借道境外并购成新渠道

　　黎友焕博士表示，国内房地产公司或楼盘如果要把25%的股权在国内直接转让给境外企业很难，但通过香港母公司向境外企业出售股份则比较方便。境外资金随后可以直接把钱给内地房地产公司的境外方，境外方再把钱通过各种形式转移到境内。由此，热钱便顺利入境。

　　无独有偶，广东环宇京茂律师事务所主任律师何培华博士告诉记者，最近他所经手的一个项目转让与该楼盘转让情况类似。何培华表示，该项目公司实际控股人为香港某公司，受让方为香港另一公司，但显而易见的是，受让方并没有十几亿的资金实力，之所以能介入该项目的转让，源于其背后实力雄厚的一国外基金。交易后，该项目在内地的经营名义依然不变，股东不变，但项目在内地所属公司法人代表及董事都已变更。

　　他说，在境外交易一可以避开国内监管、审批程序，二可容易避税，三可为境外资金流入提供渠道。

　　“我接触过很多外资公司都有基金背景，都是私下做的，但这些基金的钱进来后就做其他的了。”何培华说。

　　黎友焕博士告诉记者，这类情况很早之前就存在。过去不流行的原因是外资直接参与国内房地产比较简单。但自商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》后，政府开始加强对外商投资房地产的监控和管理工作，以上这种方式才逐渐成为外资间接参与内地房地产的主要方式。

　　黎友焕说，最近几个月这种情况尤为突出，因为政府为了压制房地产泡沫，紧缩了房贷规模，房地产资金链面临可能断裂的危险，不少房地产商急需资金救急，与此同时，境外热钱急需流入也乐意参与房地产投资，于是双方一拍即合，导致这种方式成为热钱流入的新渠道。

　　黎友焕说，通过这种途径流入的资金规模很大，这在很大程度上弱化了央行政策的有效性。