考验 接手“荷兰村”

　　自2003年其掌门人杨斌入狱后，荷兰村这个占地6000亩的“现代农庄”便荒废至今。

　　显然，杨国强没有放慢扩张的步伐。

　　7月25至29日，由沈阳市市长李英杰率领的市政府经贸代表团赴珠三角地区招商，26日上午，李英杰在参观广州碧桂园凤凰城的时候表示，沈阳市愿与碧桂园结成全面战略伙伴关系，开展全方位的合作。双方议定，在沈北新区、棋盘山国际风景旅游开发区交界处，建设一个占地8平方公里的“东北第一社区”——沈阳凤凰城。

　　碧桂园在沈阳已有两个项目——沈阳碧桂园(花山)和碧桂园凤凰城(苏家屯)，且分别于今年6月和7月开盘，另有一个项目，虽未与政府“签过任何有约束力的文件”却备受关注，那就是荷兰村。

　　据《沈阳日报》报道，今年6月26日，李英杰与杨国强在香港会面，李表示支持碧桂园参与荷兰村破产重组，杨则表示将投资25亿美元参与建设荷兰村。

　　自2003年其掌门人杨斌入狱后，荷兰村这个占地6000亩的“现代农庄”便荒废至今。

　　7月30日，记者在荷兰村见到了那座号称“按荷兰女王居住的王宫1∶1比例建造的”荷兰村王宫，2002年以后，杨斌就在这里办公。发黄的封条和斑驳的壁画夹杂着刺鼻的气味，虽然在明媚的夏天，这座王宫还是显得有些阴森。

　　三楼一间巨大的办公室里，欧亚实业公司的副总裁边守捷正在跟人聊天，杨斌出事后，边一直留守荷兰村。他拒绝了《英才》记者的采访要求，“我们可以谈谈沈阳的天气，但不能谈荷兰村，因为我们现在正在配合破产清算工作组做一些工作，没有话语权。”边的桌上摆着一本《欧洲史》， 烟灰缸里堆满烟蒂。

　　此前的7月19日，沈阳市中级人民法院发布公告称，应债权人要求，该法院已于7月18日受理沈阳欧亚实业有限公司破产清算一案，并开始向社会公开征集欧亚实业债权人。

　　债权人申报办公室设在于洪区陵园街的星汉商务酒店。酒店的服务人员说，每天来申报的人都很多，该办公室的负责人介绍说，他们是7月21日进驻这里的，预计申报工作会在8月底结束。

　　边守捷所说的破产清算工作组则驻扎在沈阳市三经北街的沈阳迎宾馆。7月31日，《英才》记者赶到那里的时候，一位姓付的工作人员正在往百度的搜索框里输入关键词——沈阳荷兰村最新消息，他表示，清算工作刚刚开始着手，情况很复杂，无法预计什么时候可以结束。

　　8月5日，沈阳市中级人民法院再次发布公告称，沈阳市政府秘书长张景辉领军的荷兰村清算组，将于9月4日上午9时在沈阳召开第一次债权人会议，有观察人士指出，此举意味着欧亚实业正式进入破产程序。

　　即使沈阳市方面扫除了法律手续上的所有障碍，如此庞大的烂尾工程，碧桂园此时介入是否明智？如若介入，又能否令它起死回生呢？

　　荷兰村王宫的对面是当年规划中的商业街，街上只有一个小卖部，事实上，整个荷兰村也只有这么一个小卖部。开店的大姐说，因为人太少，每天的收入还不到100元。她五年前在这里买了房子，总感觉“乱糟糟的”，欧亚实业破产清算的消息，她也知道，还翻来覆去地问，“你说政府能收回去吗？”

　　在小卖部，《英才》记者遇到了一名欧亚实业的员工，7月19日以后，沈阳市中级人民法院要求公司员工“坚守岗位，尽职尽责”，要“随叫随到，随时了解情况”。“只要拿到土地许可证，荷兰村还是有希望的，”这名员工顿了顿，接着说：“大多数荷兰村人还是希望自己来经营。”

