诸多产业畸形问题，尚未得到必要调整——针对房地产业的宏观调控，则必须在上述种种问题间“走钢丝”，或者说“统筹兼顾”。

　　在李开发看来，如果通过政策调控能够把房地产行业和市场引导到健康发展的轨道上来，这样的“救市”他是赞同的：“救楼市不是救开发商，更不是维护高房价和房地产行业暴利，而是让楼市回到正常发展的轨道。”

　　中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华指出，楼市组合拳及中央提出的“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”，对当前房市有稳定的作用，也是有利于中等及中下收入者购房的政策。从长远来看，中等、中下和低收入者占居民的多数，如能增加其住房消费能力和扩大供应量，也有助于房地产市场的稳定发展。