专访碧桂园总裁崔健波

　　碧桂园会不会成为顺驰？

　　文|本刊记者 张刚

　　关于现金流

　　《英才》：碧桂园中报业绩不太理想，会不会有一些补救的措施？

　　崔健波：中报它上半年确认的收入是一个阶段性的而已，我们大部分的确认收入是在年底前的。年底会是销售以及交付使用、交楼的旺季。一般的房地产公司，都是集中在第四季度去交楼的。所以，上半年的数据不一定是一年的50%。

　　《英才》：你提到集团现在有70亿现金，去年你说过今年开工预算要200亿，那么，现金流会不会成问题？

　　崔健波：现金没问题。因为我们上半年的现金收入是83个亿，我们上半年的建安支出有90个亿，然后我们上半年支付土地款是12个亿，但是我们还有新增的贷款，接近19个亿，所以我们上半年现金余额总的是70个亿。你看下净借债比率，我们上半年是19%，比同行低很多。

　　《英才》：但是跟往年不一样的是，上半年碧桂园在全国铺开了，那会不会在人才、管理等方面感觉有压力呢？

　　崔健波：我们全国有52个项目，25个是广东省外的项目。肯定有压力，因为从原来上市前的27个(项目)一下子猛增到52个，那你招聘啊、培训啊，还有整个外地的一些方方面面的情况，以前可能没有接触过，所以在管理方面，我们这一两年还是一个重点。

　　《英才》：当年顺驰在全国的疯狂扩张导致了失败，碧桂园如何避免？

　　崔健波：我们绝对要把公司的资金保持在一个非常稳健的状态。而且，我们的土地成本，现在平均也才230(元/平方米)以内，再加上建安的成本，卖出去，如果是卖三四千(元/平方米)，绝对是很好卖的一个价位。

　　关于商业风险

　　《英才》：接手荷兰村这样的“问题公司”，会不会有风险？

　　崔健波：荷兰村可能外界不是很了解，我们没有跟政府签过任何有约束力的文件，而且荷兰村也跟其他我们所有项目一样，我们都要做出评估、它对公司利益、对股东利益，还有要评估我们的财务状况，可不可以做，然后再去做出决定。

　　《英才》：碧桂园前一阵签的重庆长寿湖项目，之前国土资源部还派出过督察小组。开发长寿湖，有没有商业风险？

　　崔健波：那是一个很粗的框架，就是我们有这样一个意向而已，没有签过约束力的文件。我们在长寿区的城区有项目，跟这个项目不是一回事，长寿湖是在景区里。

　　《英才》：进入经济适用房项目，这一领域跟碧桂园之前所坚持的策略是否吻合？

　　崔健波：我们现在做了两个，广东惠州有一个，内蒙古满洲里有一个，但是规模相对于我们整个集团的规模来说，它的比例是很小的，现在两个项目加起来才10万平方米。最大的不同在于，(经济适用房)它有一个国家规定的利润率3%。现在都不是我们开发的，就是我们出资，然后由政府来招标、去管理、去开发的。其实我们作为一个企业来说，如果政府有这方面一个需求，我们也尽我们的责任吧，但这个也是以不影响我们控股股东的利益，不影响股东的回报为前提。

　　《英才》：今年杨国强董事长以私人身份试图收购TVB、他的三女儿进军“煤变油”等的做法，是否如外界猜测，对公司的现金流产生影响？

　　崔健波：我首先跟你说明一点，我们公司没有去做非住宅业务以外的项目，我们已经在5月20日发了公告，还是坚持走住宅物业开发的方向，至于其他的我们不予置评。

　　碧桂园的枝节问题

　　多元化投资前途未卜

　　文|本刊记者 杨柳

　　顺德区北滘镇广教村。一栋装修风格明显带有上世纪八九十年代痕迹的三层小楼，是杨国强发迹的地方。如今，大量的外地打工者在村子里租住。而一年中仅会短暂地露面三两次的杨国强，正在勾画碧桂园的未来。

　　喜欢读书的杨，据说读过的名人传记不下百本，最近，他推荐给员工的是韩国总统李明博的自传《经营未来》。

　　竞购TVB和投资煤变油的传闻，一个悬而未决，一个扑朔迷离，也许，皆是杨国强经营未来的道路。

　　2008年8月12日，在中期业绩记者会上，面对多元化投资的追问，杨国强略显激动地说，“碧桂园就像自己孩子一样，从无到有，(我)倾注自己的所有去搞(碧桂园)，会(对碧桂园)不离不弃，绝对不会做出任何伤害公司的事。”

　　竞购TVB

　　一笔“不错的投资”，关键在于以什么价钱拿下。

　　8月13日晚，香港邵氏兄弟发布公告，以现金总代价2520万港元将总面积约12.3万平方英尺(约等于1.14万平方米)的若干农用地块，出售给公司的副主席兼董事总经理方逸华全资拥有的投资公司Glory Premium Investment Limited。

　　有分析认为，邵氏突然出售多幅农地给方逸华，显然是为卖盘交易清除最后障碍，随时正式公布新股东入股的消息。

　　根据此前的报道，最有可能入股的新股东就是杨国强。

　　从2006年开始，有关邵逸夫有意出手TVB股权的传闻就一直没断过，此后，陆续传出李泽楷、凯雷、黑石、贝恩资本等有收购的意向。2008年5月13日，“TVB大股东有意出售股权”的消息开始见诸报端。

