开发商共识：房地产降价或促销 早比晚好

　　降价或促销 早比晚好

　　姜洪桥

　　“开发商已经达成一致共识，促销但不直接降价，以防发生连锁反应。”上周，中国工商联房地产商会会长聂梅生告诉本报。而来自一些房地产业分析师以及业内人士的声音则更表明——最早下月，降价行动可能开始。

　　本月初，高华证券以“黯淡的五月”为标题，描述了房地产业上半年大部分时段的悲观情景，并相当肯定地预测开发商在未来的几个月将进一步降价以增加销量。其中关于销售业绩和资金状况的描述及预测令业内人士都感觉到了寒冷。

　　事实上，那些前两年在市场上“兴奋”着的房地产开发商们现在都在不安地问，“咱们的资金还能坚持多久”？如果未来楼市情况进一步恶化，市场进入深度观望，那么对开发商是致命的。当然，这同样也殃及银行。

　　“谁都死不起！”聂梅生说。

　　融资更难

　　实际上，2008年开发商的资金困难是基于大环境的变化。相对于去年，今年的房地产行业有一个显著变化，即融资成本大幅度提升。

　　虎杰投资顾问公司首席分析师张寅解释，房地产企业资金周转主要涉及三大部分：即土地款、销售款和税费。高负债率不一定是问题，关键在于如何平衡。在2007年，房地产企业的压力在于支付土地款和税费，因为形势比较好，可以通过资本市场融资来解决，销售回款相对次要。但是现在，融资成本提高，资本市场环境不好，销售回款的重要性日益体现。

　　这一分析解释了在高负债率情况下，为什么开发商能够在2007年取得惊人的业绩，而在2008年面临巨大困难。

　　同时，各方面的专家都注意到了开发商以往赢利模式与现在局势格格不入。清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，“在目前，房地产企业比较过分依赖投资活动产生现金流策略的实际对财务的稳健性有比较重要的影响，可能面临比较大的财务风险。”

　　如今，在目前宏观调控收紧的日子里，开发商赖以大规模扩张的融资渠道紧缩明显。

　　首创置业董事会秘书胡卫民称，由于限外政策，海外基金的融资已经很困难。首创置业还在积极争取回归A股，“但你也知道，能否回归A股由政策决定，我们只能尽力。”与首创置业有同样目标的富力地产，最近也没有发出乐观信号。至于在股市发行企业债券救急，高华证券分析师王逸指出，“那也仅限于A股企业而已。”

　　资金亮红灯

　　最为不幸的还是在融资成本高涨的同时销售萎靡。这意味着，开发商的两大资金来源均亮红灯。

　　5月29日，高华证券发布名为《对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试》报告。报告基于对占全国销售额一半以上的12个城市和14家核心房地产上市公司的研究得出结论，1至5月份的12个城市商品房销售情况很不理想，主要房地产上市公司的销售额和销售面积不到各公司和高华预测的全年计划的23%。其中，SOHO中国仅完成该公司年计划销售额的8%，招商地产完成10%，万科完成25%。而根据以往经验，过去两年的前五个月全国房地产销量平均占全年房地产销售额和销售面积的28%-29%，与销售下降对比的是存货的激增。按照目前的销售速度，16个城市中有8个城市将需要一年或更长时间才能消化完当前库存，这其中还远未包括未来几个月可能激增的新供应楼盘。

　　基于销售萎缩的现实。高华证券假设了两种情况。在这两种假设条件下，开发商的资金缺口和毛利率的表现都非常令人担忧。一部分上市企业资金缺口超过总市值的60%，甚至更高。高华证券警告富力地产、首创置业和招商地产面临的资金风险加大。基于这些分析，王逸表示，按照目前的形势发展下去，较为悲观的假设可能在年底实现。

　　市场的反馈与高华的分析相当吻合。远洋地产、SOHO中国等资金状况良好的企业在市场上表现最为沉稳，几无降价。而富力地产、首创置业和招商地产则是促销力度最大的上市企业。

　　但即便是资金情况较好的企业，恐怕也要受整体形势连累。世邦魏理仕研究部执行董事覃晓梅分析，上市公司需要完成一定的销售任务以维持业绩和形象，在整体降价促销的背景下，上市企业都难免要跟进。

　　来源：经济观察报网