房市调整或已成定局

　　周景彤

　　中国经济新闻网讯：受多种因素的影响，今年以来我国房地产业发展进入了一个关键时期，房价到底是涨还是跌成为全社会高度关注的话题。本文通过对影响房地产发展主要因素的分析，判断我国近期房地产价格的走势，并对房地产业健康、平稳运行提出了政策建议。

　　一、调控政策效果初步显现，市场运行出现新变化

　　在国家不断加强房地产市场调控政策的作用下，自2007年下半年以来，我国房地产市场运行出现了一些积极的新变化，市场供求状况有所改善，房价总水平高位盘整，部分城市房价出现回调，房地产业总体上正朝着宏观调控的预期方向发展。

　　1.市场供求关系出现明显变化：供给增加，需求减少。针对房地产开发商高价拍地、囤地的现象，在2007年强化土地市场管理的基础上，今年国家继续加强对土地市场的监管。今年1月份，国务院下发了《关于促进节约、集约用地的通知》，严格执行闲置土地处置政策。明确规定“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”；“土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价”。土地新政策出台和实施，不仅有效地遏制了开发商蓄意囤地的行为，许多城市住宅用地已经多次出现了流拍现象，而且还促使房地产商加快了对已占有土地的开发和利用。这就不难理解为什么今年以来，在价格涨幅放缓、成交量回落的同时，房地产开发商还会拼命加大房地产投资，使房地产投资保持高增长，尤其是住宅施工面积和竣工面积均出现加快增长。今年前4个月，房屋施工面积增长25.4%，增幅比上年同期提高了4.1个百分点，其中住宅施工面积增长27.2%，增幅比上年同期提高了5个百分点；房屋竣工面积增长19.5%，增幅比上年同期提高了9.1个百分点，其中住宅竣工面积增长20.2%，增幅比上年同期提高了10.3个百分点。

　　与供给较快增长相反，需求却出现了负增长。不论是商品房销售面积，还是商品房销售额均为负增长，出现了近年来房地产市场少有的“冷”现象。今年1-4月，商品房销售面积增长-4.9%，增幅比上年同期回落了21.3个百分点，其中住宅回落了20个百分点；商品房销售额增长-1.5%，增幅比上年同期回落了31.5个百分点，其中住宅回落了29.7个百分点。

　　2.房价涨幅高位回落。伴随着供求关系的新变化，今年以来房价继续保持高增长，但涨幅逐月回落。前5个月，房屋销售价格同比分别增长11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%，其中，新建普通商品住房价格同比分别增长13.5%、12.8%、12.1%、11.4%和10.6%；二手房的价格各月同比分别上涨11.9%、11.5%、11.1%、10.3%和8.8%。

　　根据国家发改委和国家统计局对全国70个大中城市的调查，进入5月份，大城市和中等城市房价均出现了放缓迹象。全国35个包括直辖市、省会城市在内的大城市中，5月份房价环比指数上涨超过1的有3个，比4月份减少了4个；环比指数下降的城市有9个，比4月份增加了7个。环比涨幅最大的乌鲁木齐为1.1%，比4月份涨幅最大的银川低0.8个百分点；环比降幅最大的兰州为-0.8%，4月份降幅最大的深圳为-0.4%。从35个中等城市来看，5月份环比指数上涨超过1的城市有3个，与4月份基本持平；环比指数下降的城市也有3个，比4月份多1个。