　　此后有消息称，杨国强已经从顺德老乡、恒基主席李兆基处获得30亿港元的个人贷款，余款则向境外银行和投资银行筹集，有意以100亿港元资金收购TVB。6月25日，邵氏主席邵逸夫同意以“卖家融资”的方式向杨国强提供25亿元贷款，以弥补其剩余的融资缺口。

　　但截至目前，“第二只靴子”始终没有落地。

　　TVB于1967年11月19日正式开业，是香港首家无线电视台。摩根斯坦利日前发布的一项研究报告显示，TVB的两个无线免费频道——粤语的翡翠台和英文的明珠台，令人赞叹地席卷了香港230万住户中70%的电视观众，这一数字是在香港排名第二的亚视的3至4倍。而在杨国强生活的广东，TVB是最受观众欢迎的频道，根据CSM媒介研究的数据, 在2006年，TVB的两个频道在广东拥有6.5%的黄金时段的收视率，相当于中央电视台15个频道加在一起的收视率。

　　假如交易最终达成，香港凯基证券的分析师蔡铁康分析认为，还是一笔“不错的投资”，关键在于以什么价钱拿下。“我看最重的还是中央政府是否支持杨国强去买，还是他个人的行为，假如中央政府不是特别支持，对发牌可能会有影响，虽然它有一个很强的制作公司，作为一个地区主要保护的公司假如跟当地政府的关系不是太亲密，假如广播权那块有所变动，始终是比较吃亏一点儿。”

　　蔡还告诉《英才》，此前市场有传言说，杨国强可能会用碧桂园的股权作为抵押品去做融资的抵押，这虽然对上市公司基本因素没有什么影响，可是这会使投资人忧虑：假如主席个人的财务状况不是太理想，假如融资出现困难，作为抵押品的碧桂园的股权会不会拿出来进行沽售。不过因为交易尚未成功，这种忧虑并未成为主流。

　　碧桂园的一位前高管用“非常勤励”来形容自己效力过的这家公司，至于竞购TVB，他认为公司已经到了一个“衣带渐宽终不悔”的时期，可以有更多的追求，“也许(杨)老板小时候就有这样的梦想”。他告诉《英才》记者。

　　全忠则将杨的这一举动解读为——主业房地产的平均利润率逐渐呈降低趋势时的战略选择。

　　“赚伟大的钱去了。”他说。

　　投资“煤变油”？

　　“碧桂园这样一个从来没有涉及到化工领域的企业做这个，我觉得有点儿荒唐。”

　　杨国强的二女婿陈，毕业于清华大学化学工程系，其后留学英国曼彻斯特大学化工学院。2004年起，陈担任碧桂园集团事业发展部经理及总裁助理，2007年初，陈突然离开碧桂园，出任“佛山市顺德区创源投资有限公司”(下称“创源投资”)的总经理。

　　创源投资的工商登记资料显示，其注册资金为1000万元，注册地是佛山市顺德区北滘镇骏业东路8号。然而，即使是当地出租车司机，也没能带记者找到这个地方。

　　有消息称，创源投资的投资主要集中在辽宁沈阳、内蒙古通辽及云南昭通等三个地方。

　　2007年10月，创源集团昭通市创源矿业投资有限公司在网上发布招聘启事时称，创源矿业为创源集团的子公司，主要从事褐煤开采和煤化工行业。该公司欲投资数百亿元，打造年产量为3000万吨的超大型露天煤矿和年产量为500万吨液体燃料的化工厂。

　　而据《沈阳日报》报道，今年6月，沈阳市政府代表团赴香港招商期间，就与创源公司进行了深入洽谈，达成了在沈阳投资兴建煤制油新型能源基地的共识。7月25日下午，李英杰市长还参观了创源公司煤制油研发中心，听取了煤制油项目生产工艺、工序的汇报。当天，沈北新区与创源投资有限公司正式签约，计划用3至5年的时间，在沈北新区建成年产500万吨液体燃料的生产基地。

　　中原证券石化行业研究员王向升对杨国强投资煤变油项目大感意外。

　　“它这个总投资规模是比较大的，只有那些有实力做这个产业的才能获批，目前也就是神华、潞安、兖矿，就那么几家批了。你盲目上(项目)，现在好像看起来油价那么高，好像做起来会有利可图，但是随着油价上涨，煤炭价格也在高涨，所以说，你如果不达到一定规模，是不可能有经济效益的。而且这个还必须是配套的，因为你不能只制油，你还有综合利用的东西要配套起来。”他对《英才》记者说：“碧桂园这样一个从来没有涉及到化工领域的企业做这个，我觉得有点儿荒唐。”

　　另一位要求匿名的研究员告诉《英才》记者，目前这种煤变油项目的初始投资差不多是1万吨的产能对应1个亿的投入，在他看来，“如果能有自己的煤矿，这个项目的盈利能力还是比较强，从南非Sasol公司的经营情况来看，他们煤制油的毛利率都在50%以上。”

　　假如有自己的煤矿，投资这个项目还需面对其他的风险。首先是销售渠道，“因为制出来都是成品油，但是销售这块，尤其是零售，都已经被两大石油公司给垄断掉了，所以说，你要是没有自己的销路，你可能卖不出一个好价钱。”其次是技术问题，“因为这个东西国内毕竟没有工业化生产的经验，主要是跟国际上的合作以及引进的技术，前期制超纯清的过程，他们多数企业喜欢用壳牌技术，但这个技术好像国内运行的并不是很理想，所有引进的企业多数都是开开停停。”