拐点，“秃子头上的虱子”

　　万科，目前全国最大的房地产企业。

　　统计数据显示，2007年，该公司全年的销售面积合计为613.7万平方米，销售金额合计为523.6亿元。

　　去年12月初，由于开盘定价13000元/平方米的均价远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘当日不到两个小时即全部售罄。

　　虽然万科一再强调“各个城市会根据市场实际情况确定合理定价”，降价风潮还是从广州、深圳、成都、上海一路刮至北京。2月27日，北京万科的中粮假日风景项目“爬上”京城楼盘打折信息的首位：“所有楼层可享受一次性付款9.3折、商业贷款9.6折的优惠。”

　　中国指数研究院副院长陈晟认为“有刚性需求的支撑面，深圳的房价不可能再有大幅调整”，但他赞赏“万科清醒而且聪明，在保障性质的住房范围内，坚决降价，降了15%，立刻回笼一个亿”。

　　去年下半年开始，美国次贷影响下的国际经济萧条亦传导至中国。银根不断缩紧，加上第二套住房政策(第二套房首付比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍)使购房者观望气氛浓厚，炒房者成本加大，市场需求逐渐跌至冰点，开发商销售不旺，楼市出现唱跌的声音。

　　万科此际降价，整个中国楼市自然“敏感”异常。连万科老总王石都在某次“非公众”场合提醒在座的同行，“拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”。

　　被视为方向标的京、沪、穗等大城市的房地产市场出现了短暂的停滞。到今年3月份，从需求量角度判断，上海下降15%，广州萎缩了44%。

　　8月奥运期间，北京市房地产市场交易量再次大幅下跌。其中，期房交易数据出现超过40%的跌幅，交易量也创下了年内除去春节期间的新低。

　　在消费市场，盲目担心“不买价格会更贵”的买房心理预期也渐趋理性。

　　“2007年，全国商品房平均销售价格高达3885元，按照建设部规定的90平方米户型计算，一套住房的价格高达34.97万元，约为同期城镇居民家庭可支配收入3.86万元的9倍。大中城市的房价—家庭收入比率更高，北京市90平方米面积住房房价与家庭收入比率，甚至达到了21倍。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海相信“目前房价已经远远脱离了大多数家庭的可支配收入，连房屋投资者也开始担心无法找到下家接盘，银行体系也开始审慎房地产贷款，房价调整已成为大势所趋。全国楼市将正式进入漫长的熊市”。

　　对外经济贸易大学国际房地产金融研究中心主任梁蓓感觉“房地产市场今年的调整似乎来得太猛烈了些。中国房地产业经过十几年‘大跃进’式的发展之后，经历一个调整期是必然的，但这个调整应该是渐进的。不能说房地产价格出现‘拐点’，是它的价格开始回归到合理的水平”。

　　但在这个“合理”回归的过程中，总有人要为曾经“不合理”的价格高企“埋单”。

　　7月以来，断供千亿的传闻把深圳的银行推到风口浪尖。

　　8月19日，深圳市中级人民法院开庭审理招商银行、断供业主以及开发商之间的“断供”零首付一案。房价暴跌产生的负资产群体，房地产商岌岌可危的资金链条，以及银行可能存在的房地产不良贷款风险，都开始浮出水面。炒房者、开发商与银行之间，一场一损俱损的“囚徒游戏”似乎已经展开。

　　正如曹建海所言，泡沫破裂最坏的结果是投资速度降下来，经济增长速度会明显下降，银行的不良资产开始加大，其中不止是房地产的不良资产，还包括由此引起的投资下降形成的不良资产，影响非常大：

　　“但总要为过去的错误付出代价。房地产业的困难刚刚开始，未来降价、重组、倒闭、破产是必然趋势，房地产投资增长也将呈大幅度回落甚至衰退局面，这是经济回归理性的重要标志。政府应做的，是减少对房地产的贷款，宁可出现不良资产也要挤掉泡沫。关键是把经济的发动机从房地产和出口转移到内需的产业上来。”

　　链接 语录

　　中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任 曹建海：

　　中国经济的症结是对房地产依赖太大，房价上涨导致主要社会资源流向房地产投机，严重打击了正常的农工商业发展。如果是因为房地产造成经济过热和通货膨胀，挤压了农工商业的发展空间，现在的政策反而是对房地产业、农工商业一起“化疗”，对于应该给予鼓励的农工商业，无疑更是雪上加霜。保持经济的持续稳定发展，一定要改变目前我国经济过度以房地产和出口增长拉动经济增长的局面，通过更加积极的财政政策，控制行政的过度消费，加大对提高人民生活水平的政府转移支付力度，努力扩大国内需求，形成居民消费带动经济增长的良性局面。

