随着楼市逐渐显现出的有价无市的“滞胀”特征，房地产开发商日益面临着销售困境，联系美国次贷危机对全球经济的严重影响，我国商业银行的房贷也开始面临一系列的风险

　　郭建鸾 侯斯文

　　我国商业银行面临的房地产贷款险象

　　随着房地产市场的快速发展，商业银行的房地产贷款业务产生的许多问题，已经引发了监管层担忧。目前，在房地产开发贷款和个人按揭贷款方面还存在一些问题，需要加强管理，采取有效措施，防范风险。同时，地产价格回调，少数商业银行房贷客户还贷能力下降，违约事件有所上升，并且有些资质较差的房地产企业弄虚作假，实际上将风险转嫁给了银行。这样，地产贷款很有可能成为次级贷款，进而演变为银行的不良资产。

　　源于房地产开发商方面的风险

　　如果销售不力，资金不能迅速回笼，开发商资金链就会比较紧张。尤其是国家紧缩银根、整治房地产市场这样的大动作，会对开发商产生巨大影响。有些开发商为了缓解资金压力，就会铤而走险。少数开发商运用各种手段，包括一些违法措施来骗取银行贷款，如假按揭、假首付、假房价等“三假”行为，其中尤以假按揭最为普遍，危害性最大。

　　所谓假按揭贷款，指商业银行经由开发商，发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款，目的是让开发商资金套现，这是商业银行发放零售贷款中典型的违规行为。近几年来，假按揭已蕴藏了很大风险，致使房地产开发过程中面临的巨大风险转嫁给了商业银行。在虚假按揭贷款中，由于购房借款人的购房意愿不真实，其还款资金主要来源于房地产开发商，因此，一旦房地产开发商的资金周转出现问题，购房借款人就会立即停止偿还银行贷款，导致银行面临以下风险：

　　处置风险。为尽可能多地套取银行资金，开发商在做假按揭贷款时往往将房产价格抬高，即使银行依法处置贷款抵押物，所得款项在扣除各种处置成本后也不足以清偿债务；抵押的房屋为预售房时，处置抵押物所得必须优先支付工程款，剩余部分才能归还银行贷款，银行的受偿风险将更大。

　　开发商担保责任风险。开发商与银行签订的《合作协议》中一般有阶段性担保责任或回购义务的约定，但这一义务的履行依赖于开发商的担保能力和担保意愿。虚假按揭风险出现时，开发商往往已出现严重的财务危机，此时要求开发商履行担保责任难度很大。

　　购房借款人还款责任风险。从合同关系分析，购房合同的虚假并不构成住房按揭贷款合同的无效性。由于我国的信用体制尚不完善，某些借款人配合开发商制造虚假按揭，却难受到真正的惩罚。银行要从执行个人财产中弥补资金损失，难度大，效果不佳。

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