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房市调整或已成定局(3)http://www.sina.com.cn 2008年07月04日 14:17 中国经济时报
3.货币政策持续收紧，投机需求明显减少。为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。尤其是提高第二套住房首付比例和贷款利率的政策，对遏制投机作用更加明显。在持续从紧的货币政策的作用下，部分城市房价应声而下，深圳、广州、兰州等城市房价出现了降价潮，上海、北京等城市打折成风，各种促销活动更是应接不暇。随着已出台货币信贷政策的实施和效应的发挥，银根紧缩对抑制需求的效果将进一步显现。特别是在当前通货膨胀压力还未根本缓解之前，货币政策不但不会松动，而且有进一步收紧的可能性，这对中国楼市不能不说是又一道“紧箍咒”。 4.地震加重了市场观望气氛。“5·１2”汶川大地震在夺取了近7万人的生命、造成5000多亿元经济损失的同时，也使人们对房子的结构、质量、标准和材料等进行重估，对财富与生命进行反思，在反思过程中，在情况未明了之前，人们愿意选择等待和观望，而不急于出手。 5.投资加快，供给增加。国家土地新政策将使房地产投资在未来几个月内继续保持较快增长，尽管增幅可能会降低。今年前4个月，房地产开发投资增长32.1%，增幅比去年同期提高了4.7个百分点，高于同期固定资产投资6.4个百分点。投资高增长将导致未来几个月房地产施工和竣工面积继续较快增加，房地产总体供给将继续增加。 6.保障性住房持续增加。为了解决中低收入者的住房问题，近年来国家连续出台政策加大保障性住房建设。尤其是2007年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号，简称“24号”文)发布以后，各地均加快了保障性住房建设步伐。如北京2008年有7万套廉租房、经济适用房进入市场；深圳推出保障性住房4.84万套；上海保障性住房建设面积将达到新开工面积的45%。随着各地政府保障性住房投资和建设力度的加大，将大大改善住房供给结构，满足中低收入家庭的住房需求。这将减少普通住宅的需求，从而进一步改善房地产市场的供求关系。 上述六个因素中前4个是需求因素，后2个是供给因素，但不论是需求还是供给，都是抑制房价上涨的因素。截至目前，我们还找不到具有说服力的推动房价上涨的影响因素。从总体判断，下半年房价调整的可能性很大，房价涨幅继续放缓甚至下降几乎不可避免。 三、政策取向：让房价回归合理区间 尽管今年房地产市场出现了积极变化，房价涨幅放缓，部分城市甚至下降，但与促进房地产健康发展、维护国家金融和经济安全的需要相比，与全社会的期望相比，房市调控依然“任重而道远”。笔者认为，下一步加强和改善房市调控需要注意以下几个方面的问题。 政策调控的出发点和落脚点是促使房价合理回归。不论是利率、信贷、土地、环保、产业哪方面的政策，宏观调控的目的并非打压楼市，更不是希望楼市崩盘，不是“一棒子打死”，而是为了促进楼市更加稳定、健康地发展，更好地发挥房地产业在拉动经济、解决就业、改善民生等方面的重要作用，更好地防范和化解由房地产“过热”对金融和经济安全所带来的巨大风险。楼市调控应当把维护金融安全和普通消费者利益放在首位。 严格执行已出台的政策。调控效果的关键在于对已出台政策的落实，防止政策执行过程中出现的“部门化”，使执行效果大打折扣。针对近期深圳楼市出现的银行和开发商联手违规“救市”的现象，有关部门应当加大查处力度。 继续加大保障性住房的供给规模。安居是民生之本。满足全社会成员的多层次的住房需求，不仅是经济问题，更是重大的社会问题和政治问题。增加包括经济适用房、“两限”房以及廉租房在内的保障性住房建设、开发和供应，不仅能解决普通老百姓尤其是中低收入阶层的住房问题，而且对平抑整个房价也有显著作用。 尽早征收物业税。征收物业税，是国际上许多国家的通行做法。由于住房具有公共属性，占有过多的住房就是占有过多的公共资源主要是土地。而征收物业税(不动产税)可抑制过度需求，同时也是促进当前大量滞留在投资者或投机者手中的存量住房出售的有效手段。具体来说，我国征收物业税，不仅要对商业物业征收，而且也要对住宅物业征收；对第一套人均核定面积以内的可以考虑豁免，对拥有第二套以上的实行累进税制等等。 (作者单位：国家信息中心)
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