任玉岭：七招可治高房价

　　近两年，政府为解决广大百姓“住有所居”的问题，从金融、税收、土地等方面对房价飙升进行了调控，并在国务院2007年24号文件中提出了两个70%(即土地供应的70%给保障性用房，建筑套型面积70%控制在90平方米以下)。而所有这些政策出台时，总是遇到房地产舆论的抵制，房地产商我行我素，直至去年底把房价推向了让人兴叹的高峰。

　　今天，在囤积土地、惜售住房、投资和投机购房被政府稍加限制情况下，广大百姓依然买不起房，一些房地产商除了到山西、神木等“煤老板”集中的地方进行发动和鼓励“煤老板”进京购房外，就是要挟政府和银行，继续助推房价的飙升和增长。

　　打压房价会不会危及中国宏观经济的安全？会不会给银行带来风险？我的看法是，房地产既然走到了今天这个地步，演变成了通货膨胀的祸根，那么就必须铲除祸根，切掉毒瘤，长痛不如短痛。这时候讳疾忌医，则会养虎为患。有病早治，将可能把损失降到最低。我认为这时候治理房地产的高价将是最好的时候。

　　第一，从银行风险分析，有人担心因为房地产开发商自有资金较少，80%以上资金来自银行贷款，如果房地产有风吹草动，银行就面临开发商以土地、房屋抵债的可能。如果房地产价格过多地跌下去，银行就有亏损危险。但从目前实际考虑，当前在银行抵押的开发商的土地和房屋多是2005年以前的，那时候土地、房屋作价较低，现在进行整治时，倘若房地产商还不了银行贷款，银行便有条件收回当初以较低价格抵押的土地和房产。按现行价格去处置，银行就绝不会吃亏，也无风险可言。相反，若两年后再下决心，那时开发商抵押在银行的土地、房屋一定都是高价的，当开发商用抵押土地和房屋抵偿贷款时，银行的损失将不可低估。

　　第二，从宏观经济安全分析，现在来整治房地产的高价和泡沫，无论如何比拖下去要好得多。一方面，我国现在总体经济发展势头较好，即使房地产有些波动，8%左右的经济增速仍有可能保证；另一方面，广大群众需要住房的愿望很高，需求规模很大，如果挤压了投资购房、投机购房，房价能够降下来，广大群众可以购买，房地产市场不会萎缩而是变大；房地产的建设总量肯定比现在还要多。只要能够按2007年国务院24号文件去工作，把70%的土地划给保障性住房，70%建成90平方米以下面积，我们的房地产总规模仍然有很好发展前景。这样既便于解决“住有所居”，又能维持房地产的盛况，以及由房地产带动的60多个行业的正常发展。

　　“整治”会遭五种阻力

　　东方早报：但是，如果防治通货膨胀真从房地产入手的话，你认为会不会有阻力？

　　任玉岭：阻力肯定是有的。现在任何一项改革，都会触及到利益的再分配。防治通货膨胀需从房地产入手，作为一项改革措施，要为广大百姓造福利，就一定会影响开发商及投机购房人的切身利益，因此必然有阻力。

　　第一种阻力来自房地产开发商。追求利润最大化，是企业的天性。像比尔·盖茨那样的公司老板在中国还不多见，尤其是房地产界。这次地震捐款中，王石作为房地产代表人物遭到网民的唾骂，就足以说明房地产开发商赚钱的欲望永无止息。上个月，北京地产商到山西举行的推荐会和房地产老板潘石屹在山西的推销讲话，表明了房地产商建房的目的大多是为有钱人到北京投资、投机服务的。

　　第二种阻力是来自少数有钱人的。全国各地和海外的一些有钱人，他们都看好中国房地产的高效益，涌向大都市购买和囤积居民住房，为的是升值后可以套利。对他们来说更是希望房价无限攀高。

