汶川地震拷问银行住房贷款

　　让灾民恢复安定的生活，却不是单纯的精神鼓励和捐款捐物所能达到的，汶川地震还在拷问我国的法律应急机制

　　叶林

　　□灾后法律问题系列谈

　　在汶川地震中，社会各界的精神鼓励和物质帮助，无疑将使受灾百姓尽快渡过难关，然而，想让灾民恢复安定的生活，却不是单纯的精神鼓励和捐款捐物所能达到的，汶川地震还在拷问我国的法律应急机制。

　　地震中一些城市几乎成为废墟，居民房屋几乎全部损毁，这是地震带来的直接后果。这场天灾来临之前，有些房屋尚在建造中，有些居民刚刚迁入新居；有的居民已开始归还银行贷款，还有的居民或许已还清了房屋的银行贷款。对于没有还清贷款的居民来说，如何面对数目可观的银行贷款，已成为摆在众多灾民面前的大事。银行贷款是否还要偿还，应否减免灾民的贷款，各界说法不一。居民向银行贷款购买的商品房，通常已抵押给银行。有人认为，抵押房屋在地震中倒塌，购房人也就无需再向银行偿还贷款余额；还有人提出，房屋倒塌不影响购房人偿还银行贷款的义务，但应减免部分贷款，由灾民和银行共同承担房屋受损的后果。更有人提出，政府不仅应该给灾民提供新的住房，如果开发商建造的房屋存在质量问题，还应追究开发商的责任。

　　购房者向开发商购买商品房，再将所购商品房抵押给银行，银行将贷款款项直接付给开发商，再由购房者分期向银行偿还贷款，这是银行贷款购房的基本操作流程。据此，购房者和银行之间存在银行贷款和房屋抵押两种不同的法律关系。

　　贷款关系是购房者为了购买房屋而与银行形成的合同关系，银行是债权人，购房者是债务人。银行发放贷款时，并不是将贷款款项直接付给购房者，而是依据购房者的书面委托，将贷款金额直接付给开发商，帮助购买者支付购房款。换言之，购房者是该笔银行贷款的债务人，银行是银行贷款的债权人。在法律上，购房者向银行偿还贷款余额，为典型的金钱之债。除非银行自愿豁免购房者的债务，只有在购房者死亡或者破产时，才能实际免除购房者的债务。地震是不可抗力，可能影响到债务人的支付能力，但却不改变基于银行贷款而发生的债权债务关系，也不能自动消灭购房者的金钱债务。我国刚通过的企业破产法没有规定自然人破产制度，购房者不能援引企业破产法的规定申请免除未偿还的银行贷款。银行是股东或者投资者持股的商业机构，银行大额豁免购房者的债务其实是减少银行股东的权益。未经银行股东或者投资者审议，银行管理者没有权利主动减免购房者的债务。

　　抵押关系是从属于贷款关系的独立法律关系。购房者将自己购买的房屋抵押给银行，用来担保如期偿还债务，购房者的房屋只是贷款关系的抵押物。如果房屋在地震中损毁，银行有权收回抵押物的残值。在法律上，无论抵押物残值是多少，都不影响购房者欠付银行贷款的事实。如果抵押物不足，银行有权要求购房者追加抵押物。如果抵押物彻底损毁，并不当然免去购房者的还款责任。

　　值得注意的是，购房者的抵押品不仅仅是房屋，还包括房屋依附的土地使用权。购房者购买了70年的住房，也就在70年或者更长年份内获得了对该块土地的合法使用权。然而，灾民自己却无法在原有地块上重新建造房屋，这不仅说明购房者对地块拥有的只是土地使用权而不是土地所有权，还说明土地使用权的提供者并未能有效地让购房者获得70年的土地使用权。在灾区重建中，政府部门必然收回尚未到期的土地使用权并补偿购房者的损失，然而，该项补偿款与抵押物残值相似，也是偿还银行贷款的担保。