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炒地炒成地主 开发商疯狂拿地终酿苦果

http://www.sina.com.cn  2008年08月28日 02:17  中国新闻网

炒地炒成地主开发商疯狂拿地终酿苦果
在今年楼市预期逆转的情况下,开发商拿地的热情也开始下降 资料图

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  土地是房地产市场的源头,土地市场的冷暖兴衰直接关系到房地产市场的后期发展趋势。在调查了最受关注的房价和外资因素后,上海证券报“聚焦楼市这一刻”第三期,就从土地源头的最典型事件说起。

  应该说,从土地源头对房地产市场进行整顿,在近几年的宏观调控中,始终未予放松。然而,实际效果怎样呢?上海证券报独家获得的调查数据显示,虽然有关部门三令五申,相关文件也在不断出台,但土地开发“两年为限”的措施仍有被变相架空之虞。

  以中国楼市的桥头堡上海为例,在2006年-2007年间上海公开招拍挂出让的大批地块中,不少至今仍不能投入市场,或是处于完全闲置状态,或是被不断转让而未能开发。仅在浦东新区,两年间闲置或转让的土地项目便已近两成之多。即便那些所谓开发的,也大多是缓慢推进,真正进入市场供应的寥寥无几,这也成为上海房地产市场供应偏紧、价格紧绷的重要原因之一。而开发商在银根持续紧缩的情况下,又面临土地闲置的高额支付成本,这类主动或被动的“囤地”,已成为套在其脖子上的枷锁。

  “两年开发”成空谈

  上海2006年3号土地出让公告中,浦东新区南码头地块被东方海外置业(上海)有限公司收入囊中。该幅土地占地面积5.7118公顷,是一幅位于上海内外环间的住宅用地。东方海外以4.18亿元的价格获得,高出起始价0.18亿元,折合楼板价为4056.63元/平方米。

  昨天,记者找到了南码头地块现场,看到地块周边已围上外墙,但工地上未有丝毫动静。

  该项目整体占地规模并不算大,但地块处于世博会辐射区域,距离上海世博局所处之地仅10分钟车程,可谓颇有潜力。早在东方海外两年前竞得该幅地块时,周边的在售新盘销售均价便已在11000-12000元/平方米。按照当时市场人士的预测,在正常的开发进度下,南码头地块项目最早在2008年中旬便能开盘预售。但从现场情况来看,这一预期无疑早已落空。

  这并非个别现象。记者手头掌握的资料显示,上海2006年年初挂牌出让的一幅商业用地同样在闲置之列,2007年下半年拍出的一幅住宅用地项目则已被转让了数次。内部数据更显示,2006年和2007年两年期间,上海公开招拍挂出让的土地,有不少尚在闲置状态,已经转手出让的项目也不在少数。仅以出让规模居前的大区浦东新区为例,该区两年内出让的土地,闲置或转让的数量已占到全区出让土地的18%之多。

  资金压力加大

  “不是不想开发,主要还是因为缺资金。”一位不愿意透露姓名的民营房企负责人说。

  据上海证券报记者在上海市房屋土地资源管理局查实,这家小型房地产企业在2006年取得的土地项目,至今“四证”尚未齐全。也就是说,根本未能达到向银行贷款的要求。而银行贷款,对于绝大部分内地房企来说,依然是依赖度最高的融资渠道。

  2007年9月,由央行、银监会共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中,对商业性房地产信贷政策进行了调整,强调对具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得发放贷款。

  “如今搞房产,开发商的自有资金占比越来越高。”一家银行的信贷部门负责人向记者透露。据他介绍,土地成本和建安成本一直占房地产开发过程中所需资金的大头,是需要拿出真金白银的。按照银行规定,除了“四证”齐全等基本条件之外,开发商的自有资金还需达到一定比例才能放款。

  然而,今年银根紧缩的状况,使得银行的放款门槛越来越高。“即使‘四证’已经齐全了,银行还会挑三拣四地筛选其他条件。导致的一个结果是,从前要求自有资金比例是35%,现在已经上升到40%甚至50%。这样一来,一个项目的整体资金占比就变成:50%是自有资金,40%是银行贷款,剩余的10%则来自于销售回笼。”该人士说道。

  这样的资金压力,对于许多中小型开发商来说都是“不可承受之重”。

  在今年年初发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中,明确土地闲置满2年的,依法应当无偿收回的要坚决予以执行;而土地闲置满1年不满2年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费,尤其是对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

  这是继2007年《关于加大闲置土地处置力度的通知》、《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》陆续出台之后,第三份关于如何处理闲置土地问题的相关文件。

  除去政策方面的压力,囤地这一方式对于开发商资金链带来的紧迫程度更是不容小觑。据一位开发商向记者介绍,如今土地囤积带来的资金成本非常高。在今年货币政策持续紧缩的情况下,如果不能将土地及时地转换成项目销售以套取现金的话,对于资金链紧绷的开发商来说,无疑是雪上加霜。(中国证券网-上海证券报)

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