　　第三种阻力来自银行。银行长期向房地产商贷款，造成中国房地产近80%的钱是银行的。再加上，银行信贷中的“互利性”也引出了施贷人与卖房人的“合作化”。因此，银行与房地产商已经不止是一个鼻孔出气了，有的已经形成了“银企共同体”。这种情况下，要整治房地产，显然是难上加难。

　　第四种阻力是来自某些地方官员。这些年来，各地都在学着经营城市，出让土地成了政府的一大收入，有的城市卖地收入高达数百亿元，有了这个钱，政府的日子可以过得宽松和富裕。再说，房地产开发商的开发行为越多，GDP的增长就越高，某些人的政绩就越大。如此，整治房地产的高价，会受到某些地方官员的阻拦和反对。

　　第五种阻力是来自腐败分子的阻力。在这些年的房地产发展中，腐败的案例是五花八门的。有些开发商为了得到便宜的土地和在建住房中得到更大效益，曾不惜用各种手段腐蚀有关管理部门和人员。送住房的、送别墅的、送金钱的、送汽车的、送古玩字画的、送儿女出国的、送美人陪住的等等都曾发生。远在上世纪90年代初，北海市一个地产科的科长任职不到六个月，家中床下就堆满了300万元的贿赂款。很多腐败分子惧怕整治房地产，怕自己的受贿资产被曝光。因此，他们会千方百计阻止整治房地产、规范房地产。

　　“七招”可治高房价

　　东方早报：最后，请问在通过整治房地产高价方面，应采取哪些措施，并该怎样突破呢？

　　任玉岭：整治房地产的高价是解决通货膨胀的关键。为了压低房地产的高价，应采取以下措施。

　　一是需要从土地的供给上，进行管制和立法。在中国人多、地少而又大力推进城市化的情况下，住房用地价格高升不可避免。为防止住房用地价格无限攀升，应将商品住房与保障性住房的供地进行严格区分。2007年国务院24号文件所提的70%的住房用地划给保障性住房的规定应予严格落实。对保障性住房用地应有严格的限价，以确保保障性住房价格走低。

　　二是要坚决扭转开发商为获取更大利润而囤积土地和惜售房屋的行为。对买入土地建设住房的开发商，特别是承建保障性住房的开发商，在其拿到土地后，一是不允许转手倒卖，二是半年不开工者应予罚款，两年仍不建设者土地应无偿收回。对所建住房，应限期上市，对惜售行为应进行打击。

　　三是向房地产施贷的银行部门，应该严控对房地产贷款比例，自有资金过低的开发商不予贷款。更要制止贷款人与企业人勾结起来，通过贷款炒房从中谋利。银行对普通民众贷款购买住房者，应降低施贷利率，并延长按揭期限。应通过“银贷杠杆”把当前房地产为投资、投机服务的方向扭转为向广大百姓服务。

　　四是对城市居民购买第一套住房者，可以学习国外的鼓励办法，或对其进行补贴，或减免有关税费。同时要大量建设保障性住房，提高经济适用房和廉租房建设的比例，扩大经济适用房与廉租房享受范围。在购买保障性住房时，消除户籍壁垒，使农民工和新市民共享发展成果。

　　五是限制投资购房和国外“热钱”购房。对不在本城市工作的国内、国外的各种有钱人在本城市的购房行为，以及在本城市居住和工作的有钱人购买第二套住房以上的购房行为，应出台约束办法和限制性条例。尽快改变疏于管理的现状。

　　六是对占住房总量70%以上的保障性住房的建设，应实行先评估、定价，然后招标承建商的办法。为确保住房的低成本和低价格，还要对评估、定价及招标环节进行监督，防止官商勾结，抬高成本和定价。

　　七是强化对房地产行业的管理，认真贯彻十七大关注民生、“住有所居”的重要精神，使每一个公民都能在国家公有的土地上分享到土地升值创造的成果与福利。

　　“世界上的事情怕就怕认真二字。”有关管理部门只要能认真履行责任、防止腐败引起的渎职现象，我们就一定能治理好房地产的高价，为抑制通货膨胀做出新贡献。