　　荷兰村位于沈阳北二环路与三环路之间，虽然在沈阳，南城远比北城繁华，但一位当地人说：“比荷兰村更北的楼盘现在都卖三四千了，附近怒江北街上万科的房子都卖7000多一平米”，“关键是没房本，否则价格合适可以考虑。”

　　沈阳本土的一些开发商也认为“荷兰村所在的地段比以前更有优势”，只是因为这块地的关系网太过复杂而心存顾虑。

　　“这对于商人来讲不是问题，政府强势得很。”全忠说：“荷兰村是一个好项目，碧桂园做这个项目很正常，是商人的思维。”

　　风险 “大地主”的隐忧

　　“要是明智一点，可以多囤积土地，但是绝不做什么国内最大的地主。”

　　碧桂园公布中报后的第二天，瑞信、麦格理、大摩等国际投行纷纷调低对碧桂园的目标价：瑞银从14港元下调至6.39港元，麦格理下调29%至2.99元，大摩则削减29%至4.49元。当天，碧桂园的股价暴跌8.24%。

　　不过，崔健波对《英才》记者反驳称，那些仅是分析师的报告，而穆迪仍维持去年给出的评级。

　　邓与周商务咨询有限公司的总裁邓智仁告诉《英才》记者，自己从碧桂园做第一个盘开始就已经留意，在他看来，碧桂园模式不是做楼盘，而是做城市，一般在偏远的地方拿地，路况糟糕，规模庞大，这种模式被证明是成功的，也能够长远，但是，“在市场不好的时候，它受到的冲击最厉害，从股票的走势就能说明这个问题”。碧桂园早已跌破5.38港元的发行价，2008年8月21日，它收盘于3.67港元。

　　香港道亨证券地产行业分析师 Michael对《英才》记者分析，碧桂园比较难达到它合同销售320亿目标。“我们认为它现在主要承受两个方面的压力：其一，它是一个周转型的公司，增长率比较高，建房的速度比较快，而钢材等建筑成本的上升导致它毛利率和利润率下降；其二，它周转速度的下降也导致它利润率下降，这两方面的压制可能会让它下半年过得更艰难一些。”

　　能否达到320亿的销售目标，崔健波认为关键要看市场。

　　“如果下半年的整个宏观调控会放缓，整个销售市场的气氛会改善，我们有足够的货量可以满足320亿合同销售的需要，但是如果气氛不好，购房者还是维持上半年的观望态度，那我们到10月可能会做一个调整。”

　　320亿还只是碧桂园的近忧，远忧在于，在政府主导的土地制度下，碧桂园“快速开发、快速销售”的模式能否持久？换言之，它还能不能拿到大面积的低价土地？

　　国土资源部中国土地勘测规划院一位专家接受《英才》采访时表示，如果房地产仍趋热，地根紧缩的政策应该不会有大的变化。

　　2008年1月，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，明确指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　8月13日，国务院常务会议又审议并原则通过《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》，提出了到2010年和2020年，全国耕地保有量分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩的目标。

　　此外，这位专家提到，“出让土地每一宗不能太大”，虽然没有明文规定，但未来不排除此种可能。

　　关于“土地闲置满两年，坚决无偿收回”的规定，香港凯基证券的分析师蔡铁康认为，“立法在政府，执行在地方，主要还是看地方政府怎样去执行这个法规。”他指出，新规颁布后，并没有听说政府真的把大企业的地收回去了，只是中小企业比较多一点儿。

　　国土资源部的那位专家承认，土地被收回的“都是些小鱼小虾”，“真正的大地产商估计还碰不动”。

　　但是，在认真看完碧桂园的资料后，这位专家谨慎地表示：“一个真正想长久发展的企业，它一定不能冒这种政治风险，或者是少冒这种风险，还有，要是明智一点儿，可以多囤积土地，但是绝不做第一，绝不做什么国内最大的地主。”