土地是房地产市场的源头，土地市场的冷暖兴衰直接关系到房地产市场的后期发展趋势。在调查了最受关注的房价和外资因素后，上海证券报“聚焦楼市这一刻”第三期，就从土地源头的最典型事件说起。

　　应该说，从土地源头对房地产市场进行整顿，在近几年的宏观调控中，始终未予放松。然而，实际效果怎样呢？上海证券报独家获得的调查数据显示，虽然有关部门三令五申，相关文件也在不断出台，但土地开发“两年为限”的措施仍有被变相架空之虞。

　　以中国楼市的桥头堡上海为例，在2006年-2007年间上海公开招拍挂出让的大批地块中，不少至今仍不能投入市场，或是处于完全闲置状态，或是被不断转让而未能开发。仅在浦东新区，两年间闲置或转让的土地项目便已近两成之多。即便那些所谓开发的，也大多是缓慢推进，真正进入市场供应的寥寥无几，这也成为上海房地产市场供应偏紧、价格紧绷的重要原因之一。而开发商在银根持续紧缩的情况下，又面临土地闲置的高额支付成本，这类主动或被动的“囤地”，已成为套在其脖子上的枷锁。

　　“两年开发”成空谈

　　上海2006年3号土地出让公告中，浦东新区南码头地块被东方海外置业(上海)有限公司收入囊中。该幅土地占地面积5.7118公顷，是一幅位于上海内外环间的住宅用地。东方海外以4.18亿元的价格获得，高出起始价0.18亿元，折合楼板价为4056.63元/平方米。

　　昨天，记者找到了南码头地块现场，看到地块周边已围上外墙，但工地上未有丝毫动静。

　　该项目整体占地规模并不算大，但地块处于世博会辐射区域，距离上海世博局所处之地仅10分钟车程，可谓颇有潜力。早在东方海外两年前竞得该幅地块时，周边的在售新盘销售均价便已在11000-12000元/平方米。按照当时市场人士的预测，在正常的开发进度下，南码头地块项目最早在2008年中旬便能开盘预售。但从现场情况来看，这一预期无疑早已落空。

　　这并非个别现象。记者手头掌握的资料显示，上海2006年年初挂牌出让的一幅商业用地同样在闲置之列，2007年下半年拍出的一幅住宅用地项目则已被转让了数次。内部数据更显示，2006年和2007年两年期间，上海公开招拍挂出让的土地，有不少尚在闲置状态，已经转手出让的项目也不在少数。仅以出让规模居前的大区浦东新区为例，该区两年内出让的土地，闲置或转让的数量已占到全区出让土地的18%之多。

　　资金压力加大

　　“不是不想开发，主要还是因为缺资金。”一位不愿意透露姓名的民营房企负责人说。

　　据上海证券报记者在上海市房屋土地资源管理局查实，这家小型房地产企业在2006年取得的土地项目，至今“四证”尚未齐全。也就是说，根本未能达到向银行贷款的要求。而银行贷款，对于绝大部分内地房企来说，依然是依赖度最高的融资渠道。

　　2007年9月，由央行、银监会共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，对商业性房地产信贷政策进行了调整，强调对具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。

　　“如今搞房产，开发商的自有资金占比越来越高。”一家银行的信贷部门负责人向记者透露。据他介绍，土地成本和建安成本一直占房地产开发过程中所需资金的大头，是需要拿出真金白银的。按照银行规定，除了“四证”齐全等基本条件之外，开发商的自有资金还需达到一定比例才能放款。

　　然而，今年银根紧缩的状况，使得银行的放款门槛越来越高。“即使‘四证’已经齐全了，银行还会挑三拣四地筛选其他条件。导致的一个结果是，从前要求自有资金比例是35%，现在已经上升到40%甚至50%。这样一来，一个项目的整体资金占比就变成：50%是自有资金，40%是银行贷款，剩余的10%则来自于销售回笼。”该人士说道。

　　这样的资金压力，对于许多中小型开发商来说都是“不可承受之重”。

　　在今年年初发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中，明确土地闲置满2年的，依法应当无偿收回的要坚决予以执行；而土地闲置满1年不满2年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，尤其是对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

　　这是继2007年《关于加大闲置土地处置力度的通知》、《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》陆续出台之后，第三份关于如何处理闲置土地问题的相关文件。

　　除去政策方面的压力，囤地这一方式对于开发商资金链带来的紧迫程度更是不容小觑。据一位开发商向记者介绍，如今土地囤积带来的资金成本非常高。在今年货币政策持续紧缩的情况下，如果不能将土地及时地转换成项目销售以套取现金的话，对于资金链紧绷的开发商来说，无疑是雪上加霜。（中国证券网-上海证券报）

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