　　抑制通货膨胀，需要从控制房价上涨开始。目前的情况就是顺势挤压房地产泡沫，同时给银行体系提供一个降低金融风险的时间和空间，最终还人民生活、工商业经营一个正常的环境。这应是我国经济社会和谐发展的长期目标。

　　对于自住性需求的鼓励，没有比降价更好的办法。如果希望在维持现有价格不变的情况下，通过消费信贷政策刺激消费，是根本做不到的；唯一可能被刺激起来的，就是居民的理财性需求、投机性需求，这会使我们丧失挤压房地产泡沫的最好时机。

　　金融的“有保有压”，在我看来，要保经济适用房、廉租房、限价房，压制基于利润最大化、以土地投机为主要赢利模式的商品房开发投资，不能把小户型商品房、普通商品房开发混同到政府保障房计划当中。

　　从中房协的立场看，他们已经简单蜕化为房地产开发企业的协会，对于居民和单位可以直接参与的自建房、单位建房、小产权房，中房协没有应有的支持。对于房地产业的畸形发展，中房协“功不可没”。

　　对外经济贸易大学国际经济合作系主任

　　CCIM协会-中国总会执行主席 梁蓓：

　　我国在城市整体规划和房地产建设之间是一个“倒叙”关系，造成了先盖房，小区建起来了，人一多，出行不方便了，才修地铁。这是城市建设的“无序”。应该由这个城市的人口构成、发展现状、功能定位等来决定住宅及商业房地产的位置、类型和价位。

　　住宅房地产开发商由于产品结构单一，资金链极其脆弱，成长性较差，一旦土地储备跟不上，股市表现就会跟着受影响。于是很多房地产企业一到要做报告时，就卖块地，粉饰太平。

　　经济适用房是一种很奇怪的措施，国家要保障低收入阶层完全可以用廉租房，没有必要让他们拥有产权。

　　房地产业是一个资源消耗型产业，生产周期较长，如果在其上升期没有控制好上升速度，就会遗留很多历史问题。当前，价格调整不是重点，亟需调整的是房地产市场的产品供应量和结构。我国房地产业这几年高速膨胀，成长周期大大缩短，很多房地产开发商处于财富积累阶段，这种欣欣向荣的表象遮掩了很多发展“漏洞”，在今年“内外夹击”的情况下就暴露出来了。

　　中国指数研究院副院长 陈晟：

　　一个经济体系里，存在可控范围内的泡沫很正常。就像啤酒一样，没有泡沫不好喝。

　　城市化进程超过80%以上的城市或者区域，5A甲级写字楼的细分房地产市场的状况是很好的。有些二三线城市因为商业开发过度，房地产市场中存在大量泡沫。

　　保障性住房体系的建立至少还需要5年的时间。这个体系形成最主要的指标是，建设保障性住房的不仅仅是政府，不仅仅是政府委托国有企业，而是房地产开发商和房地产企业意识到，虽然这个是微利市场，但是有利于其现金流形成的很好的稳定收益产品，这个时候，才可以说真正的保障性住房体系建立起来了。

　　奥运会对北京房地产市场的影响基本不大。或者说，因为奥运会而产生的基础设置投资、土地溢价等因素间接影响了房地产市场，而不在于房地产市场某个项目的成交量增减。

　　2008年，保GDP最主要的靠投资，其中房地产投资和基础设施投资是很重要的一点。所以，如果加大投资，对房地产是一定利好的，但不是为了救房地产而扩大投资，而是为了保GDP而扩大投资。

　　以前选择楼盘，要综合考虑配套设施等性价比；现在选择楼盘，大家首先要关注这个项目是否会成为烂尾楼。

　　2007年6月份的房价是基本合理的，那个时候不存在热钱冲击和投机成分。目前，深圳不是降价，而是回到合理的价格范围内，大约在12000～13000元之间。

　　二十几岁的年轻人就应该买不起房子，就应该去奋斗，靠父母收入买房，社会只会养着一批没有努力追求方向的人，对国民素质都是不利的。